观点直击 | 中国金茂的信心：我们今年买地买得比较好（实录）

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观点房地产网看来金茂仍然很受投资者的关注。在业绩会议之前，一些投资者留下来，热情地与管理层讨论城市运营，这使得原定于17: 30开始的业绩会议不得不推迟几分钟。

过了一会儿，首席执行官李同辉带领首席财务官江楠、高级副总裁宋跃义和投资者关系总监郑出现在媒体面前。

根据中午发布的日中报告，在此期间，中国金茂所有者应占利润为36.97亿元，同比增长12%；扣除投资性房地产的公允价值收入(已扣除递延所得税)，归属于公司所有者的利润为32.81亿元，同比增长4%。得益于高毛利率的一流业务，金茂在此期间的整体毛利率为37%，仍处于行业内较高水平。

今年的目标是1500亿，这不是一个大问题。到2020年，目标是2000亿。管理层对今年目标的实现充满信心。

信心可能来自更高的目标完成率。数据显示，截至今年上半年，金茂的合同销售额达到785亿元，实现了52.33%的年度目标。

如果金茂下半年销售额为1660亿元，去污率可达43%，可以达标。

城市运营地图集

金茂将2019年定为城市运营年，管理层在绩效会上表示，今年将推进7个城市运营项目，每个区域将设立1个城市运营基准项目。

在征地方面，上半年，金茂从城市经营模式中获得了更多的潜在收益。视点房地产新媒体了解到，在此期间，金茂共收购了24个项目，土地总价款341亿元，股权土地价款179亿元，新增建设用地643万平方米。

从地区来看，华南地区占26%，华东地区占23%，华中地区占21%，西部地区占17%。值得注意的是，目前城市运营项目贡献了45%。

金茂透露，2019年上半年，公司在苏州张家港智能科技城、青岛即墨国际新城、温州瑞安生态科技城、无锡徐霞客、岳阳东风湖等五个城市运营项目中实现了首批土地收购。2019年下半年，嘉善、武汉、南通、福州、贵阳和长沙有重点城市运营项目。

今年我们买地更好了。得益于城市运营转型的土地储备，金茂的平均征地成本从2018年底的约8124元/m2降至5300元/m2。

在金茂的计划中，从2020年到2022年，城市运营将贡献土地储备总投资的60%。

根据一份研究报告的分析，通过城市运营模式获得土地储备可以提高金茂的整体股权比例；另一方面，降低成本可以有效地促进利润率的提高。

上半年，我们的征地工作保持了良好的节奏，今年的征地工作与去年基本持平。李同辉还称赞了金茂在上半年的表现。他透露，该市运营的三线城市都位于长江三角洲、珠江三角洲和其他大都市地区。公司将对这些城市的人口流动和结构、未来规划和发展潜力进行综合研究和判断。金茂内部称为城市地图，符合标准的城市将被考虑。

截至目前，中国金茂在44个城市拥有180多个项目，85%以上的土地储备集中在核心的一、二线城市，总土地储备为6998万平方米。

当混合改革正在进行时

2019年7月，平安向金茂投资87亿港元，一度使金茂成为房地产资本圈关注的焦点。

数据显示，交易完成后，中化集团的持股比例从49.7%降至35.1%，仍是金茂的最大股东；紧随其后的是平安15.2%的股份；新华保险持有9.18%的股份。

该交易还改变了中国金茂的董事会席位，平安将提名一名非执行董事候选人和一名独立非执行董事候选人。

平安是一名非执行董事，而独立董事不是由他任命，而是由他推荐并由公司董事会聘请。李同辉解释说，对于金茂来说，平安只是金融投资者，并不参与具体的经营管理。

在不久前召开的中国平安2019年中期业绩会议上，集团总经理任汇川也对平安持有多家房地产企业的股份做出回应:平安不会成为房地产公司门口的野蛮人，不会参与公司的实际经营管理。

