博鳌特写 | 冯辉明：三盛现在处于战略增长期

本篇文章2429字，读完约6分钟

观点三盛集团，一家福建的房地产企业，已经为自己的职业生涯设定了更高的目标。其中一个特点是，三盛计划今年内在上海虹桥商务区设立新的总部，总部将扎根于中国著名的金融中心，这表明它渴望与更广泛的资本市场建立联系。

除了成立新的总部外，三盛集团在过去一年左右也成立了管理团队。

从2018年下半年开始，三盛开始实施人才升级计划，包括中海、新城、龙湖、凯撒等房地产公司，三盛内部的人才陆续在这里完成了职业升级。其中，去年底和今年5月加盟的明星经理冯慧明和冯金义尤为关注，新组建的团队将带领公司达到令人着迷的高度。

有了它，三盛集团在房地产领域的双十亿美元战略正在形成，这是林荣斌董事长在2018年制定的发展目标。内涵是三年内总资产将超过1000亿，综合收益将超过1000亿。如何细化战略并在实施层面实施，是三盛新管理团队面临的一个挑战。

这是对职业经理人的智慧、远见、勇气和技能的考验。在近日举行的2019博鳌房地产论坛上，三盛集团执行副总裁冯慧明接受了博鳌亚洲论坛的采访，详细分析了三盛集团的发展逻辑和战略规划。

三盛集团一直是福建房地产企业稳步发展的代表。过去，它主要追求质量和效率，但近年来，它对房地产的规模做出了新的规划。数据显示，从2016年到2018年，三盛的销售额从138亿元增加到350亿元，复合年增长率为60%；今年，公司提出了在三年内投入2000亿元的目标，官方网站披露了超过1000万平方米的土地储备，价值2000亿元。

为实现2000亿元的目标，三生计划构建以财务和战略管控为导向的企业价值管理体系，这就对战略、机制、制度和人才提出了更高的要求。

冯慧明作为金融、金融、经营领域的资深从业者，早在去年年底就提出了提高金融体系运行管理水平、加强金融体系专业管控的思路。他还推动了三年滚动战略+年度业务计划+年度预算管理+全周期目标管理的整体管理和实施。

冯慧明解释说，三年滚动战略是每年三年的战略。第一年，将年度预算分解为月度预算，以便进行动态跟踪和评估，同时进行包括奖惩机制在内的调整；第二，在区域层面实施三年滚动战略，报告每个区域未来三年的计划，并确定标杆公司、竞争对手、公司增长率、回报率和人均效率的多维目标。

在这一战略下，应制定一个三年长期计划，其中可执行的预算应在第一年形成，并在未来两年进行动态调整和跟踪。我们将在年底对其进行审查，并对其进行动态修订，以审查一年内的预算执行是否有任何问题，在未来三年内可以建立什么样的目标，以及需要什么样的资源。通过这种动态调整，各地区非常清楚自己的目标。

他进一步指出，三盛过去的管理更人性化，但也带来了刚性和狼的不足。未来，通过三年滚动战略管理系统，刚性和狼可以适当地注入团队。因为2000亿元的目标是通过这个管理体系分解出来的，细化到财务、运营、投资扩张、采购、设计等方面。，我们可以清楚地看到公司的年增长率、人力效率、组织和设备等方面的支持。

随着战略的制定和战术的实施，三盛将对其未来的发展有更好的了解。冯慧明向新房地产媒体指出，三盛地产集团的资产在50-60亿元之间。如果年增长率保持在40%左右，冲刺1000亿元并不难；就销售收入而言，一些快速发展的房地产企业在过去两年的平均复合增长率约为65%-70%，而三盛希望有一个更稳定的发展，所以保持40%-50%的增长率，大约在三年内可以达到1000亿。

冲刺1000亿元是近年来中型房企的普遍现象，其背后的大部分问题是企业需要保持自己在行业中的地位和话语权。冯慧明也承认，现在行业集中度的压力越来越大。如果企业不上去，他们聚集人才、资源和资本的能力就会相应下降，所以三盛必须急于扩大规模。

在房地产行业，1000亿代表一个门槛。他总结道。

除了外部因素外，还有一个重要的内生因素驱动着三盛的发展，这是冯慧明的集体共识。他解释说，今年公司招聘了很多新的高管，从上到下进行了很多深入的讨论。每个人都希望把公司建成一个更大的平台。

正如总裁林荣斌先生所说，公司应该以坚定的目标和不屈不挠的意志达到2000亿元。他表示，在这一目标的推动下，三盛将其融资和运营部门迁至上海，以连接更多的人才、资源和资本。

也许是因为长时间的深入交谈，冯慧明逐渐放松下来，向我们介绍了更多关于三盛发展的细节。

三盛现在正处于战略成长时期。冯慧明表示，今年一些房企计划收缩规模，集中发展，但三盛整体仍处于战略成长期，因为组织结构、管理体制和发展战略已经到了爆发的临界点，基础资产非常健康。

他进一步表示，在三盛的历史上，约70%-80%的项目来自并购，这确保了公司的高利润率。现在该公司还参与了一些招标、拍卖和悬挂项目，希望合理地补充商品的价值。年初，三盛制定了一项计划，每年增加商品价值500-600亿元，全年可动用资金近300亿元。按照商品与土地的比例，征地目标基本可以实现。

观点房地产的新媒体是不完整的。六月以来，三盛先后在宁德、常州、泉州等城市赢得土地。8月16日，它第一次以4.58亿元的总价和18%的溢价赢得了常州的土地。

但是，三盛的土地收购仍然需要严格遵循内部控制指标。冯慧明强调，公司各项目资金要平衡，内部要求是在规定时间内纠正现金流量，严格监管，实时动态调整，通过现金流量管理系统有效支持资金。他透露，公司预计经营现金流可占总现金流的60%左右，因此可以在融资紧张的情况下保持现金流平衡。

我认为三盛今年最重要的事情是做一些转型探索。按照他的说法，三盛必须首先做出战略转型。目前，已建成以房地产为主体、教育和科技为两翼的一体化两翼模式，确保持续的爆发力；其次，进行文化转型，实现温暖与狼的结合；三是组织变革，围绕战略建立体系；第四是机制转换，通过机制把团队变成一个自我驱动的主体。

冯慧明乐观地认为，上述转型将成为支撑三盛未来1000亿元冲刺的重要力量。就驱动模式而言，最终对其产生影响的所有公司都是第一战略、第二机制、第三制度和第四组织。

来源：广州新闻直播