存量改造与资本未来 商业地产的下一个路口在哪里？

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(2019年10月12日)随着城市的发展，这里有不可或缺的购物中心和一排排让人陶醉的办公楼。人们在享受城市商业繁荣带来的便利的同时，也感受到了它带来的变化。

与监管越来越严格、逐渐回归理性的住宅开发相比，市场对商业地产的容忍度更高，吸引了众多开发商和投资者，开发商业地产项目成为热点。

近年来，商业地产的发展也从传统的单一业态向大型综合体转变，整个行业正处于转型和变革时期。然而，由于国内一线城市地价高、土地资源稀缺，土地竞争越来越激烈，获得土地进行增量开发的机会越来越少。

进入股票时代后，随着外资的涌入，激烈的市场竞争和同质化的加剧，开发商不得不重新思考商业地产的第二条出路，如何盘活自己的资产？

然而，发展商业地产不是唯一的途径。虽然许多新的商业房地产开发商如雨后春笋般涌现，并抢占了市场份额，但股票转换是一个重要组成部分。最近的一个案例是上海龙湖商业的首个收购和改造项目华景天街项目的开业，总建筑面积为65000平方米。

经过一年半的改造升级，华静天杰在龙湖上海的整体投资率和品牌开盘率均达到100%,这也填补了上海徐汇南华泾地区高端业务的空空白。

在各个受欢迎的国家和城市，它的核心是投资商业地产，总是回报。股份制改造不仅可以挖掘商业地产利润回报的新增长点，还可以在一定程度上帮助城市更新，形成更好的口碑市场。

除龙湖商业外，港资恒隆集团还斥资16亿对上海的两座购物中心和办公楼进行了改造，上海世茂投资3亿元对上海世茂广场进行了改造，银泰对77街区购物中心进行了升级改造等。，所有这些都是为了让开发商适应消费趋势的变化，保持项目的竞争力。

除了企业自有存量资产的改造和升级外，轻重资产相结合的模式也一直为开发商和投资者所追求。伴随着这种模式，外资频繁进入市场，进一步加剧了股票开发战场的激烈性和复杂性。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的数据显示，在海外资本的推动下，2018年中国商业地产交易量创下历史新高，超过2600亿元，比2017年增长10%。国内商业地产外商投资总额超过850亿元，同比大幅增长68%。

今年一季度，国内大宗房地产投资继续活跃，交易金额超过530亿元人民币，其中外资占比上升至50%，为2016年以来的单季。外资在资金链和运营管理方面都有独特的优势。

事实上，两个月前，全球最大的私募股权基金巨头之一kkr与汉通资本(Hantong Capital)成立了一家合资企业，表示将投资于适合北京和上海的老股票项目的翻新。

最新进展是，上述双方搭建的投资平台在上海外滩附近赢得了一个地理位置优越的股票项目。它的前身是杜甫商业大厦，占地面积超过16000平方米，将建成一个城市综合体，以辐射更多的商业形式。

戴德梁行大中华区资本市场主管李志荣在最新的全球商业地产报告中表示，对于中长期投资者来说，在基础设施完善、经济发展迅速、供应充足的城市，如上海和深圳，仍有很多投资机会。

在房企急于尝试的背景下，重塑商业地产的价值显得尤为重要。没有独特的标准或方法来改变钢筋混凝土商业地产的存量，未来的形式是不断探索的。

11月14日至15日，在上海举行的视点商业年会上，许多嘉宾将齐聚一堂，与典型的股权分置改革项目中的困难和困难进行碰撞，交流和探索商业地产的新未来。

来源：广州新闻直播