张惠明与观点对话：花样年蝶变

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观点房地产网非常重视幻想曲年的投资和土地收购。惠明拿着空看了几部手机，而团队微信的信息就在屏幕上跳跃着。

目前，这位年轻的执行董事兼首席财务官于今年2月加入幻想曲，负责财务管理、基金管理、投资和运营管理。在他的领导下，在公开招标和拍卖市场沉寂了很长时间的幻想曲开始频繁出现在拍卖网站上。

坦率和周到是张惠明在面试过程中最大的直觉感受，这符合幻想曲年的企业文化。

做一个男人是大度和直接的，做事是高效和进取的，这是我们的创始人常说的。张惠明直言不讳地说，这也是幻想曲年最吸引人的特点。

事实上，在加入幻想曲之前，今年刚满40岁的张惠明已经在房地产行业工作了20年。他是一个真正的老手，熟悉房地产企业的资本控制和投资运作。他的最后一站是敏捷，一家在中山成立的房地产企业，他的最后一站是中信房地产，一家中央企业。

回到20年前，这位刚刚大学毕业的年轻人加入中信地产15年，担任出纳、会计、基金主管、财务副总裁和项目总经理。从那以后，他加入了敏捷，负责财务和投资。2017年，这家华南房地产企业推出了以张惠明为主要负责人的共享未来项目和投资计划。

在敏捷的五年里，张惠明见证并深入参与了房地产企业从400亿英镑到1000多亿英镑的跨越式发展。

抛开过去的成就，张惠明选择了在毫无疑问的一年加入幻想年，开始一段新的职业生涯，这似乎既有意义又有礼仪。事实上，他过去也想创业，但在与幻想曲年的创始人深入交谈后，他放弃了这个想法。

我对幻想曲年很有信心，我已经执政将近半年了。张惠明坐在深南大道28楼的办公室里，坦率而严肃地告诉我们。

他看起来自信而充满活力。在他看来，有机会参与公司的变革具有重要的意义和价值。

速度递增

2月25日，张惠明加入了《幻想曲》。三个月后，幻想曲的董事会进行了重大调整。他与柯卡生和陈新宇一起当选为执行董事。这三个人共同的投融资背景被外界解读为在《幻想曲》中追逐规模的野心。

众所周知，经历了战略摇摆的幻想曲年，在2017年开始了第二次业务转型，重新强调资产，开始重视重要性和严重性。截至2018年，幻想曲年总签约销售额达到301.73亿元，同比增长49.64%。

从经营收入来看，2018年花季达到139.86亿元，同比增长43%，其中重资产业务的物业开发收入占61.2%，轻资产业务的物业服务及其他收入占38.8%左右，基本实现了初衷。

虽然近年来，领先的房地产企业减少了对规模的描述，强调质量增长，但不可否认的是，规模，即话语权，仍然是资本密集型房地产行业的金科玉律，这涉及到房地产企业的评级、融资、土地收购等各种硬核条件。

在3月28日的香港业绩会议上，董事长潘军曾经描绘了资本市场幻想年的规模蓝图:到2021年成为一个1000亿的房企。沿着这条路线，外界至少可以观察到幻想曲年的组织结构和战略风格已经发生了变化。

张惠明是《幻想曲》战略变革中引进的核心人员之一。演出会上，面对观众中的二三十名媒体记者，潘军在开场白中介绍了新的财务总监:我们聘请他(张惠明)，将来征地的方式会有很大的变化，我们会和更多优秀的企业合作，以便尽快起床。

城市更新被认为是重大突破之一，它已经被深入研究多年。据张惠明介绍，幻想曲年共有39个项目，其中24个在深圳，其余15个分布在东莞、佛山、广州、中山等城市，总价值超过3000亿元。

5月6日，我们成立了城市发展运营公司，其核心是开发和运营，重点是土地改造。张惠明说，在《幻想曲》中，估计每年会有两个项目被改造，所有旧的改装商品将在五到八年内被推出。

可以预见，随着旧土地复垦储备的逐步释放，它将成为幻想曲年未来稳定的供应来源之一。

土地收购层面发生的另一个重大变化是，过去以并购扩大储备为主的花年开始频繁出现在招投标市场，同时寻求更多的合作机会。

他今年经常参加土地拍卖。张惠明告诉我们，通过调整投资结构和加快土地流转效率，规模可以在一定程度上迅速扩大。

然而，这不是一个盲目的过程。据张惠明说，在幻想曲年有一个严格的土地收购过程。一般来说，首先由投资开发负责人对地块进行详细调查，然后由投资、工程、设计、营销等部门进行审核，最后上报投资决策委员会。

