博鳌特写 | 地产融资寒冬群像

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2019博鳌房地产论坛的特点是，中国的房地产模式主要是债务驱动的，过去两年的调控都是针对融资方面，尤其是前端融资，这让房地产企业感觉像是被勒死了。

在2019博鳌房地产论坛期间，解决钱袋问题成为一个挥之不去的话题。

8月8日，与会嘉宾公开谈论了几天后的感受，不可避免的是，其中一些人不会担心

这些天我听到了很多关于融资的负面消息。每个人都在谈论未来会有什么样的危机。我认为形势仍然相当严峻。

在当天上午的会议上，经济学家、房地产企业高管、金融机构负责人和第三方服务机构高管聚集一堂，就房地产企业的钱袋发表了意见和建议。

几乎所有人都达成了一个基本共识:房地产融资全面收紧，调控下的房地产企业资金链面临考验。

至于如何保持对资金的需求，每个家庭都给出了不同的答案，要么专注于融合，要么寻求新的途径。将危机转化为机遇的方式是不同的，这导致了人们的储蓄。

信托融资

回顾消息来源，京东集团副总裁兼京东数码首席经济学家沈建光认为，2019年蓬勃发展的本地拍卖市场是本轮融资监管的导火索。他强调，3月份之后飙升的土地价格可能是新一轮调控的一个重要原因。

在银行贷款和非标准融资等常规渠道中，信托作为本轮政策收紧的重点之一，无疑对房企产生了巨大影响。

7月8日，银监会窗口指导房地产信托，并建议暂停所有未记录的项目，以配合暂停所有432个渠道业务和暂停房地产公司并购；7月10日，当地银监局召开辖区内信托会议，进一步提出房地产信托融资要求。

根据沈建光分享的数据，在近20万亿信托基金中，约有一半流入了房地产，另有20%间接流入了房地产，因此真正与房地产企业相关的资金并不多。

今后，对信托的监管将会越来越严格。他无忧无虑地说。

不止一个人有这种判断。一家私人股本机构的高管透露，他最近与一些信托公司的高管进行了沟通，每个人都对融资紧缩有一个共同的理解。另一位客人认为窗口引导在未来可能会成为一种正常状态。

在博鳌房地产论坛期间，据报道，8月7日，银监会发布第64号通知，要求加强房地产信托的合规管理和风险控制，督促辖区内信托机构依法合规开展房地产信托业务，提高前瞻性和前瞻性风险防控能力，控制业务发展速度。

监管和控制的靴子很快落地，但市场已经做好了心理准备。

债券、银行贷款

只有通过观察房地产融资政策和数据表现，整体收紧的权重才会如此具体。

在政策方面，一些房地产业务较多的银行受到监管窗口的引导；作为在海外发行债券的一种替代方式，NDRC不断发行文件，以规范申报要求和限制使用。

据沈建光共享的数据显示，房地产企业发行的海外美元债券金额在过去几年已经达到400多亿美元，今年上半年已经达到这个规模，但实际上融资净额仍然为负，表明新债不足以偿还旧债。

据粗略估计，从2019年下半年到2020年，至少有一万亿元以上的房企债券将到期。

交通银行国际部董事总经理兼研究部部长洪灏分析的现象进一步证明了上述债务偿还压力:房地产企业的资金消耗速度远远快于资金来源速度，表明开发商的自我储蓄水平正在下降。

史圣神州基金总裁李万明从操作层面还原了监管的传导过程

最初，主要渠道受到限制。一些信托公司和银行可能会根据他们的长期合作关系继续和你讨论以前的做法，但显然速度会慢下来。在一些机构，标准将会提高，资金可能不会得到适当的落实。例如，信托不能备案。

他还建议房地产企业要早做计划，尝试各种融资渠道和各种促销方式，停止大量征地甚至高价征地。

产权筹资

住房企业融资形势严峻，传统融资渠道狭窄，需求将转向其他限制较少的渠道。其中，放弃股权融资将在当前的融资环境中发挥越来越明显的作用。

在8月8日博鳌房地产论坛全体会议上，资本市场对债转股的融资方式表现出乐观。

中信资本高级董事总经理、执行合伙人、房地产部主任程明确预测，房地产私募股权基金将在中国房地产市场发挥重要作用。这一观点得到了房地产公司和其他投资机构的认可。

程小源提到，过去融资渠道比较广，房企多采用债务融资或有明确股份的房地产债务进行合作，因为空的房地产利润仍然很大，企业希望尽可能的节约利润。另一个原因可能是由于金融去杠杆化和去渠道化的影响，私募股权的发展一度遭遇瓶颈。

随着房地产融资进入卖方市场，这种模式可能被颠覆，有能力在国内外筹集资金并投资项目的基金面前突然出现机会。

李万明甚至直言不讳地表示，当银行和信托基金不能投资房地产时，这恰恰是房地产私募股权基金的春天。长安地产总经理范振东也认为，如果房地产企业想保持规模，保证负债率不上升，最简单的办法就是股权转让。

多家私募股权基金分享了目前房地产合作的发展情况，包括中信资本旗下的基金管理公司和开发商共同设立的基金，作为共同基金，霸菱亚洲计划投资粤港澳大湾区等政策支持领域。

此外，ipo是投资机构提供的另一种股权融资方式。在过去的两年里，包括忠良在内的一批中小房企相继登陆香港证券交易所，融资金额超过130亿港元。曾月辉认为，在香港建立一个良好的上市平台将会给房企的再融资带来很多便利。

reits、cmbs

从长期可持续发展的角度来看，房地产金融化已成为嘉宾们达成的又一共识，现阶段的象征性渠道是房地产投资信托。

被称为reits教父的孟晓苏，在8月8日的主旨演讲中，继续呼吁reits在中国上市。他相信近20年前外国专家所说的话:除了房地产投资信托基金，没有更好的金融创新。

然而，reits在中国已经停滞多年，这也引起了业界的思考和讨论。

清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群发现，美国超过60%的房地产企业主要是房地产投资信托基金，而中国超过95%的房地产企业是开发商。与此同时，国内开发商采用的融资方式大多是项目配套资金，而不是出于主动管理的目的，这与国外基因不同。更不用说没有相关的法律、税收和运营管理能力基础来支持其在中国的发展。

在等待房地产投资信托基金的前夕，私人股本基金充当了探索者之一。

用程玉瑗的话说，就是通过私募股权基金培育和挖掘股票资产的潜力，收购、孵化和改造不成熟的商业地产；通过建立像reits这样的资产支持证券(abs)，作为reits到来之前的过渡产品，住房企业的一些融资需求得到了满足。

另一种资产支持证券Cmbs也受到了嘉宾的推崇，并希望将其视为解决房企融资的一种资本优化方式。

汉德科技首席战略官、厦门郭进副董事长陈雷称，他在中国推广cmbs已有17年。他认为只有当有危险时，它才是有机的。目前，政策法规非常严格，这可能是CMB发展的契机。

从银行信贷、债券、信托到上市融资、cmbs/ reits等。当房地产进入冬天时，它总是被反复讨论并应用于实践。最根本的是尊重市场，把握趋势。正如一位与会者所说，只要大家共同努力，解决办法总是比困难更难。

来源：广州新闻直播