观点直击 | 弘阳上市一年：我们基本完成了全国化布局（实录）

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去年7月在香港交易所敲锣打鼓的洪洋，在时隔一年后再次来到香港，向公众和投资者交出2019年中期报告卡。

来到现场的高管阵容与年初的绩效会议大致相同，执行董事兼董事长曾焕沙领衔，执行董事兼首席执行官何洁、首席财务官沈广平出席。

唯一不同的是，原副总经理李大辉被一个月前刚刚上任的新副总经理雷卫斌所取代。

业绩方面，上半年鸿阳营业额39.08亿元，同比略有增长1.1%，净利润7.25亿元，同比增长15.2%；毛利润为11.31亿元，同比下降3%；毛利率为29%，同比略有下降1.2个百分点。

上半年，红阳实现销售收入37.03亿元，土地储备增加407万平方米。商业运营业务的销售收入为1.86亿元，酒店运营业务的销售收入为1790万元。

总的来说，今年上半年红阳的发展可以说是平稳的，既没有急剧的好转，也没有突然的下降。

或许，为了了解红阳上半年乃至上市后一年的变化，有必要把观察的眼光放在业绩之外。

轻而重的住房和商业

整个演出将会落下，曾焕莎有一些珍贵的话。何洁和沈广平更有可能回答媒体提出的问题。不过，按照习惯，他会在演出会前发表演讲。

在这次演讲中，他再次提到了红阳地产上市以来的房地产+业务发展战略。一个有趣的对比是，作为两轮业务之一，今年上半年的表现比主要住宅业务更为突出。

上半年，洪阳商业经营和酒店业务营业收入2.05亿元，同比增长20.5%；房地产开发业务营业收入37.03亿元，同比增长0.2%，同比增长36.94亿元。

市场比商业业务的增长率更受关注。根据洪阳上半年39.08亿元的经营总收入，房地产业务仍占绝对地位，占94.75%，而商业和酒店业务仅占5.25%。

在两轮驱动的发展战略下，这两项业务的贡献差距是否过于不平衡？

面对媒体抛出的这个问题，沈广平表示:宏阳的业务是一个轻重结合的概念，其中重资产业务项目在报告中体现收入，而轻资产项目则更多的是品牌收入。

他进一步表示，随着重型资产的不断增加，租金水平将迅速提高，就像上半年20%的增幅一样。

据管理人员透露，今年到目前为止，鸿阳已经开了两个商业项目，烟台鸿阳广场和南京鸿阳广场。与此同时，12家购物中心正在开业。

在沈广平看来，商业部门对红阳发展的驱动力不能简单地通过收入数据和比例来看。今年，我希望首先在轻资产部分展示品牌和规模。

此外，沈广平对商业项目的利润表示满意:我们购物中心的经营状况在不断改善，租金水平提高了20%，这也带来了物业评估的增值，这可能会在以后每年的利润中体现出来。

业绩报告显示，截至2019年6月30日的6个月中，红阳投资物业的公允价值收入约为2.85亿元，同比增长28.9%。洪阳表示，这一数据的增加主要是由于整体资本价值和租金的升值。

规模扩大后，

上市对房地产企业来说无疑是一个里程碑，但它也意味着要面对来自公开市场的更多审查。作为为数不多的下降数据之一，红阳上半年毛利率和毛利率的变化不可避免地引起了人们的关注。

两年前，洪阳是一家区域性房地产企业。这两年，开始加强全国布局，今年基本完成。在成为国有房地产企业的过程中，一些新进入的城市需要一些时间来提高毛利率。

对于今年上半年毛利率的下降，沈广平解释说:但是，我们的毛利率仍然高于行业平均水平。毕竟，在规模发展迅速的企业中，我认为这个毛利率水平相对适中。

今年年初召开的2018年度业绩大会上也提到了同样的问题，因为红阳2018年的毛利率同比增长了15.9%，但毛利率同比下降了9.4%。当时，洪洋的回应是，年内已交付项目的增加导致毛利增加，而部分已交付项目的土地成本上升导致毛利下降。

超越业绩报告，我们可以看到，去年也是鸿阳从一个地区公司逐步走向全国公司的一年。在扩张领土的过程中，不难理解征地成本的增加。今年2月，鸿阳正式启动了上海总部，这也是国家布局的一个关键部分。

另一个引人注目的数据是洪阳飙升的融资成本。事实上，无论是毛利率还是融资成本，在数据波动的背后，都是洪阳对规模扩张的明显诉求。

上半年，宏阳的融资成本约为1.84亿元，同比增长54.1%，去年同期为1.19亿元；贷款总额约为238.8亿元，较去年底的219.2亿元增长29.5%。

就此，洪洋在公告中解释，这主要是由于报告期内本集团土地收购及物业发展扩张导致借款增加。

随着债务和融资成本的增加，土地储备迅速增加。截至上半年，红阳土地储备总建筑面积约为1568.73万平方米，同比增长19.9%。

我们希望鸿阳的发展能在资金紧张的情况下继续下去。沈广平表示，虽然红阳增速较快，但也将控制净负债率，并希望在未来将其控制在80%左右。

他也承认这个数字最终可能会稍微高一些。

最后，当被问及上半年的征地速度是否会在下半年保持时，何洁没有给出肯定的回答。他挥挥手，表示洪阳的征地节奏在下半年将更加顺势。

然而，我们对下半年的市场形势持谨慎态度。何洁说。

以下是红阳房地产集团有限公司2019年中期业绩发布会现场记录:

