观点直击 | 中梁控股黄春雷：我们不贴碧桂园标签 （实录）

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观点房地产网尽管受到诸多因素的影响，最近国内一些房地产企业取消或调整了2019年中期业绩会议的安排，但刚刚登陆资本市场一个月的中梁控股选择了上市后召开第一次中期业绩会议。

8月23日上午，董事长兼执行董事杨健带领管理层团队回答记者提问，包括首席执行官兼执行董事黄春雷、副总裁尤思佳、高级副总裁兼执行董事许良琼、资本关系部总经理杨德业。

也许这是进入资本市场的第一步，1000亿住房企业忠良的业绩会议并不是很多媒体。在整个新闻发布会上，除了简短的开场白外，杨健没有对再就业情况介绍和记者提问作出回应。更多的场景被移交给首席执行官黄春雷和副总裁尤思佳，后者已转向几家上市房地产企业。

中期报告显示，截至2019年6月底，中梁控股的合同销售额为636.73亿元，同比增长约26.8%。根据此前公布的2019年1300亿元的销售目标，上半年的完成率约为50%。

据黄春雷介绍，截至目前，忠良的可销售价值约为3400亿元，其中1900亿元可在2019年出售。

期间，忠良控股完成总收入205.56亿元，同比增长约111.2%；毛利润50.34亿元，归属于公司所有者的核心净利润12.32亿元，同比增长88.4%。

作为上市后首次公布的业绩，忠良还宣布中期股息为每股15.3港仙(相当于13.8港仙)，占归属于公司所有者的净利润的40%。

对此，尤斯嘉丽回应投资者称，她将在未来努力保持这一股息率。

融资:成本将稳步下降

从2015年到2018年，将达到1000亿元。在快速扩张的背后，忠良的高杠杆率一直是市场的担忧。

然而，在成功登陆资本市场后，除了首次公开募股筹集的32亿港元外，忠良没有披露任何进一步的融资信息。

对此，尤思佳表示，发行债券是房地产上市企业的必备条件，中良早在今年年初就已经有了在海外发行债券的配额。此外，忠良将来还会考虑一些海外银行融资，但应该是在明年左右。

中期报告显示，截至2019年6月底，中良的计息贷款总额为288亿元，较去年年底略有增加，增幅为6%，其中短期负债占融资总额的近一半，而加权平均债务成本仍高达10%。

尤斯嘉在接受视点房地产新媒体采访时透露，忠良的表外负债只有80亿元，加上表内外负债后，计息负债处于相对较低的水平。

至于融资成本，他说这反映了中良上市前的利息成本。

上市前，忠良的金融贷款结构只有两个渠道:国内银行贷款和非银行融资，尤其是信托融资。随着公司开拓新的海外融资市场，包括美元债券、小型公共债务和abs，尤思佳认为公司的债务成本水平可以得到更好的提高。

值得注意的是，在净资产负债率方面，中良的数据从去年底的58.1%进一步下降至报告期的43.5%，而此前的招股说明书显示，截至2017年底，中良的净资产负债率高达339.5%。

关于负债率下降的原因，中梁控股解释说，公司出售房产产生的内部现金大幅增加，在一定程度上减少了对外部贷款的依赖。

据尤思佳介绍，今年上半年，公司的销售回报率接近90%，从客户那里收到的金额为1140亿元。

购买土地并返回第二条线，不标注乡村花园

高周转率、高增长、三四线及后续投资系统。在业内，忠良有“小田园”的称号，但黄春雷不同意。

在他看来，无论是中梁还是碧桂园，三线和四线市场的布局只是市场选择的问题。

我们并不是说一定要贴上碧桂园的标签，但是从2015年到2017年，大家都看到了这一波三线、四线的机会，当时二线城市的地价被人为抬高了，所以选择是一致的。

黄春雷接着说，去年7月以后，我们又回到了二线，包括今年的征地。二线和强三线的比例占80%以上。将来人们会叫我们小王吗？

数据显示，截至2019年6月30日，中梁控股的土地总储备为5299.6万平方米，中梁的土地总储备为4200.4万平方米，其中二线城市为1195万平方米，三线城市为3198.7万平方米，四线城市为905.4万平方米。

从销售数据来看，今年上半年，二三线城市贡献了中良85.9%的总销售额。

对于一线城市，忠良似乎不太感兴趣。北上广深和深圳的市场门槛，包括资金需求，对于忠良来说，如果你想取得更大的进步，你可以拿几个项目，但没有多大意义，因为很难盈利。

然而，忠良目前的3400亿元仅够支撑未来两年的销售。

因此，在土地收购方面，黄春雷表示，中良上半年实际上是比较谨慎和保守的，下半年会适当提高比例。他还认为，今年下半年的土地肯定会比上半年便宜。

数据显示，在本报告期内，中梁共花费252亿元在全国范围内收购了70个新项目，平均成本为每平方米3934元，而公司土地总储备的底价为每平方米3400元。

值得一提的是，由于土地成本上升，忠良的毛利率从去年同期的27.3%下降到上半年的24.5%。

谈到目前的后续问题，黄春雷的回答相对含蓄。

虽然这10个项目中有一两个可能会亏损，但总的来说还是盈利的。如果有利润或市场压力，我们会调整一些比例或改变一些条件，做一些微调。如果员工在项目中赔钱，公司也会有一些人性化的待遇。

