苏鑫与观点对话：高和资本城市更新赛道

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编者按:2019年8月6日至9日，博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续19年，恒心创造了一个属于整个房地产行业的年度盛会，传奇还在这里继续。

每年在博鳌房地产论坛上，我们都在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和视野，寻找引领中国房地产创新和发展的力量。

当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们将有一个全新的路径和模式来观察、记录和解读中国的房地产业。

房地产网络公司苏欣1998年开始在soho中国工作，是潘石屹的得力助手。转眼间，他开始思考人生的终极话题。你活着是为了什么？

这就像爬山一样。当你年轻的时候，你总是向上看。如果你不知道上面有什么，你会好奇的。苏欣说，在40岁的时候，她会看到自己的末日，并不是说她必须在40岁的时候达到人生的最高点，而是说她在这个时候会有强烈的思维危机感。

这是生命的美妙之处，是一种由时间和经历形成的生命感觉。也是在今年的生日那天，苏欣去了青海湖，那里到处都是水和天空。在广阔的高原上，她抬起头，可以看到真正的银河系。

这是一个人们可以把空的一切，它也给人勇气的地方。

我想做些新的东西。所以苏欣选择了离开熟悉的平台，在海上创业。

潘石屹曾经写了一篇博文来告别苏欣，希望他能在六个月内回来。

2009年10月，苏欣创办了高河资本，该公司发展并推动了中国的城市更新投资战略。

随后几年，高河资本在M&A投资了360亿元人民币的商业地产，这些商业地产都位于京沪等城市的核心区域，多次创下商业地产M&A案例的纪录。

万亿美元的未来

城市更新是一项耗资万亿美元的工程。苏欣很久以前就知道这一点。

在高河资本成立之初，他瞄准了城市的新机遇。在苏欣的认知中，只要城市发展，人们的消费需求就会改变，需求也会改变。随着科技的进步，这个城市肯定会改变。那么，在城市变革的过程中，城市更新是一个极其重要的组成部分。

然而，随着几十年来增量住房的快速发展，许多开发商也参与了城市更新。面对日益激烈的竞争环境，苏欣感觉不到焦虑。

我相信20年前，万科没有想过会遇到什么样的竞争，因为当时它还没有被国有化。苏欣说，城市更新才刚刚开始，十年后城市更新的规模可能会和现在的住宅市场差不多。

相反，如果没有人进入这条轨道，这意味着更大的风险，并证明这个市场太小。城市更新的规模是几万亿，但现在只有几千亿，空.的规模也在大幅增加

因此，距离比赛还有很长的路要走。只要我们能生存下去，只要我们能把三个轮子连成一条护城河，这个市场就足够大了。

苏欣所说的三轮是高河资本的发展战略:第一轮，M&A基金；第二轮，轻资产投资基金；第三轮是证券化。

并购后，有必要提高项目的现金流。除了原来的内容，新的内容应该安装在里面，新的内容是创新的内容，以满足消费升级。

现金流促进是苏欣对城市更新本质的理解。肉眼可以看到，门面的改造、基础设施的升级和内容的改变都是为了促进项目的现金流。

轻资产投资基金是指高河通过寻找合作伙伴和轻资产投资，在新办公室、新住宅、新业务等子领域找到优秀的公司，提供良好的管理服务和资产服务，这是提高运营水平的重要途径之一。

证券化是项目的退出渠道，通过上述两个轮子产生更好的现金流，实现证券化实现的目的。

这是高河资本的运作模式，通过良好的M&A能力持有良好的资产；然后凭借良好的投资和产业能力，提高现金流；最后，通过两个轮子的共同作用，实现证券化，形成三轮驱动模式，相互衔接，不断发展。

城市更新是高河的核心方向。从战略上来说，三个轮子结合在一起形成了一个更好的护城河。

高何十年来一直走在城市更新的轨道上，未来五到十年他要做的就是城市更新，这是不会改变的。用苏欣的话来说，这条轨迹是数万亿个空房间，这足以标志未来。

80%和20%

现实中，政策环境在不断变化，就像2018年突然出台的新的资产管理和贷款委托规定，苏欣说是从海到湖。

这意味着我们习惯了在海里航行，突然我们到了湖里，环境变了。在他看来，对金融业影响最大的是新的资产管理法规。这些规定直接导致有资格投资股票和房地产的资金减少。

监管环境就像一个水龙头。过去，有很多水龙头，开得很大。现在，水龙头拧紧了，水少了，泳池里的钱自然也少了。这就是政策带来的不确定性。

经营一家资产管理公司，苏欣有一套独特的关于不确定性的规则:什么是投资？就是在不确定的背景下寻找确定性。不确定性是不可避免的，找到确定性也是必要的，否则你无法成为一名合格的资产经理。

苏欣认为，投资策略、资产管理系统和团队管理机制可以增加确定性。以高河资本为例，首先要明确高河资本的投资策略是城市更新，重点是一线城市的商业和写字楼。

其次，在资产管理系统中:高河资本有13个业务流程，每个流程都连接到各个部门，每个核心员工都在关注自己现在所做的一切，包括招商、定位、设计、招投标、转型等。，这取决于五年后资产退出时这些核心行为是增加还是减少现金流和资产。苏欣表示，这种意识是资产管理的核心内容。

