华泰证券：非住宅物管升维新模式，掘金新蓝海

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乐居财经讯李莉近日，华泰证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

核心观点

我们认为，空国内非住宅物业管理市场广阔，由于业态多样化和专业化要求较高，增值服务将有多元化延伸的机会，服务模式将从基础服务提升到高附加值，这是一片亟待开发的新蓝海。未来，国内非住宅物业管理企业可能向三个方向发展:商业物业管理，以及以资产管理和设施管理为方向的整个产业链的发展；公共服务物业管理，以综合服务为核心的一站式服务输出；外包服务提供商专注于某些领域。建议关注AVIC盛大、万科A、华夏幸福、蓝光发展等加快物业管理证券化的企业。

非住宅物业管理:空房型广阔，将成为物业管理领域的一个新亮点

非住宅物业主要包括商业物业、公共建筑和城市公共空客房。根据谢赫易居的数据，2018年中国非住宅物业管理市场规模为2941亿元，占基本物业服务的一半。与住宅物业相比，行业竞争格局分散而复杂，进入门槛、物业费和收款率较高，盈利能力提高了/0/房，这将成为国内物业管理公司扩大和加快证券化的重要方向。我们估计，2025年非住宅物业管理市场的规模预计将超过8000亿元，而城市公共空房型的扩张可能会进一步扩大规模。商业地产、工业园区、学校、医院、公共场所和其他形式都在蓬勃发展。工业园区、学校和医院的500强企业覆盖率不到30%，空室提高了覆盖率和集中度。

对非住宅物业管理模式的思考:从单一到整合，从基础服务到高附加值

国外非住宅物业管理以“设施管理”为核心，从非核心业务外包的理念出发。在过去30年中，经历了从单一服务到综合服务、从地方服务到全球服务、从低附加值到高附加值的演变过程。相比之下，国内非住宅物业存量巨大，但存在管理粗放、服务差、质量差的问题，其中蕴含着专业服务供需不匹配带来的巨大发展机遇。我们相信，未来国内非住宅物业管理的发展路径将明显不同于住宅物业管理。在丰富的物业形式和不同的增值服务需求的驱动下，将会有更多的专业化和多样化的延伸服务机会。

恢复非住宅物业管理龙头:杠杆资本并购，扩大空房，提升维度模式

通过对世邦魏理仕(CB Richard Ellis)、EMARK(EMARK)和欧爱思(Ou Aisi)案例的回顾，我们认为行业领导者的发展路径是通过产业链中的强势业务形成自己的优势、壁垒或粘性，然后利用资本市场进行横向或纵向收购，拓展多元化业务和服务领域，最终形成面向业主的综合产业链服务或综合设施管理服务。自我定位已经从“外包业务执行者”升级为“战略合作伙伴”，从一开始就帮助业主进行基础管理，降低成本，提高效率，最终回馈核心业务，创造更高的附加值。

基本授权可以创造价值，三条路径寻求多元化发展

我们认为，国内企业可以沿着三个发展思路来规划非住宅物业管理:一是商业物业管理，以资产管理和设施管理为方向发展整个产业链；二是公共服务物业管理，以综合服务为核心的一站式服务输出；第三，专注于某些领域的外包服务提供商已经成为某些服务领域的基准。建议关注推动招商地产、万科A、华夏幸福等收购的稀缺非住宅物业管理目标AVIC盛大。拥有开发非住宅物业管理业务的捐赠基金，以及持有蓝光嘉宝服务(Blu-ray Garbo Service)物业管理子公司90%股份的蓝光发展，已在h股上市。目前，仍有很多资产管理公司在进行证券化。我们认为，非住宅区物业管理公司的数量将逐步增加，蓝海赛马场值得长期关注。

风险警告

多元化服务和并购带来的管理风险、国内外借鉴差异的影响、社会保障政策的不确定性等因素带来劳动力成本上升的风险。

来源：广州新闻直播