观点与章林对话：“整合者”朗诗寓

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自2016年底成立以来，郎世玉经历了两年半的时间，从长期租赁公寓的火爆期到行业洗牌阶段，郎世玉承担了施琅集团生态链设计中的初始租赁市场。

这是集团对郎世玉的最初设想。作为郎世玉的总经理，张琳也带领着郎世玉奔向自己理想的彼岸市场。

张林对成立时间也有自己的看法:2016年底成立公司也挺好，不算太早也不算太晚，有利于形成后发优势。

目前，先后生产的郎世玉已开18000多户，扩建42000多户。就规模而言，郎世玉已成为房地产公司跨境长期租赁公寓的领导者。

从地理位置上看，郎世玉已落户14个一线和实力较强的二线城市，尚未考虑在三、四线城市布局。超过85%的房屋集中在上海、北京、深圳、广州、杭州、南京和苏州，这些城市被认为是长期租赁公寓行业最热门的城市。张林说道。

郎世玉的严格定位部分是由于郎世玉产品的高端定位。长期租赁公寓市场多在经济活跃、人口流入量大、房价高、年轻人多的城市，因此租赁需求会更高。

张林对郎世玉的城市选择很有信心，这个选址系统是借鉴国外市场的经验。

美国的长期租赁公寓位于美国东西海岸的几个主要门户城市，以及中部微笑曲线区的经济活跃城市，以便拥有更好的可持续租赁市场。他还介绍了德国和日本长期租赁公寓市场的特点，情况几乎是一样的。

自2018年下半年以来，长期租赁公寓已经从风口时期和无数资金的涌入，逐渐转移到行业洗牌时期。张林说:这比我们想象的要快，这个行业大约需要2到3年，甚至3到5年才能进入洗牌期。然而，这一洗牌期似乎来得更早。虽然短期内血流成河，但长期租赁公寓行业仍然是一个热点，施琅目前是行业的领导者，有很多优势和自己的发展速度，目前的所有情况都符合我们的步伐。以目前的速度，我们对未来充满信心。

当风口期足够大时，洗牌期将会太残酷，许多公寓将会被打雷。张林认为，在每个人都趋于理性之后，这个市场将会更健康、更可持续。部分雷雨确实是由行业的高峰期造成的，一些企业过分追求规模而忽视了资金链的质量和安全。但另一部分，也许不是雷声，是根据市场环境的变化调整战略，巩固发展基础，调整发展方向。

郎诗雨的目标是成为一个整合者，而不是一个完整的人，在这个洗牌期，其竞争优势也给予郎诗雨足够的信心。

最大的优势在于产品的强度。据介绍，施琅的住宅销售虽然不在1000亿元的规模，但始终注重绿色地产、高端和高端，注重产品质量和客户体验，集团的观点深刻影响了施琅住宅的发展理念。

张林自信地说:我们着眼于长期，而不是三年或五年。我们意识到这个行业不同于房地产行业。一方面，我们充分利用房地产背景带来的优势，同时，我们将在组织结构和团队管理方面向房地产进军，按照长期租赁公寓的逻辑开展业务。

长期租赁公寓是施琅集团战略布局中不可或缺的一部分，是集团长期培育和发展的一项创新业务。这一次，长期租赁公寓已从上市平台剥离，业务已升级至集团层面。事实上，这凸显了集团对长期租赁公寓业务的战略信心和决心。短期投资和亏损将带来长期租赁公寓规模的增长和品牌的持续出口。我们相信，在不久的将来，我们将迎来长期租赁公寓的开花结果期！

对于轻重资产的选择，郎世玉也有自己的理解，其使用资本的方法与行业略有不同。

在施琅集团的业务板块中，绿杉资本是施琅绿色金融部，是一个专注于绿色产业链的专业投融资和资产管理平台。

郎世玉的资产导向模式是与绿杉资本合作。张林向我们介绍，绿杉资本与平安地产、中融信托等大型市场化公司合作。当他们发现这个项目时，我们会判断我们是否能参与到朗诗瑜提供的专业支持中来。

