防范风险 房企海外发债收紧

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防范风险房企海外发债收紧，房企融资困境再次出现在聚光灯下。

最近，国家发展改革委办公厅关于房地产企业发行外债备案登记有关要求的通知明确指出，房地产企业发行外债只能用于替代下一年度到期的中长期海外债务。房地产企业应在外债登记申请材料中列出拟置换的境外债务的详细信息，包括债务的规模和期限、国家发展和改革委员会的登记等。，并提交企业出具的外债真实性承诺书。这意味着，利用住房企业在国外发行债券所筹集的资金只是“偿还旧债”。

上述《通知》的发布，无疑给一些希望通过发行美元债券来缓解资金链压力的房地产企业带来了压力。

据了解，《通知》的主要目的是完善房地产企业发行外债的登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能带来的风险，促进房地产市场稳定健康发展。

这是监管部门加强对房地产信托业务监管后，对房地产企业海外发行债券的监管。

对此，一些投资银行家向《国际金融新闻》记者分析，收紧房地产企业海外发债，就像最近收紧房地产信托业务一样，主要是为了防范风险。

从松散到紧密

2019年第一季度，房地产融资环境继续宽松。然而，自今年第二季度以来，住房企业的融资环境突然开始收紧。

今年年初，房企的融资环境相对宽松。

2019年1月，央行自2018年以来第五次下调存款准备金率，进一步向金融市场释放流动性。

在此背景下，2019年第一季度，房地产融资环境继续宽松。

在今年两会期间接受《国际金融新闻》记者采访时，几位房地产企业高管表示，今年的融资比去年容易，他们对今年的房地产信贷持乐观态度。

然而，自今年第二季度以来，住房企业的融资环境突然开始收紧。

4月19日，中央政治局会议明确提出:“坚持住而不炒的方针，实行“一城一策，一城一策，市政府负主要责任”的长效调控机制。”这次会议再次讨论了结构性去杠杆化。同一天，住房和城乡建设部采访了一些市政府领导，强调房地产市场调控目标坚定不移。收紧房地产政策的信号开始出现。

5月18日，住房和城乡建设部再次向四个城市发出警告。之后，住房和城乡建设部发布了预警提示，并采访了一些市政府领导，继续收紧的趋势。

今年6月，中国人民银行党委书记、银监会主席郭树清在第11届陆家嘴论坛上公开表示，要正视一些地方的房地产金融化问题。近年来，我国部分城市居民家庭的杠杆率迅速上升，相当一部分家庭的负债率已经达到不可持续的水平。更为严重的是，全社会新增储蓄资源约有一半投资于房地产行业，一些房地产企业过度挤压信贷资源，进一步降低了资金使用效率，助长了房地产投资投机。

6月份之后，国内债务、资产支持证券、信托和美元债务都因不同政策而收紧。

过热的土地市场？

融资政策的收紧与“按市决策”的理念是一致的，这更多地体现在结构优化调控和窗口引导上，而不是“一刀切”的收紧。

根据高力国际华东最近发布的中国商业房地产投资市场研究报告，轻松融资或再融资的日子已经过去。因此，投资者需要多样化的融资手段来保证未来所需的资金，降低融资成本。调查结果显示，银行仍然是最依赖的，超过35%的受访者表示，银行贷款将是主要的资金来源，其次是合资企业和战略联盟、信托、结构性产品和发行海外债券，相应的比例分别为13%、12%、11%和11%。

第二季度房企融资环境为何突然发生变化？

华泰证券房地产首席分析师陈申最近在一次公开讲话中表示，“地王”的频繁出现直接推动了融资控制。陈申说，从历史经验来看，房地产业融资政策的变化往往是由于土地市场的波动。2010年和2016年房地产行业融资政策的收紧，分别与土地市场的高温相对应，尤其是“土地王”的出现。

不过，陈申认为，相对而言，2019年以来的土地市场复苏不同于以往:一方面，土地市场更多地呈现出结构性复苏；另一方面，保险费率的总体增长是有限的。因此，融资政策的收紧与“按市决策”的思路是一致的，这更多地体现在结构优化调控和窗口引导上，而不是“一刀切”的收紧。因此，陈申判断，融资监管的意图是通过控制融资来稳定部分城市的土地市场热度，从而稳定房地产市场的销售终端预期，降低房地产企业未来的潜在经营风险。

国泰君安证券研究报告指出，从具体融资方式来看，年初开发贷款的边际放松将进一步凸显房地产融资的重要性；信托融资在年初有所回升，但预计下半年会收紧；信用债券在2019年延续了去年的受欢迎程度，新增信用债券规模进一步扩大，融资成本也下降到5%左右。但进入第二季度后，信用债券规模全面收缩，5月新增信用债券规模较上月下降54.7%；一季度海外债券发行量增加，5月份以来下降明显；自去年以来，资产支持证券的环境相对宽松，5月份开始明显下降。

美元债务很热

由于房企普遍“缺血”，融资政策逐渐收紧，他们不得不将目光投向海外。

自6月份以来，住房企业出海融资大幅增加，美元债务一度成为热点。

据业内分析人士称，尽管自2018年第四季度以来，住房企业的融资困难有所缓解，但融资计划的实施已经开始吹了。但是，由于房企普遍“缺血”，征地速度不断加快，融资需求仍然比较大。现在融资政策逐渐收紧，他们不得不把目光投向海外。

