原报告 | 中海商业地产100个小目标

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观点指数在商业地产领域，中海无疑是中国的龙头企业之一。在各大房企加快商业地产布局的同时，一向以稳定著称的中海也有自己的100个小目标。

在2019年中期报告中，中海集团表示，未来将拨出7-8%的资源发展商业地产，并有望在五年内实现持有总营业收入超过100亿元的商业地产的阶段性目标，不断提高抵御周期性波动的能力。

这不是中国海运第一次展示出发展商业地产的决心。早在2017年业绩会议上，中海集团就明确表示，2020年商业地产总收入将超过50亿港元，2023年实现年收入100亿港元。

在商业地产方面，中海一直取得不错的成绩。然而，随着竞争的日益激烈，中国海运能否在保持现有优势的同时实现100个小目标？

中海商业区

自1979年成立以来，中国海运一直受到质疑。经过多年的发展，中海已经建立了自己的商业版图，是中国领先的商业地产企业之一。或许我们可以从最新的2019年年中报告中窥见其商业地产的发展。

根据中国海运2019年中期报告的数据，2019年上半年，中国海运的收入为933.8亿港元，同比增长5.4%。其中，房地产开发收入908.2亿港元，同比增长5.2%；投资物业的租金收入为21.2亿港元，同比增长20.5%，其中酒店及其他商业物业的收入为2.3亿港元。其他业务收入为4.4亿港元，同比下降18.5%。

数据来源:中海2019年半年度报告，意见指数整理

截至2019年上半年，中国海运拥有72处运营物业，总建筑面积为425万平方米。其中，有42栋办公楼已建成并投入运营；中国有13个综合购物中心，包括玉环、玉环汇、玉环广场、玉环天地和李富华。此外，中海集团在北京、深圳、珠海、海南和澳门也有12家星级酒店。

从这一点来看，中海的商业版图已经包括了写字楼、购物中心和星级酒店，并在北京、上海、深圳等一线城市和写字楼数量最多的珠海、佛山、济南等二线城市建立了全面的布局，而购物中心和酒店的数量是相当的。

在外界看来，中海购物中心的发展远不及其办公楼。与中海写字楼在行业中的领先地位相比，中海玉环业务的扩张速度不及万达广场，受欢迎程度不及万象。

然而，中海非常重视它的购物中心。在中期业绩会议上，中国海运表示，计划在未来三年内安排10多个新项目稳定进入市场，规模为100万平方米。到那时，中海将拥有20多个购物中心，预计这将带来管理规模和利润的双重增长。

总的来说，中海集团不仅要保持写字楼的收入优势，还要在未来积极发展购物中心，力争以双核发展模式实现业务的均衡、全面发展，拓展业务领域，实现五年内收入超过100亿的业务目标。

办公楼王牌

作为中国最大的单产权办公开发和运营商，中海集团在中国主要一、二线城市拥有42栋甲级办公楼，总建筑面积409万平方米，形成了中海国际中心、中海广场和中海大厦三大品牌。

2019年上半年，在投资业务收入方面，作为中海商业地产王牌的办公楼表现最为突出，贡献最大。出于收入增长的原因，中海集团将其归因于资本市场对写字楼回报和稳定性的青睐，以及其稳定的品牌和专业运营。

此外，中国海运还实施了双向发展战略，即收集并购和忽略资产管理产出。2019年3月，中海成功收购苏州中海财富中心项目，该项目月租金额居苏州工业园区首位。此外，北京中海财富中心进行了装修，装修后租金大幅提高。

除了维持租金带来的利润增长外，中海集团还将实现100亿元的目标寄托在规模增长上。根据中国海运近年来的年报数据，从2016年到2018年，中国海运的办公面积以及待建和在建面积一直在稳步增长，2018年这一数值已经达到近1000万平方米，这意味着中国海运的办公面积在未来几年将达到近1000万平方米。

与此同时，中海也利用其在写字楼方面的优势来布局创新业务。中海办公邮政是中海商业办公大楼独立运营的联合办公品牌，也是中海在联合办公中移交的一件作品。主要依托全国布局的中海百货a级办公楼，以弹性办公空房为载体。

根据中国海运的公开数据，截至2019年上半年，中国海运办公室已经在6个城市部署了12个项目，总容纳能力为3.5万平方米。营业收入同比增长55%，合同制工人总数同比增长10倍，新增财富500强企业10家，优质外资企业约20家，目前增长势头良好。

在商业地产领域，写字楼一直是中海的王牌，写字楼的稳定收入也使得中海的业务收入逐年稳步增长。目前，中海对其办公业务有两个很高的期望:一是未来将通过不断扩大规模来增加收入；第二，帮助创新型企业实现快速发展。

中海集团办公楼不仅是实现效益、加强自身现金流的业务战略选择，也是创新业务的载体。

明天的目标

早在2018年年报发布会上，严建国就明确提出了中海业务的三个层次，即中海今天、明天和后天的发展布局。他认为，今天的主要业务是住宅开发，因为它的快速周转和高利润；明天的业务是商业资产管理，因为它是未来可持续发展的生力军，也是下半年房地产持续增长的推动力；收购的业务是创新业务，主要集中在教育、养老、物流、文化等行业。

在未来的发展规划中，中海集团雄心勃勃，甚至设定了2020年商业地产总收入将超过50亿港元、2023年实现年收入100亿港元的目标。中国海运为实现这一目标做了哪些准备？

从目前商业地产发展的布局来看，中海集团显然将大部分希望寄托在规模增长带来的收益上，未来将大力发展写字楼和购物中心。其中，办公业务被赋予了伟大的使命。在未来几年里，它不仅要在保证利润持续增长的前提下扩大规模；它也是创新业务的载体，帮助创新业务实现新的突破。

回顾中海近年来的发展，商业地产业务一直保持稳定增长。2018年，收入为40.6亿港元，增长38.10%；2019年上半年，收入为23.5亿港元，保持15.76%的增长率。以最新的半年数据为例，2019年上半年23.5亿港元的收入实际上已经达到2020年50亿港元商业收入目标的一半。根据这一数据和增长率，如果增长率在这一年继续保持稳定，预计到2020年将超过目标。

至于中海集团能否在2023年实现100亿港元的年收入，未来几年的经营战略、发展布局、市场环境等不确定因素仍然太多，目前还无法下结论。

离2023年还有三年多。在此期间，我们将拭目以待，看看中国海运将采取什么策略来帮助商业地产实现其100亿元的小目标。

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来源：广州新闻直播