观点直击 | 罗宝瑜：瑞房未来以商业地产为主（实录）

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观点房地产网是当今一个全新的管理组合。在瑞芳2019年中期业绩会议上，罗康瑞没有露面，她的女儿罗宝玉可以带头。

集团董事总经理、首席财务官、投资总监孙喜浩、瑞安管理(上海)有限公司董事总经理王赢也与罗宝玉一同出席了瑞方绩效会议。

从某种意义上来说，如今瑞方正在逐渐打破城市更新的固有印象，转而专注于资产，但却在改变专注于商业地产的房地产开发商、业主和资产管理公司。

回顾瑞芳过去六个月的业绩，尽管销售额同比下降，但商业业绩依然显著。

数据显示，瑞安房地产2019年上半年的签约销售及其他资产处置为34.22亿元，较2018年上半年的137.28亿元下降75%，其中住宅销售占96%，其余为商业销售；收入为79.02亿元，比2018年同期的190.32亿元下降了58%。

租金方面，2019年上半年，瑞安房地产综合租金及相关收入较2018年上半年9.48亿元增加17%，达到11.07亿元。

得益于投资物业的稳定表现，上半年瑞安房地产股东应占利润为13.26亿元，同比增长8%，毛利率由2018年上半年的27%上升18个百分点至45%。

同时，同期瑞芳的净资产负债率小幅上升4个百分点，达到44%，现金和银行存款增加4%，达到159.92亿元。在过去几年出售物业收回现金后，瑞芳的财务表现逐渐稳定。

孙喜浩表示，短期内，债务压力将相对较小，不会有特别大的融资需求和其他大的资本需求。

销售对下半年充满信心

尽管上半年销售不尽如人意，但管理层仍对100亿元的年销售目标充满信心。

正如瑞芳在财务报告中所说，下降主要是由于2019年上半年没有资产处置，住宅销售项目集中在2019年下半年。

在业绩会上，王赢透露，上半年的销售情况与公司最初的计划和预期一致。

据了解，下半年可获得预售证书或销售的项目总数，包括武汉天地项目和武汉光谷项目，可销售资源的总销售价格达到170亿元人民币，因此很有信心实现今年100亿元的销售目标。

视点房地产新媒体获悉，上半年，瑞方除了在南京的一个项目外，没有再采取任何征地行动。

2019年6月28日，瑞安房地产以总对价约1.4785亿元收购南京江南水泥有限公司(中外合资公司)34.8%的股权。合资公司直接全资拥有南京市栖霞区栖霞镇的土地使用权，总面积为每月31.9万平方米。

数据显示，截至2019年6月30日，瑞安房地产在上海、武汉、重庆、佛山等中心区域有9个处于不同发展阶段的项目，总土地储备建筑面积为860万平方米，其中包括670万平方米的出租销售面积和190万平方米的会所、停车场等设施。

由于监管不放松和整体经济环境的影响，大多数房企对下半年的形势并不乐观。

然而，王赢并不太担心:尽管整体市场有点下行，但这是一种结构性的情况。就整个中国市场而言，三、四线城市受到的影响相对较大。瑞芳项目所在的一线和二线强市一直都是调控严格的城市，所以政策的影响不大。

此外，她还透露，从目前的市场反馈来看，自上海和武汉的销售办事处开业以来，基本上已经拜访或表示有兴趣的客户数量仍然非常充足，因此公司对下半年的促销活动仍有信心。

至于购买土地，孙喜浩表示，公司将继续寻找市场机会，如果市场在未来6个月放缓，瑞芳可能会有更多的投资机会。公司一直在关注这个问题，希望在接下来的六个月里，一些正在讨论的目标能够实现，新的投资机会能够找到。

就销售价值而言，王赢透露，未来住宅销售资源总量将达到140万平方米，总销售额约为720亿元，其中瑞安房地产本身应占460亿元。

未来由商业主宰

与住宅销售相比，上半年瑞芳商业地产更加活跃，上海是其最重要的市场。

总体而言，2019年上半年，瑞安房地产综合租金及相关收入较2018年上半年的9.48亿元增长17%，达到11.07亿元。

报告期内，瑞安房地产完成了对布鲁克菲尔德在中国新天地控股的股权的收购，瑞安房地产管理的核心+写字楼投资平台于2019年6月20日完成了对上海企业世界5号的收购。

目前，瑞安房地产在上海拥有和管理的零售和写字楼总建筑面积为165万平方米，其中53%的总建筑面积已完成收租，其余面积处于开发阶段。

同时，上海房产组合的组合资产总值约为730亿元，瑞方在该房产组合中的整体实际利益为57%，归属于瑞方的资产总值约为420亿元，较2018年12月31日的340亿元增长24%，占其投资房产资产总值的绝大部分。

在演出会上，罗宝玉逐一介绍了各投资物业的租赁业绩。

我们上海太平桥项目的整体租金增加了15%，佛山的租金也增加了26%。南京的另外两个轻资产项目也已于今年开始动工

然而，在整体经济低迷的情况下，瑞方投资业务的租金增长仍然令人怀疑。罗宝玉对此并不太悲观。

虽然短期内我们看到市场有点压力，特别是国际品牌的保守扩张意向，但长期来看我们也很乐观，尤其是一线城市的消费率很高，所以长期来看没有问题。

与此同时，她指出，该公司在建的房产中，有一半带来了相对较大的新租金收入，其中包括上海的两处大型房产，一处是去年7月购买的，另一处位于上海瑞虹新城。两处60多万平方米的商业地产尚未建成，将在三年内基本分批完工。就租金收入而言，增幅相对较大。

