解局 | 西湖故人曹舟南与他杭州首个TOD项目

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观点房地产网对曹舟南来说，杭州是一个太熟悉而不熟悉的城市。从学习到工作，这座城市支撑了他将近30年。

然而，从他所负责的蓝绿双城来看，他在杭州似乎还是一个新人，这个新人正在一步步地拓展自己的地盘。

10月17日，据报道，杭州地铁1号线大铁关站附近的一栋未完工建筑日前正式进入施工阶段。据报道，这也是第一个登陆杭州的蓝绿双城tod项目。

自去年成立以来。蓝绿双城一直说他们不是房地产企业，所以他们名字的后缀用的是技术而不是房地产。就业务范围而言，蓝绿双城自然比传统的房地产企业简单。其中，tod项目无疑是蓝绿双城的重要组成部分。

然而，一些业内人士指出，与普通项目相比，建设tod项目要比看起来困难得多。仅仅有实力赢得tod项目已经将许多企业拒之门外。此外，并非所有房地产企业的基因都适合这种模式。

但是对于在绿城工作了十多年的曹舟南来说，这些方面似乎都没有问题。

这座未完工的建筑拖了八年

蓝绿双城选择的这个项目已经被放弃了将近八年。

根据市场参与者的说法，这个项目实际上并不是一个未完成的项目。它实际上是一个地铁风亭，属于地铁站的通风设施。它的主要功能是在地铁里改变空的空气。然而，它混凝土外露的外观，加上高达六层的体积，使它在地铁站附近脱颖而出。

事实上，几年前，这里提到要建一个购物中心。据报道，早在2012年，在大铁关地铁站上建设一个综合体的项目计划就已经获得批准，2013年，该项目一度进入选址论证阶段。

根据当时的规划，该项目将以空中央走廊的形式连接两个大型购物中心。该综合体总用地面积约为67，000平方米，总建筑面积为540，000平方米，包括商业、休闲、娱乐、办公和住宅形式。一期开发东新路西侧地铁站旁地块，总建筑规模约40万平方米。

然而，由于各种复杂的纠纷在该地块，该地块的建设已被推迟。直到2018年，这片土地才被清理干净。今年年初，杭州地铁以11.64亿元的底价赢得相关地块，并选择将建设和其他服务移交给蓝绿双城。

根据最新规划，项目总建筑面积约18万平方米，总投资约30亿元。将建四栋主楼，其中1号楼和4号楼高近100米，地下二层与大铁关站相连。

在规划中，该项目与地铁站紧密相关，因此市场将该项目称为tod项目。然而，事实上，没有明确和统一的定义什么是tod项目在行业中。

有许多项目声称是tod，但真正的tod却很少。浙江传媒房地产研究所所长丁建刚表示，由于缺乏标准意义上的tod项目，此类项目基本上仍停留在概念上。

丁建刚指出，目前市场上大多数tod项目应该只属于地铁上部结构。在他看来，地铁覆盖不完全等于托德。至少有两条地铁的交叉口。他笑了。

然而，浙江中原的分析师景海燕(音译)表示，从买家的角度来看，tod项目和地铁上层建筑的定义实际上是模糊的，无论是商业还是办公形式。这主要取决于开发商如何引导，以及他打出的横幅是tod还是地铁被覆盖。

不过，她也指出，不管定义如何，tod项目已经成为杭州市场的一大卖点。对购房者来说，最重要的是交通。

无论如何，对于这座已经拖了八年的老建筑来说，有机会重建它可能是最好的结果。

托德在曹舟南的热情

这对老建筑和曹舟南来说都是一个至关重要的机会。在这座古老的建筑里，这是一个重生的机会，而在曹舟南，这可能是他的蓝绿色双城给这座城市留下的第一印象。

自一年前成立以来，蓝绿双城尚未在杭州推出真正的市场项目。据业内人士称，在业内，人们对曹舟南持有高度认可的态度，但对于买家来说，市场对此没有概念。

事实上，不管宋卫平是不是绿城的现任领导，当他在市场上真正说出自己的名字时，他就被认可了。

在这一过程中，蓝绿双城在项目的整个过程中扮演着顾问的角色，在项目的建设过程中，将在tod的规划、设计、建设和服务中发挥各自的整合能力。

在曹舟南看来，托德项目并不陌生。事实上，杨留亲，杭州的第一个tod项目，是在他接管绿城期间推向市场的。

2015年6月21日晚，绿城中国宣布寿柏年将按计划退休，曹舟南接任首席执行官。两个月前，宋卫平命名了刘阳县项目；同年9月15日，刘阳县生活体验馆开幕。

尽管时代变了，但曹舟南对tod项目的热情并没有减少。曹舟南向视点房地产新媒体介绍，tod是未来一个关键的发展方向。为此，我们专门成立了一个tod研究中心。

据蓝绿双城董事长助理兼高级合伙人冯介绍，除杭州外，蓝绿双城还在杭州、绍兴、温州、济南、成都、福州、重庆、武汉等地接洽并参与tod重点项目。除了构建tod发展模式外，我们还参与了地铁经济衡量指标的设计，希望能做一个样本。

从困难的角度来看，tod的本质不是简单的增加赛道和房子。它与传统的房地产开发模式在交易理念、专业配置和运营周期等方面都有所不同，这无疑对曹舟南等逃离传统房企的管理者提出了挑战。

例如，在人员配备方面，标杆企业团队可以在每个城市同时交易10-20个板块，一个总经理必须监督多个项目，但是tod项目必须有一个特殊的类别。从地铁运营的安全到所有程序的审批，到地铁的连接和产品的创造，参与者的专业水平将会更高。

不过，冯也承认，tod项目市场仍是一片蓝海。然后，他给出了一条数据来支持自己的说法。据统计，目前中国有100多个轨道交通基地，平均发展规模超过50万平方米。这个市场的容量约为10-20万亿元。

也许这个巨大的市场是曹舟南的目标，而杭州，一个熟悉的城市，是他的第一站。

据曹舟南介绍，蓝绿双城最近正派出一个由公司总裁率领的调查小组前往巴黎进行调查，今后还将前往美国等地进行实地考察。目前的模式是1.0版，下一步我们将实施2.0版，不仅在杭州，将来还会在更多的核心城市实施。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：广州新闻直播