项目被绿色金融部接管后，将完全委托给郎世玉负责项目的定位、设计、工程改造和运营。

这是施琅轻重结合的特点，依靠施琅集团给它更多的选择和降低风险。优秀的产品实力也让张林充满信心:施琅之家的影响力进一步增强后，不排除与非施琅集团的基金合作。

据悉，施琅与平安地产在长期租赁公寓领域的合作始于2017年。2017年11月，双方共同收购上海张杨北路项目，并将其改造为长期经营的长期租赁公寓。2018年1月，施琅与平安地产签署战略合作协议。双方充分调动各自优质资源，在长期租赁公寓领域开展战略合作，共同寻求更广阔的发展机遇。未来三年，双方将投资北方一线城市、广州和深圳以及几个实力雄厚的二线城市的长期租赁公寓项目，目标资产管理规模为100亿元人民币，以促进住房所有权。

2018年12月24日，由施琅集团和平安房地产有限公司合作的中国首个单个合作长期租赁公寓房房地产投资信托基金在上海证券交易所成功获批，规模达50亿元。2019年3月13日，一期专项资产支持计划成功建立！reits产品首次发行规模为10.68亿元，其中优先发行规模为9.5亿元，获得最高aaa信用评级。目标物业为位于上海浦东新区外高桥板块的朗诗瑜张杨北路店(原森蓝店)。

张林也为资本化运营感到自豪:这个项目用了一年零三个月的时间实现了从财产交付到资本化的闭环。

在这个过程中，从最初的项目选择，到中期改造，到最终的运作，以及资产证券化的过程中，扮演着委托管理和资产运营的角色。

郎诗雨也从中尝到了很多甜头:我们的许多项目都将按照这种模式运作。

在红海，在不到三年的时间里长期租用公寓，郎诗雨探索了自己的航道，张琳将继续驾驶这艘成长的船。

以下是视点房地产新媒体对郎世玉总经理张林先生的采访:

观点房地产新媒体:你认为2016年底进入有点晚了吗？

张林:没关系。当然，如果你早点进入，可能会有更多更好的投资机会。越快越好。我们在2016年底成立了一家公司，并于2017年2月开始这样做。我们认为这是相当好的，既不太早也不太晚，这有利于形成后发优势。

总的来说，从2017年2月至今，施琅在不到两年半的时间里发展迅速，质量良好，这也与这种站在优秀同龄人肩膀上的后发学习环境有关。我们感觉很好。

然而，如果你进入得晚，可能会更难开展这项业务，因为这个行业仍然需要一定的规模和一定的品牌影响力。没有一定的规模，就不可能形成强大的品牌影响力，尤其是如果你专注于打造一个民族品牌。

因此，我认为我们现在进入还不算太早，也不算太晚，2018年再次进入可能有点晚，尤其是2017年下半年之后，整个市场变得火热，在2018年初达到顶峰，期间压力很大。

因为一方面要进行价值投资，另一方面又要发展规模，这实际上与获得许多项目是矛盾的。

那时，对于一个想做好的企业来说，压力会很大。如果那个时候什么都没有，那将会很困难，所以我认为我们可以做到。

观点房地产新媒体:与前两年相比，你认为长期租赁市场正在经历一个洗牌过程吗？

张林:从两个方面来看，一方面，2017年是一个热点和过热期。一个行业可能有它自己的自然规律，未来是非常重要和有希望的。然而，在2016-2017年，包括2018年上半年，该行业可能过热。

第二是资本市场。相对而言，共享经济的热潮在2017-2018年有所消退，不仅是长期租赁公寓行业，还有相关的联合办公、共享经济和共享自行车。

这两种情况是叠加的，一个是行业过热，另一个是资本市场也很热，这导致了高度的关注，这也是关系到民生和国家提出不投机住房的时代背景，所以关注度很高。

2018年，一些长期租赁公寓行业的企业破产。每年都有一些企业开业，一些企业倒闭，这很正常。此外，燃气质量也存在一些问题，包括资本市场的冷，这导致各界对此行业的讨论更加不同，但总的来说，行业的发展逐渐趋于理性。