以下是中梁控股集团有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:中良有大量的后续投资，你能具体介绍一下公司的后续投资系统吗？目前，行业内许多房地产企业都出现了利润损失、杠杆率上升、内部投资跟不上的情况。管理层对这一现象有什么看法？

黄春雷:后续投资是一种激励，就像以前分配土地给家庭一样，这也是农村改革承包的逻辑。在这一周期中，大多数房企都有一定程度的参与，现在它们可能会遇到一些市场挑战。但是，忠良有一些人性化的待遇，碧桂园也有类似的做法。我们会根据市场的变化调整一些比例或改变一些条件，例如当当前利润存在市场压力时，我们会做一些微调。

事实上，到目前为止，它通常是盈利的。

现场提问:在业内，忠良也被称为小田园。管理层如何看待这一声明？

黄春雷:并不是说我们一定要贴上碧桂园的标签。我们在2015年和2016年首次看到了三线和四线城市的市场机遇。从2015年到2017年，二线城市的土地价格被人为抬高，但拿走二线城市的土地是没有利润的。

在过去的两年里，我们已经回到了二线，包括80%的二线和90%的强势三线。将来人们不都叫我们肖万科吗？我想我们也不能这么说。

忠良的逻辑是有其自身特点的，如投资能力和标准化实践，但不排除它会吸收各种房企分阶段做好的地方。所有的河流都流入大海，宽容是伟大的。

现场提问:第一条线的布局有计划吗？

黄春雷:首先，是市场问题。像北京和深圳一样，地方政府不需要土地融资，市场门槛和资本需求都很高。如果你想得到一些项目，你可以得到它们，但这没有多大意义，因为很难盈利。我们主要想盈利或能够稳定运营。如果有合适的机会，我们不排除进入前线。但是我认为一线城市已经发展到现在，市场不是很好，没有利润。

现场提问:今年上半年，忠良赢得了大量土地，但其净负债同比下降了15.4%。资金的主要来源是什么？表外负债的情况如何？

尤斯嘉:今年上半年的土地承包买卖比例其实不算太高，大约是47%，所以今年上半年购买土地是比较谨慎的。忠良上半年没有进行大规模融资，ipo也是在7月份才开始的。今年上半年，土地购买的来源是依靠内生销售资金购买土地，这在过去几年中已经实施。因此，在购买土地时，我们基本上每个月都会购买一些土地，但我们会控制数量。

就负债而言，表中的绝对负债为288亿元，与1000亿住房企业的数字相比，绝对是一个较低的数字。表外负债约为80亿元。从全国行业来看，表内外基本上都处于相对较低的水平。

现场提问:NDRC收紧了住房企业的海外发债。我想问一下公司是否有办法尽快拿到美元发债额度，以及批准的额度是否足够公司融资。公司未来将使用哪些海外融资渠道？

尤思佳:国家发展和改革委员会的新规定是在7月份实施的。事实上，早在今年年初，忠良就已经有了在海外发行债券的配额，所以今年可以使用一些配额。至于发行美元债券的细节，我们将在下一步可以披露时发布公告。

至于整体海外融资渠道，我们认为除了发行债券外，一些海外银行将来也可以融资。但应该在明年左右，我们会制定一个更好的计划。

现场提问:外汇风险成本会不会对公司融资造成一定压力？

斯佳丽:外汇风险对我们来说相对简单。到目前为止，中良没有美元融资，所以汇率不会造成任何压力。另一方面，虽然人民币汇率在短期内已经突破7，但从长期来看，国家政策应该保持稳定的趋势，所以在这个时候，如果有机会做一些美元融资，将有利于短期内没有发行美元债券的发行人。

现场提问:你对下半年的土地市场有什么看法？什么时候是好时机？

黄春雷:在过去两年的房地产市场上，基本上上半年资金会比较宽松，下半年资金会比较紧张。对于投资而言，当资金紧张时，获得土地会更便宜。今年下半年的土地肯定会比上半年便宜。很难判断明年的形势，因为它仍取决于政策。当然，如果你只看项目，它会在6-7个月或7-8个月内开放，所以没有必要判断太长。

今年年初，我们判断今年和去年差不多，所以上半年我们会更加谨慎的收购土地，下半年会增加比例。支持忠良征地有两个方面。首先，它依靠自己的经营杠杆和平稳的业务回报；第二，通过ipo，未来发行债券将增加额外资金。但是，我们将合理控制土地投资与销售的比例在一个合理的范围内，不会赌博。

总的来说，今年上半年获得的土地比今年上半年稳定而合理地多了一点。

来源：广州新闻直播