换句话说，这是一个在各个层面进行检查的过程，最终目标是确保土地质量和控制风险。

此外，5+n的战略布局，即以京津都市圈、长三角地区、粤港澳大湾区、成渝经济区、华中区域五大都市圈及周边核心区域和城市为重点，也是幻想曲年要遵循的指导思想。除非情节特别好，否则我们不会考虑其他地方的情节。张惠明说。

当然，随着公共土地收购成本的上升，过去只进行贸易的幻想曲年正在寻找更多的合作机会。

5月29日，幻想曲与徐汇签署了合作协议，双方将在各种高质量项目上进行深入全面的合作。

未来幻想年会寻求更多与前30名房地产企业的合作机会，加强与基准房地产企业的标杆管理。张惠明说得很快，谈到上升，他仍然不时用手比划。在他高涨的语调中，我们听到了他对幻想年的期望以及其中包含的细节。

协同作用

2019年，幻想曲提出了重投资、稳金融、强经营的经营方针，这是张惠明在巡回演出前暂时想到的。它简单易记，但它涵盖了一整套业务逻辑。

金融稳定在中间，它是身体，投资和运营是腿。张惠明解释了三者与人体结构的关系:腿要向前跑，身体要稳定，这样才能稳步向前迈。

对于一个快速发展的企业来说，效率是成功的秘诀。在过去的花季里，虽然通过大量的并购实现了低成本的仓储扩张，但缺点是周期太长，有些项目几年内都无法开业。张惠明坦率地指出:以前，投资结构是缓慢的，大多数是长期的。

经过20年的房地产行业经验，张惠明知道资本的重要性。不管有多少资产，如果他没有钱，他就会死。因此，他不断强调通过优化投资结构和项目质量来提高住宅企业的流动性。

拿着这块地，别跟我谈赚钱，问问我什么时候能赚钱。给你100元，一年赚500元，一个月赚100元。你选择哪一个？每月必须是100元，相当于一年1200元。

张惠明告诉我们，未来高周转率项目的比例计划提高到60%至70%，开发周期稍长的项目，如盈利型和粮仓型，将保持在30%左右，这是综合考虑投资净利率、内部收益率、投资城市和投资板块等多种因素的结果。

谈到金融稳定，一向自信的张惠明也表示，这有点困难。毕竟，对于一个以增长为导向的企业来说，发展筹资和降低债务安全比率之间总是存在矛盾。

幻想年的原则是将净负债率控制在80%。

他接着说，控制债务比率是基本的，需要做的是理清金融系统管理，控制成本，并从控制中获取利润。

针对日常工作的各个方面，不必要的成本应该得到控制。他甚至用一个小笑话指出:我也想批评公司里任何一个在一边打印打印纸的人。

至于强力经营，张惠明首先提到了产品质量。他认为，随着生活水平的提高，过去简单单一的产品不再有吸引力，除非它们能在产品质量和服务方面给顾客留下深刻印象。正如《幻想曲》的创始人所说，产品应该性感、丰富多彩、令人兴奋。

目前，在幻想曲建立了一个大型设计中心，专门从事产品研究。负责人以前是aecom中国的负责人，对产品有非常严格的标准。同时，在开发和运营方面，张惠明努力建立完善的大型运营管理体系，将项目管理、计划运营和法律事务融为一体。

这是一个更加精细的操作系统，也形成了一个更加扁平化的管理。在过去，一个过程由10个人批准，而一个由10个人批准的过程不叫做过程。现在所有过程必须控制在7分以内，最好是5分。

此外，还有更详细的标准，如如何计划资金、注意什么杠杆、如何调整财务结构、如何将计划的经营与利润挂钩，以及如何评估业绩。

张惠明打开桌面上的笔记本电脑，调出一份有几十页的ppt，滑到我们面前:所有这些都是计划好的，不是空.讨论的

以下是视点房地产新媒体对幻想曲执行董事兼首席财务官张惠明先生的采访:

观点房地产新媒体:今年，许多地方政府对热点城市进行了一些调整。你认为下半年的情况如何？

张惠明:中国房地产的主要方向是调控，但与之前的一刀切不同，它实际上是一个城市，一项政策，所有地方都在平衡。

土地供应政策也是自我平衡的。目前各地的建设指标，尤其是居住用地，都是有限的，尤其是一、二线，但是四、五线太大，所以必须控制供应。有些地方有土地，但是他们缺少资金，所以他们宁愿离开。