我认为这个过程也是正常的。我在2018博鳌房地产论坛上发言时也说过，今天是风，明天是血流成河，后天是花开花落。

这个三部曲是正确的，但是我没有想到从风口到血流成河的节点的跨越会比我们想象的来得更快。

最初，我们设想这个行业需要2到3年，甚至3到5年才能进入一个洗牌期，但现在看来，这个洗牌期已经提前了。

观点房地产新媒体:那么现在的环境对郎世玉来说反而是件好事？

张林:不好。从我们的角度来看，我们不排斥这样的环境。我们认为这很好。

好的企业可能有机会在这样的环境中脱颖而出，因为当天气太热时，大企业、小企业、想做的企业和不想做的企业都会进来，每个人都很忙。然而，兴奋过后，市场也很热，对资本的期望很高，对资产的期望也很高，无论是租赁资产还是拥有产权的重资产。

那么面粉很贵，面包也很贵，在面粉很贵之后。如果面包很贵，市场的支付能力就会有一定的偏差，所以数量很难做到。相反，现在我们觉得，在每个人都趋于理性之后，这个市场将会更健康、更可持续。

观点房地产新媒体:郎世玉与施琅集团的城市布局战略一致吗？

张林:不，有一定比例的重叠，而且更多的是重合的。

按照长期租赁公寓的逻辑，我们研究了美国、德国和日本长期租赁公寓市场的发展，以及不同城市之间的布局。

这不是所谓的布局，这是一个完全市场化的选择，所以我们开始按照行业的逻辑进行研究和分析，然后对城市进行分层。当时我们第一批锁定了9个城市，第二批扩大到15个左右，最后实际进入了14个城市。

事实上，我们不是偶然进入的，而是分析和研究我们要去的城市。

目前，郎世玉的业务主要是基于物业租赁模式，但同时，我们也有一定比例的资产导向项目。郎世玉的资产导向模式目前主要与集团的绿色金融部门绿杉资本合作。

绿色雪松资本正在市场上到处寻找项目，一些实力雄厚的基金公司也在寻找项目。找到项目后，郎世玉将与其合作伙伴建立一个基金结构来接受该项目。在评判这个项目的过程中，郎世玉可以起到很大的作用。因为我们有定位、设计、房源安排和成本估算的能力，所以我们以前参与过这个项目，也就是说，我们在谈论这个项目的时候就参与了。

目前是这样，施琅在拥有很强的品牌影响力后，不排除将来会与非施琅集团的基金合作。目前，基金部门与平安地产、中融信托等大型市场化公司合作。当他们找到项目时，我们会判断他们是否能参与，是否能做长期出租公寓，长期出租公寓的定位是什么？根据目前的建设情况，翻修要花多少钱，那么运营过程中的收入和成本是多少？也就是说，郎诗雨正在提供专业的支持。

项目拆迁后，完全委托郎世玉做项目的定位、设计、工程改造和运营。

观点房地产新媒体:盈利能力一直是整个长期租赁公寓行业的突破口。你认为应该如何探索郎世玉的盈利模式？

张林:行业盈利能力不强，这是不可否认的。与房地产开发的利润相比，这是非常微薄的利润。但是我们并不是想通过发钱来做生意。每个项目都有投资计算。

因为我们的租期很长，在10到20年的租期内，我们必须赚钱。如果我们不赚钱，公司就不会投票。公司永远不会投资亏损的项目，它们都有投资模式。

也就是说，利润压力在前面，而利润相对较晚。因为，毕竟，租赁的需求必须是选择一个可以看到和感觉到租金的城市，租金支付能力在上升，并且有一个坚实的人群。

第二，目前有必要优化运营，控制成本，然后尽可能提高运营效率。一方面，租金收入、入住率和租金价格应得到一定程度的保证，只有赚到一美元，企业才能持续发展。

在此基础上，有了更好的息税前利润，随着规模的扩大，我们将有更多的机会形成增值服务。

虽然目前各种品牌的增值服务比例不高，但将来一定会很有趣。郎世玉还将重点加强客户粘性，做好客户资产管理，挖掘客户整个生命周期的价值。

来源：广州新闻直播