现场提问:今年上半年，红阳地产的毛利率和毛利率都有所下降。原因是什么？今年上半年的销售总额是多少？目前，洪阳的业务份额并不太高。你能透露下一个发展计划吗？

沈广平:公司的毛利仍然高于行业平均水平。两年前，洪阳是一家区域性房地产企业，总部位于江苏。近两年来，我们看到洪阳开始加强全国布局，到今年基本完成全国布局，成为全国房地产企业。

随着我们进入一些新城市，我们需要一些时间来提高毛利率水平。在规模发展如此迅速的企业中，我们的毛利率相对适中。

未清销售金额和预收账款为234亿英镑，但相应的结转收入接近300亿英镑。从合并报告中可以看出，未来结转收入的支持覆盖率相对较大。

鸿阳的业务是轻重结合，重资产在报告中反映收入，轻资产反映品牌收入和委托收入。

今年，我们希望首先在轻资产部分推出品牌和规模。随着公司重资产的改善，重资产的租金水平将迅速提高。在这种情况下，我们今年的增长率将达到20%。重资产的商业管理能力相对较大，而轻资产主要体现在品牌和规模上。

现场提问:自从总部搬到上海以来，发生了什么好的变化？包括职业经理人？此外，红阳的净负债比率已经提高，并将控制在一个数字之内。什么是安全线？

曾焕沙:我们从2月14日搬到了上海。一方面，上海是人才、信息和资本的高地。第二，我在江苏的时候很舒服。搬到上海后，我看到了标杆企业的优势与我们的差距，这就是我们搬到上海的目的。

沈广平:我们希望红阳能在资金紧张的情况下发展。洪阳的增长规模仍然相对较快。在过去的三年里，净负债比率被控制在60%和70%以上，并且有望在未来控制在80%左右。实际上，它可能会稍微高一点，但我们希望保持行业稳定和首选。

现场提问:洪阳今年的净利润是18%，但毛利率只有20%以上。这是因为财产价值的结转还是重估？管理层对未来净利润的预期是什么？鸿阳一直在扩展其操作系统。目前哪个项目可以实现3671，还是所有项目都可以？整个操作的实际节点在哪个级别？

何洁:实际上，3671是一个数字代码，不是整个操作。除了3671，投资、财务和管理的每个环节都有数字密码，3671是处于开发阶段的密码。

第二，3671不是一个固定的数字，因为每个地方的管理要求都不一样，所以不可能是一刀切的。3671代表不同地方的不同数字。

第三，我们目前的经营水平在一些指标上可以达到，但在一些指标上还有差距。3671设定了相对较高的操作目标，因此这并不意味着操作水平将被解释为是否达到，而是实际上取决于操作水平的最终结果。

现场提问:虽然红阳上半年利润有所增长，但投资性房地产的公允价值收入约为2.8亿元，净利润占比很高，接近40%。其他收入和收入的利润是2.4亿，会不会出现账面利润过高的问题，会不会有提高营业利润的措施？

沈广平:与去年同期相比，公司净利润有一定程度的增长，这实际上与我们的结转结构有关。上半年，公司结转到江苏的项目相对较少，但全年结转20个项目，整体结转规模将会上升。

这反映了红阳的特点和优势。鸿阳是一家房地产+商业双轮驱动公司，它的商场越来越好。租金水平提高20%将带来增值物业评估，这与两轮驱动策略有关。今后，这种利润可能会继续每年反映出来。

刚才还有2.1亿元，这也是我们的战略和合作战略。联合经营单位已经作出了结转贡献，这将带来可持续的利润。合作伙伴的项目将带来约2亿英镑的投资收益。

未来属于它自己的核心报告，而这三个利润属于洪阳的核心利润之一，这是由商业两轮驱动逻辑产生的。第二，合作本身就是我们的核心利润，加上我们自己的事业。

现场提问:红阳的合同销售额在过去两年的增长率非常大。未来三到五年合同销售规模将保持什么样的增长率？你想达到什么规模？你将来会继续进入更多的新城市吗？在新城管理中，有哪些区域公司规划、激励机制和考核机制？

何洁:我们也在预测这个行业的大概发展速度。首先，利用这个趋势，看看大市场和整个行业的发展。目前，20%的增长率应该是比较合理的。今年上半年，前50家公司的增长率非常低，只有个位数。

说到排名，我们也在观察同龄人的发展。一些公司在战略、机制和能力上存在一些问题，整个行业也将平均下降。经营能力和核心竞争力参差不齐，好的很好，普通企业或一般企业更多。因此，我们希望在弯道有超车的机会，我们的排名还会提高。

我们已经基本完成了全国范围的布局，今后还会做更多的深度培育。对于开放新网站，我们只会一步一步来，不会像前两年那么快。

在现有的布局下，我们将在未来进入一些新的领域，也许每年一两个。我们认为，大布局现在占据了国内主流市场，布局基本结束，接着是深度培育。

在区域发展方面，由于不同地区的情况不同，会有相应的战略规划。我们在深度培育、盈利水平、发展规模和发展水平上有一个三位一体的激励体系，必须首先扎根。

第二，不断扩大和深化，进而开拓后都市圈的战略深度。在这一点上，我们也有一套激励制度，希望我们进入的地区能够为公司未来的发展打下基础，创造更好的效益。

来源：广州新闻直播