新力珠三角借力 赴港IPO途中入局羊城百亿旧改

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早在去年6月，广州融和房地产有限公司就计划投资196亿元在增城区新塘新墩南岸村建设一个面积约23.85万平方米的项目。

最近有报道称，最新工商信息显示，融和地产的法人股东发生了变化，即最大的投资者变成了新力石海房地产开发(广州)有限公司(持股95%)，背后是新力房地产集团有限公司。换句话说，股权变更后，新力地产将接管项目，成为最重要的参与者。

新立可以说是行业中的一匹黑马。从成立到现在的九年时间里，公司规模不断扩大，发展势头强劲，但却落在了后面。2010年，新立始于江西南昌，然后在江西扎根。直到2017年，该公司才将其总部迁至上海，显示出其大规模扩张的雄心。

今年5月，新立公司向HKEx提交的招股说明书引起了人们对这家房地产企业的关注。据知情人士透露，如果进展顺利，索尼将在今年内登陆香港证券交易所，之后有望在2020年初完成上市。

作为一个年轻的外资房地产企业，这显然是新立公司规划珠江三角洲的重要一步。

进入阳城，数百亿的旧改革

根据《广州融和房地产建设项目环境影响评价报告公示》，新立所涉及的旧地块位于增城新塘西北，陈家林路西侧，南侧150米处为一大片翡翠绿洲。项目占地面积约23.85万平方米，总建筑面积34.35万平方米，绿地率30%。

根据规划，该项目将由43栋33层的高层住宅和6栋34层的高层住宅组成，总户数为6308户，常住人口超过2万人；建设小学、幼儿园、社区卫生服务站、文化活动室、健身设施、肉类市场、公交总站、游泳池、敬老院等公共设施。

此外，它的业务主要是一楼商店，占地面积约5554平方米，不会有ktv，电影院，商场和其他娱乐设施。

据可靠消息，该项目示范区将于明年1月和2月开放。这是继翡翠绿洲和碧桂园凤凰城之后，陈嘉林的又一个高端住宅项目。

在增城旧城改造中，新立对广州土地市场的未来发展感兴趣，并对随后地块的强劲升值潜力感兴趣。新立的一位相关人士告诉视点房地产新媒体，大湾区是公司的主战场之一，相当于公司在华南地区的一个基准市场，未来将汇集最重要的力量来做这个项目。这说明新立对此非常重视。

珠江三角洲新立的布局始于16年前。当时，新立成立了深圳万汇城市公司，以深圳为中心的珠江三角洲地区成为其核心布局的四大区域之一，其中惠州是布局项目最多的城市。仅仅两年时间，惠州项目就从0扩大到22个。

2017年，新力进驻广州，先后获得南沙、花都、肇庆、清远等7个地块。2018年5月，索尼在广州举行了首次品牌发布会，许多项目集体亮相。

现在新立参与了增城的旧改革。一些声音认为，旧的改革项目是一根硬骨头，发展周期长，拆除困难，无法控制的进展，充满不可预测性。对于资金实力和经验不足的房企来说，这是非常困难和有风险的。显然，这对年轻的圈外人新利地产来说无疑是一个巨大的挑战。

其中，资本是最大的考验。目前，一些市场专业人士对投资金额高达196亿元的传言表示怀疑。然而，阳光地产回应称，不方便透露具体的投资金额。

此外，一些市场参与者直言不讳地表示，虽然该项目存在一定的挑战，但新力具有拆迁率高、周转快的特点，一直追求在项目中树立标杆。啃下这块骨头不是不可能的。

做大型的新立地产

参与旧城改造项目的新立地产对增城并不熟悉。

2011年，它的第一个项目——南昌地泊湾，震惊了江西地产界，从而在江西获得了一席之地，并逐渐站稳了脚跟。在接下来的五年里，新力已经深入南昌和江西市场，成为中国最大的房地产开发商。珠江三角洲就这样形成了，惠州是一个仓库很重的城市。

然而，由于集中和单一的布局，尽管惊人的发展速度，新立房地产并不突出的行业。截至5月24日，新立地产向香港证券交易所提交了招股说明书。人们看到，这家中小房地产企业成立仅9年就有了进军资本市场的势头，对此充满了好奇。

一方面，其增长势头非常强劲。根据视点指数发布的“2019年1-8月中国房地产企业销售额100强排行榜”，新立当年销售额为651亿元，排名第32位。它在2016年进入前100个行业，然后在2017年进入前40个行业，成为继房地产之后黄金时代增长最快的房地产公司。

另一方面，规模的迅速扩张充分显示了其成长和发展的决心。截至2019年3月31日，索尼拥有101个项目，覆盖10个省的24个城市，主要在江西省、大湾区和长江三角洲地区。土地总储量约为1480万平方米。

然而，大规模的激进增长将不可避免地导致负债的上升，这将带来财务压力和企业风险的上升。对此，新利管理层曾表示，新利在惠州和南昌的扩张主要是通过并购。当第一手土地激增时，为了适当控制投资规模，寻找合作伙伴，分享新力的品牌溢价，收购土地是更合适的方式。合作开发不仅可以有效整合项目资源，还可以降低征地成本。

视点房地产新媒体查阅了其提交的招股说明书，发现2016-2018年，新利规模快速增长时，净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元，净利率分别为5.89%、5.30%和6.59%，处于行业内较低水平。

目前，高杠杆模式对新立的金融资源造成了巨大压力。从2016年到2018年，其净资本负债率分别达到190%、270%和240%。财务成本分别达到9900万元、3.17亿元和4.26亿元，一度超过净利润总额。

有鉴于此，作为局外人和后来者，新立能否经受住阳城旧制改革的挑战，帮助其成功进入资本市场，将不得不等待时间的考验。

来源：广州新闻直播