据中原地产研究中心统计，在国内融资紧缩预期越来越强的情况下，房地产企业的海外融资计划也在紧张地释放。自2019年7月以来的半个多月里，住房企业的美元融资计划已达170亿美元，创下新纪录。与此同时，住房企业的融资成本也在迅速上升。上半年，美元债务融资平均利率在6%左右，7月份，美元融资平均利率高达8%。

据统计，7月12日国家发改委出台收紧房地产企业美元债务政策后，房地产企业在窗口期间发生了大量美元债务，总额超过25亿美元。

仅7月17日，金茂、凯撒、荣鑫三家中型房地产企业同时宣布发行总额为11亿美元的美元高级票据，其中凯撒票面利率达到10.875%。

尽管房地产企业大量涌入海外资本市场，但目前仍以大中型房企为主，各房企的融资金额和成本相差甚远。

据《国际金融新闻》统计，自2019年以来，内地房企已发行106只美元债券，总额达393.07亿美元。其中，只有恒大、R&F、融创、碧桂园和世茂发行了超过20亿美元的债务，这五家房地产企业发行的债务总额高达108.8亿美元，占所有房地产企业发行债务总额的1/3以上。

成本差异是2.77倍

自2018年以来，房地产企业发行海外债券的成本一直居高不下，各大房地产企业之间存在很大差异。

据嘉里统计，就融资成本而言，今年上半年，95家房地产企业发行内债的平均成本为4.97%，而海外发债的平均成本为8.34%。事实上，自2018年以来，房地产企业发行海外债券的成本一直居高不下，尤其是2018年10月，海外债券的发行成本超过8%，之后一直保持在7.5%以上。

值得注意的是，在排名前30位的房地产企业中，凯撒、华夏幸福、绿地、荣鑫、郑融、雅居乐、新城等7家房地产企业发行的美元债券均超过10亿美元。其中，凯撒集团五次在海外发行债券，融资总额15.5亿美元，票面利率超过10%，最高可达11.75%。

记者注意到，龙光地产、时代地产、禹州地产、建业地产等房地产企业的海外债券占各公司总融资规模的30%以上，建业地产2018年的海外融资额占其目前总融资规模的50%。因此，在海外债券发行利率全面飙升的背景下，这类企业的情况越来越糟。

即使成本居高不下，仍有许多房地产企业，许多以前从未发行过美元债券的房地产企业也加入其中，融资成本较高。例如，a股上市公司太和集团宣布，海外全资子公司太和集团全球(股份)有限公司拟在海外发行18亿美元债券，并已完成发行4亿美元债券。值得注意的是，泰和集团发行的债券票面利率高达15%，每半年支付一次。

房企的高成本让行业感到尴尬。此前，创下亚洲公共债券发行新纪录的当代地产发行的高息债券的票面利率也达到了15.5%。记者发现，15%的票面利率比华润高2.77倍(平均票面利率不到4%)，是前30家房地产企业中融资成本最低的。

出路在哪里

因此，降低杠杆率、加快催收将成为下半年房地产行业的主要目标，许多房地产企业开始“降低杠杆率、加快催收”。

住房企业高成本融资的背后是即将到来的债务偿还高峰和财务困境。

根据恒大地产研究院的报告，2019年至2021年是房企付息债务偿还的高峰期。据测算，截至2018年底，房地产主渠道计息负债余额为20.3万亿元，到期时间为2019年至2021年，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

从宏观上看，今年下半年，95家重点房地产企业的到期债券为1706亿元，占2018年到期债券的75%。融资环境的收紧和偿债高峰的到来将进一步加大房地产行业的融资压力。

在接受《国际金融新闻》记者采访时，一些投资银行家直言不讳地表示，大多数房企只能借新还旧。融资渠道的收紧和成本的飙升反过来又加剧了房地产企业的财务困境。

光大证券首席固定收益分析师张旭指出，从今年第二季度开始，房企开始面临资金紧缩。在这种背景下，住房企业不得不在不同的市场和融资工具之间移动，并逐渐接受更高的融资成本。

然而，中原地产首席分析师张大伟表示，美元债券并不是大多数房地产企业的主要资金来源，只有一些企业，尤其是在港上市的企业发行了更多美元债券。此外，信托和海外融资只是加强了合规监管，但并没有完全中止，预计影响不会太大。

国泰君安的研究报告认为，今年下半年，预计融资政策将保持稳定，发展贷款等传统融资方式在行业融资中的比重将增加，房地产开发商门票等不受严格控制领域的融资规模可能扩大。与此同时，下半年，房地产行业的融资成本有望上升，资金将继续承受压力。住房企业的工作重点将是加快降低杠杆率和加快现金提取。

因此，降低杠杆率、加快催收将成为下半年房地产行业的主要目标，许多房地产企业开始“降低杠杆率、加快催收”。据《国际金融新闻》记者介绍，一些房地产企业将收益指标作为绩效考核的重点。

来源：广州新闻直播