平安证券：招商蛇口结算节奏拖累业绩，销售延续高增

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乐居财经新闻10月30日，平安证券发布了《招商局蛇口(001979)研究报告》。

公司公布2019年第三季度报告，前三季度实现营业收入255.4亿元，同比下降24.4%；上市公司股东应占净利润为50.9亿元，同比下降38.5%，达到0.6元，略低于市场预期。

和平观:

结算节奏拖累了目前的业绩，预计全年仍将实现增长:公司前三季度实现收入255.4亿元，同比下降24.4%；归属于母亲的净利润为50.9亿元，同比下降38.5%。业绩下降的主要原因是:1)受公司工程节点布局的影响，年内完工和结转面积分布不均，期间结转面积较小；2)结算项目结构变化导致毛利率同比下降5.2个百分点，至36%；3)随着销售合同金额的增加，销售费用同比增长48.1%，达到10.7亿元，同比增长5.3个百分点，达到14.8%。由于销售额高于收入，期末预付款比年初增加了78.8%，达到1347.3亿元，是最近一年收入的1.7倍。与2019年完成100.5%的高增长计划相比，年度业绩仍有望实现增长。

销售增速可观，征地步伐平稳:公司前三季度商品房销售面积达到833万平方米，同比增长49.7%；销售额达到1620.4亿元，同比增长39.4%，完成全年2000亿元目标的81%。平均售价为19452元/平方米，比2018年全年低5.7%。虽然目前整体市场已经降温，但考虑到公司第四季度是传统推手的高峰期，项目主要集中在核心的一二线城市，我们判断全年销售目标有望超额完成。期间累计新增建筑面积830.9万平方米，同比下降16.9%；土地总价款582.7亿元，同比下降28%；征地销售面积99.7%，比2018年下降64.3个百分点。平均楼面价格为7013元/平方米，比2018年全年高2.9%；地价与房价之比为36.1%，比2018年高出3个百分点。目前仍处于较低水平，未来空的利润空间相对可观。

销售增速可观，征地步伐平稳:公司前三季度商品房销售面积达到833万平方米，同比增长49.7%；销售额达到1620.4亿元，同比增长39.4%，完成全年2000亿元目标的81%。平均售价为19452元/平方米，比2018年全年低5.7%。虽然目前整体市场已经降温，但考虑到公司第四季度是传统推手的高峰期，项目主要集中在核心的一二线城市，我们判断全年销售目标有望超额完成。期间累计新增建筑面积830.9万平方米，同比下降16.9%；土地总价款582.7亿元，同比下降28%；征地销售面积99.7%，比2018年下降64.3个百分点。平均楼面价格为7013元/平方米，比2018年全年高2.9%；地价与房价之比为36.1%，比2018年高出3个百分点。目前仍处于较低水平，未来空的利润空间相对可观。

债务结构合理，短期偿债压力安全:期末，公司净负债率和不含预收账款的资产负债率分别上升17.4%和下降6.4个百分点，分别为62.4%和50.1%，低于行业平均水平。手头现金678.1亿元，占一年内到期的长短期负债的127.3%，不存在短期偿债压力的危险。在此期间，该公司抓住了销售回报，导致净流入的经营现金流为90.9亿元。

投资建议:维持之前的预测，公司有权在此期间行使股权激励。根据最新的股本数据，2019年至2021年的每股收益估计分别为2.41元、2.93元和3.53元，当前股价对应的市盈率分别为8倍、6.6倍和5.5倍。公司汇集了原招商局地产和蛇口工业区的优质资源，短期内，深圳大量优质房地产资源集中释放，为业绩增长奠定基础。中长期园区发展和邮轮业务值得期待，并继续受益于春风前海自由贸易区和粤港澳大湾区政策，保持“高度推荐”评级。

风险警示:1)当前房地产市场整体降温，三、四线市场供应充足，需求萎缩。此外，之前没有明显的调整，预计后续的成交量和价格将面临更大的压力。未来，三级和四级房地产市场可能会超出预期。调整给销售带来压力，给公司部分三、四级项目带来减值风险；2)由于房地产市场火爆，2016年以来地价持续上涨，后续城市陆续出台限价令。未来，公司的毛利率将面临下行风险；3)目前行业资金监管紧张，房地产市场销售难度明显加大。如果随后的房地产市场恢复稳定，降温超出预期，公司将面临融资渠道收紧、融资成本上升的风险；4)新工业城市的建设和发展进程存在不确定性风险。

来源：广州新闻直播