然而，对于和平的引入，双方的合作仍然是一个令人好奇的地方。

和平与安全先于房地产、银行和发行债券。李同辉在接受媒体采访时表示，平安未来将成为金茂的第二大股东，双方在城市运营拓展、项目开发、金融产品等方面的合作将得到加强和进一步加快。

视点房地产新媒体获悉，金茂作为中化集团旗下的房地产平台，十年前就走上了混合改革之路。早在2009年，金茂的前身方兴地产就曾进行过配股，之后中化集团的持股比例从69.74%降至62.87%。接着，在2015年和2018年，金茂先后进行了几次配股。

平安引入后，中国金茂仍保持中央企业的属性，但中化集团的持股比例已稀释至35.1%。

最初，中化集团的持股比例接近69%，现在逐渐下降到50%以下，以后还会继续下降。李同辉曾在接受视点房地产新媒体专访时表示，希望金茂在保持中央企业属性的同时，无限接近市场化。

以下是中国金茂控股集团有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:平安上月持有金茂15.2%的股份。它在金茂未来的实际运营中会起到什么作用？金茂未来会与平安的房地产平台合作吗？

李同辉:平安不参与经营管理，所有非执行董事均为委任制。独立董事不是由他任命的，而是由平安推荐由公司董事会聘请的。平安现在是金融投资，不参与具体管理。

我们和平安以前有合作，也有房地产方面的合作项目。此外，我们与他的银行和发行债券有很多合作。未来，随着平安成为我们的第二大股东，我们在各个层面的合作将得到加强和进一步加快。

现场提问:财务报告显示，一年内有256亿银行及其他贷款到期，现金及现金本金债务超过223亿。与2018年相比，差距进一步扩大。虽然净资产负债率有所下降，但与上年相比，资产负债率已上升至78.55%。原因是什么？平安的持股会缓解金茂的财务压力吗？金茂有什么降低负债率的措施吗？今年上半年，收入比去年下降了33%。今年上半年项目是否安全转移以减轻债务压力？

江南:中国金茂不会有任何债务压力，因为我们一直保持着行业内相对稳定的杠杆率和资产负债率，而行业内最关键的是看杠杆率。

在房地产行业，预收账款对资产负债率有很大影响。房屋企业在出售房屋时会有预付款，这笔钱是两三年前预付的。这意味着你卖得越多，今年这个节点的资产负债率越高，杠杆率是最重要的一点。我们的杠杆率今年继续下降，在业内相对较低。

另外，由于我们是中央企业，公司的额度非常充足，融资成本在同行业中最低，所以根本没有债务压力。

现场提问:上半年，金茂收购了更多的土地，集中在二三线城市。金茂目前的土地权益比例是多少？下半年的征地计划是什么？今年，公司卖掉了一些项目，是不是通过一些土地置换来增加利润？

李康辉:和去年相比，征地基本上是一样的。它不是非常多或非常少。应该说它保持了良好的节奏。

你说过要把注意力集中在第二和第三行。我想纠正它。我们真正的招标、拍卖和挂基本上是一线和二线，一些城市运营项目将出现在长三角和珠三角都市圈的三线。下半年，我们将整体保持这一节奏，今年的征地将与去年类似。

众所周知，拍摄时往往会有一些合作伙伴提前出手，但拍摄时双方的授权往往是不同的，所以很有可能拍摄后对方的授权很高，因此，他可以立即使用它，而我已经超出了我的授权，所以我不得不在这个时候退出，然后我会卖掉股权。

由于合作项目越来越多，股权的运作将会非常复杂。我认为一些股份的出售和收购主要是由合作带来的，与他人无关。

现场提问:下半年有没有可以公开的征地拆迁计划？

李同辉:下半年征地的速度和上半年差不多，今年征地的总体情况和去年基本一致。关于开场的节奏，请宋先生回答。

宋:今年我们的商品价值超过2400亿元，今年上半年已经推高了一半左右。整体节奏控制基本平衡，下半年将略有增加。

来源：广州新闻直播