我不认为我们应该想象价格限制和购买限制将在过去两年逐步放开，总的政策方向将保持不变，不会有更多的水被释放到房地产。

我认为现在有两个原则。首先，尽可能卖出，现金为王。第二，不要太急于投资。在机会到来之前，多观察，少行动。非常好的地方，那些一开张就能卖光的地方肯定会去，即使他们赚的钱少。因为房地产没有流动性，它会被市场淘汰。

观点房地产新媒体:在年初的业绩会上，你提到今年的销售目标是360亿到390亿？当前的完成状态是什么？

张惠明:上半年完成131亿元。

观点房地产新媒体:下半年会加大推货力度吗？

张惠明:在《幻想曲》的上半年，交付的新供应品不到30%，下半年交付了60%以上，与去年持平。去年是第四季度。

观点房地产新媒体:幻想曲提到今年的商业政策是强调投资、稳定金融、加强运营，具体实施情况如何？

张惠明:我去看路演的时候就想到了关注投资、稳定金融、加强经营。我这样理解。金融稳定在中间，投资和经营是两条腿，金融稳定是身体，两条腿应该向前跑。投资的重点不在比例，而在质量，因为在过去，花季缓慢，投资结构缓慢，大部分土地结构是长期的。

什么是投资质量？拿着土地，不要谈论赚钱，只问什么时候赚钱。给100元，我告诉你一年赚500元，这是第一个。第二个，100元，一个月可以赚100元。你选择哪一个？你必须每月挣100元，这相当于一年挣1200元。

因此，我认为投资有三个属性。首先，它是盈利的。赚钱叫做投资，你不能赔钱。其次，流动性是内部收益率。第三，安全和土地财产没有问题。这三个属性都很好，投资质量也很好。

观点房地产新媒体:现在会做什么调整？

张惠明:我们坚持两点。一是调整结构，高周转率项目比例提高到60%-70%。盈利型和粮仓型项目占30%，这与37%的负债率是相反的。其次，质量、投资标准、投资模式、投资流程、投资者能力、投资城市和投资部门都支持投资质量

观点房地产新媒体:如何理解金融稳定？

张惠明:稳定金融有点困难，这总是矛盾的。为了发展，我们需要利用融资，为了安全起见，我们需要降低负债率。因此，幻想年的原则是将净负债比率控制在80%。

控制债务比率是非常基本的。我也做财务分享，整理财务系统的管理，并从管理中获取利润。

所有费用都有标准，按人头、按小时或按地区。没有理由不遵循这些标准。

投资大、金融稳定、经营强都有相应的政策。稳定的金融意味着强劲的现金流、利润增长和结构调整；强操作是为了考核编制和提高效率。

现金流是幻想曲中高度集中的基金平台。我们计划在第一季度批准贷款，在第二季度完成所有新贷款，在第三季度进行调整，并在第四季度为明年做准备。

最后，让我们谈谈强操作。为什么我们要谈论它？过去，一个私人老板肯定是通过占有一块土地来赚钱的，银行的前端提供融资、开发贷款和抵押贷款，所有这些都是贷款，他们可以通过出售产品来赚钱。

比如现在没有，现在很多人都已经买了房子，所以一定要冲动的再买一套房子，除非服务和产品特别好，而且各方面都能打动人。

因此，我们现在成立了一个大型设计中心，负责人是aecom中国的前任负责人，他对产品要求非常严格。正如创始人所说，产品应该性感、丰富多彩、令人兴奋。

因此，要加强经营，首先是产品质量，其次是发展战略，将计划经营与现金流和利润联系起来，注重结果。

观点房地产新媒体:你能介绍一下深圳的旧城改造项目吗？

张惠明:幻想曲在城市更新领域的价值约为3000亿元，共有39个项目，其中24个项目位于深圳、东莞、佛山、广州和中山。

幻想曲年5月6日，成立了以开发经营为核心，以土地改造为重点的城市开发经营公司。每年，大约有两个项目在幻想曲年进行改造，所有商品的价值都在5到8年内推出，这也是幻想曲年的重点。

在幻想曲中，大湾区现有的土地储备约占总土地储备的30%，而大湾区市区重建的比例将来会增至40%甚至45%。

幻想年可能不大完整，但小而美是不好的，它会被淘汰，所以它仍然定位在中间和强大。

现在，我们应该调整土地结构，做更多的城市更新，不要盲目追求规模，但仍有一定的规模。

最后，幻想曲是一个简单、高效、大度和进取的企业。激进并不意味着激进。用创始人的话来说，它意味着做事和做人。做人要大度、直接，做事要有效率、有事业心。

来源：广州新闻直播