孙喜浩进一步补充道:我希望继续扩大上海商业地产和资产管理的范围，因为从长远来看，上海市场作为一个整体是一个相对较大的发展市场。

值得一提的是，在过去的几年里，为了实施轻资产战略，瑞芳一直在出售房产以提取资金和减少负债。当被问及未来是否会继续出售房产时，孙喜浩表示，我们一直在关注房产和资产，并将从资产回报的角度评估是否会继续出售房产。

与此同时，他强调，出售的原因不是为了减少债务或套现，而是试图提高整体回报，即出售回报表现不佳的物业，然后将资金收回，投资于新的目标。

对于瑞芳的未来发展，孙喜浩总结说，预计未来几年，它将继续向商业地产为主的方向转型，并扩大商业资产的管理范围和物业规模，尤其是在上海市场。

至于未来收入的构成，他说，当然，他希望租金收入能够慢慢增加到总收入的30%以上，但这是一个中期目标，在未来两年内不会实现。

以下是瑞安房地产有限公司2019年中期业绩发布会的现场记录:

现场提问:在国内市场调控的情况下，你如何看待下半年的住房销售？

王赢:事实上，从整体政策环境来看，我们可以看到中央政府仍然是坚定不移的，始终强调住房不应该投机。

在过去的六个月里，在一线城市和强大的二线城市，事实上，整体供应，销售和价格保持相对稳定。例如，武汉的价格自年初以来略有上涨，供应和营业额保持在相对较好的水平，上海也是如此。

尽管整体市场有所下滑，但这是一种结构性情况。就整个中国市场而言，三、四线城市受到的影响相对较大。回顾过去，项目所在的一线和强势二线城市实际上都是调控严格的城市，因此政策影响不大。如果所有的顾客都有兴趣买房，事实上，他们对所有的限购政策都有充分的了解和准备。

第二，在这样的市场环境中，它仍然取决于我们项目的位置和项目开发的质量。众所周知，对于上海和武汉的项目，我们都处于优越的地理位置。

例如，在上海，它是一个罕见的住宅项目在内环，和自己的房子在整个内环的供应量很小，所以销售和需求价格实际上取决于供求关系。我相信就住宅销售而言，我对我现在持有的可出售物业仍有很大信心。

第三，从基本的市场反馈来看，自营业部开业以来，仍有大量的客户对上海或武汉的项目进行了参观或表示了兴趣，所以我们对下半年的促销活动仍有信心。

现场提问:就租金而言，包括消费需求，上海或内地可能不如今年前强劲。预计下一次租金上涨是多少？如果你想扩大商业地产的份额，你将来能增加多少租金？

罗宝玉:就租金收入而言，我们在上海不是很担心。虽然短期内我们看到市场有点压力，特别是国际品牌保守的扩张意图，但我们认为现在是可以理解的。

从长远来看，我们也很乐观，尤其是一线城市的消费率非常强劲，而上海作为中国的金融中心，我们觉得从长远来看没有问题，而且中国的消费率是最高的。

我们未来的其他租金收入的增长点是什么？首先，就整个计划而言，一半在建物业将带来新的租金收入。其中上海有两大房产，一是去年7月买下的新天地旁边的土地；一个是上海瑞虹新城。这两个单元的商业地产总面积超过60万平方米，将在三年内分批完工。就我们的租金收入而言，将会有较大的增长。

现场提问:净负债率是一个合理的水平。你会继续买卖房产吗？租金收入的未来份额是多少？

孙喜浩:实际上，没有具体的目标，租金收入还是房产销售的比例，因为现在租金的比例还比较小，未来两三年的收入或利润的主要来源将是销售。

不过，我相信公司的中长期目标是转向商业地产，我们当然希望能够慢慢增加至总收入的30%或以上。我认为，我们的总体财政或收入将得到更好的分配，但这是一个中期目标，在未来两年内不会实现。

此外，资产被出售。刚才我们也提到，目前40%-50%的负债率是一个相对可持续的水平，没有必要大幅度降低负债率。

事实上，我们一直在关注房地产和资产，如果它们在我们心目中没有显示出回报水平，我们将考虑继续出售它们。然而，出售的原因不是为了减少债务或套现，而是试图提高整体回报。我们认为空的改进空间不大，我们可以考虑出售或收回资金，投资于另一个新目标。

现场提问:公司财务相当稳定，负债率不是很高。下半年有没有征地计划？

孙喜浩:我们一直在寻找一些新的征地机会，有些土地可能会在前期做，看看有没有机会得到。

当然，我们过去没有一个具体的目标，每年应该投资多少钱，应该拿多少钱。因此，要说一个实际的目标，我们没有它。

我们将继续寻找市场机会。如果未来6个月市场放缓，我们可能会有更多的投资机会。我们一直在关注它。我们还希望，我们正在讨论的一些目标能够实现，新的投资机会能够在今后六个月中创造出来。

来源：广州新闻直播