房地20年终合一 北辰实业47.39亿购北京亚运村剩余土地所有权

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以租约到期为契机，北辰实业最终实现了北京朝阳亚运村项目土地和房屋所有权的统一。

9月27日，北京北辰实业有限公司宣布，拟以现金形式购买北京北辰实业集团有限公司控股的北京市朝阳区北辰东路8号亚运村部分土地使用权。拟出让土地总面积为23.55万平方米，初步评估不含税价值约为47.39亿元。

公告指出，上述交易的背景是双方签订的97年租赁合同将于2019年9月30日到期，相关协议需要重新起草。

北辰集团向北辰实业提出了两个方案，一个是按预计年租金约2.32亿元续签租赁协议，另一个是按47.39亿元购买相关土地使用权。

经评估，北辰实业董事会认为，如果继续租赁，大部分土地的剩余使用年限将为17-48年，租金水平将明显高于2018年的实际租金1608.86万元，这将对公司未来的经营业绩产生直接的不利影响。预计租赁成本也将高于购买计划下的年度折旧/摊销额。

同时，续租将直接增加地上物业的经营成本和现金流出，对净经营现金流量造成重大压力。虽然购买计划的年折旧/摊销额将增加约1.34亿元，但不会影响相关物业的经营现金流。

此外，购买该地块还将消除北辰实业未来无法继续使用该地块的法律和运营风险，为公司未来在亚运村的物业升级改造创造条件，实现场地的整合和空房融资的增加，这对公司的持续健康发展和保护全体股东的利益具有重要意义。

根据房地产新媒体的观点，1997年北辰东路8号的土地使用权全部被北辰集团收购。同年，北辰实业与北辰集团签订“97年租赁合同”，租赁上述土地，并长期持有该土地上的附属物业，继续正常经营。

数据显示，北辰实业由北辰集团成立，北辰集团拥有北京国际会议中心、汇源公寓、汇源国际公寓、五洲酒店、汇宾大厦、北辰公共设施管理公司、北辰购物中心、汇珍楼餐厅，以及五洲酒店售票处的资产和部分负债。乐康皇宫有限公司、乐美啤酒餐饮有限公司、北辰房地产开发有限公司享有的权利和部分土地使用权纳入股份制改造范围

北辰实业不拥有北京国际会议中心、五洲酒店、汇源公寓等亚运村项目核心物业相应土地的土地使用权。

其中，1997年《租赁合同》签订时，北辰东路8号与上述情况相同，土地和地上建筑物所有权分离，业主分别为北辰集团和北辰实业。

据了解，北辰东路8号地上有8栋建筑，即:北京国际会议中心、汇滨大厦、汇鑫大厦、北辰时代大厦、惠珍大厦物业、北京五洲酒店、五洲皇冠国际酒店、北辰汇苑酒店公寓。

然而，在2003年的转让协议中，北辰时代大厦的土地使用权已经由北辰集团转让给北辰实业，土地转让价格约为1.25亿元。2018年和2019年上半年，该建筑的租金收入分别为2.0127亿元和9409万元。

换句话说，本次交易相关土地使用权对应的地上建筑为除北辰时代大厦外的其余7栋建筑。根据北辰实业的报告，2018年和2019年上半年，这七栋建筑的租金收入分别为8.4492亿元和4.1337亿元。

在此次交易中，北辰集团还向北辰实业做出了相关的绩效承诺。预计2019、2020、2021三个完整会计年度的出让土地及其地上建筑物收入分别不低于8.08亿元、7.62亿元和8.93亿元。

综上所述，此次交易完成的最大优势是实现了房地产的一体化和土地使用权的独立所有权，为北辰实业未来升级改造亚运村物业创造了条件。之后，北辰实业可以灵活自主地升级开发亚运村的土地。

另一方面，交易完成后，潜在的法律和操作风险将被消除。产权分离后的产权将得到改善，北辰实业的融资空间将进一步改善，资本运营的灵活性将增加。

来源：广州新闻直播