此外，管理机制也是增加确定性的重要途径。因为高河资本是一个合伙制企业，它可以更民主的决策和给予更多的激励。

然而，该机制只能将确定性提高到80%，仍有20%的不确定性。

2018年，我们退出了高河海德项目。这个公寓项目的购买机会非常好，我们是在2016年下半年最便宜的时候得到的。结果，在我们卖出了30套公寓后，我们无法成批出售。

这是苏欣20%的不确定性，而政策很难预测。在他看来，不确定性是不可预测的，所以我们应该尽一切努力整合核心资源，然后进行战略调整。

此时，它反映了企业抵御压力、适应变化和执行的能力。

以下是视点房地产新媒体对高河资本创始人苏欣先生的专访:

观点房地产新媒体:如何看待今年的金融趋势？

苏欣:最大的影响是新的资产管理规定，这意味着我们习惯了在海里航行，突然我们在湖里，环境变了。最直接的政策是新的资产管理条例和新的债务委员会条例。

这导致一些资金无法流入，而用于股本的资金也减少了。事实上，资金并不短缺，但可投资于股票和房地产的资金却更少了。

从政府的角度来看，住房是一个类别，存量是一个类别。看以住房为核心的房地产，首先，控制房地产获得土地的资金，不允许一些资金流入土地市场。新的资产管理规定导致变相流入房地产的资金陷入困境，因此看到的所有资金都是股权资金，债权类型更好。

对政府可以投资的现有资产没有限制。即使在一线城市和一些一线城市，现有市场也受到鼓励。例如，去年底，上海成立了一个由上海房地产集团牵头的1000亿英镑的城市更新基金。

然而，由于新的资产管理规定，基金池中的大量资金无法投入，因此股本中的资金较少。总的来说，监管环境已经发生了变化，资金仍然是那么多。监管环境就像一个水龙头。现在水龙头拧紧了，泳池里的钱自然就少了。

观点房地产新媒体:外资将更加活跃，而内资将非常冷静。

苏欣:冷静点，因为股票里的钱少了，如果你看起来更好，你就不能投票。外资为何乐观？首先，外资是一种全球投资基金，这是一种配置概念，不仅在中国如此，在国外也是如此。然而，在过去的两年里，欧洲和美国的资产价值一直处于较高水平，并迅速上升，资产随着经济的发展而迅速增长。

首先，从资产配置的角度来看，它不能投资于一个地区市场，而是投资于亚洲市场，而亚洲市场的一部分将投资于中国。

其次，除了房价之外，房地产行业的投资通常还取决于城市。国际城市当然会关注北京和上海。与国际城市相比，北京和上海绝对是第一梯队。

第三，从资产回报率来看，北京和上海仍比东京、香港和纽约有优势，回报率也不错。从这个角度来看，仍然有空在北京和上海，这是理性分析投资基金的结果。

观点房地产新媒体:现在消费更新迭代很快，会很难操作吗？

苏欣:所以更新股票的资金很少，因为他们需要操作和转换的能力。具备转型能力相对容易，这与开发环节相似，主要是在运营和服务方面。

商业地产细分为公寓、办公室和购物中心。公寓领域仍由开发商、国有机构和有资产的企业主导。

剩下的办公室和购物中心对运营有更高的要求，所以我们的策略是与有运营能力的组织合作。例如，我们与中粮集团合作建立了一个50亿美元的M&A基金，该基金已经投资了一个名为春风欢乐城的项目。

还有办公市场，我们更以自我为导向，因为我们在这方面积累了九年的经验，我们有一个hi-work，这是一个创新的办公理念和一些服务。

观点房地产新媒体:项目的退出机制是什么？

苏欣:目前很多人都从事大规模的交易，一些长期资金愿意购买一些稳定的现金流项目，以及类似于reits的reits。

退出主要是资产证券化和大宗交易。

观点房地产新媒体:在个体户之前，你为什么要在40岁的时候离开？

苏欣:在40岁的时候，人们会看到他们的终点，因为当他们年轻的时候，他们总是向上看。就像爬山一样，你一直在爬。你不知道上面有什么，所以你会很好奇。当你突然到达山顶时，你会看到你生命的终结。

并不是说你必须在40岁时达到人生的最高点，而是在这个时候，你会有强烈的危机感，有些人会认为你的生命已经结束了。在这个时候，你会反思你活着的目的。

就在那一年，我去了青海。在青海湖，自然风光会让你有更多真实的想法。我只是觉得人们应该做些有趣的事情。在以前的平台上创建的东西太少了。我对这些事情太熟悉了，想做些新的事情。

当时，我已经看到，传统的房地产开发是一个渠道，还有一个渠道，每个人都没有真正介入。这个领域是城市更新。因此，高河从它建立的第一天起就开始了城市更新项目，没有做任何其他事情。

观点房地产新媒体:成立于2009年10月，至今已近十年。当时，有人提议用金融来改造这座城市。你为什么会想到这个说法？

苏欣:这可以称为一种促销语言。听起来很容易记住。本质上，我们是在做城市更新，但使用各种金融手段。资金是金融手段，而证券化是金融手段。我们投资城市更新。从投资的角度来看，城市更新是投资和兼并。

城市更新的本质是什么？这是为了改善现金流。我们看到的是门面的翻新，内部基础设施的改善，最重要的是内容的改变。这一变化的目的是改善其现金流。

高河的策略是三轮，第一轮，M&A基金；第二轮，轻资产投资基金；第三轮是证券化。

我们所做的是城市更新。合并后，我们需要改善项目的现金流。除了原来的内容，我们还需要增加新的内容。新内容是满足消费升级的创新内容，如操作这些东西。

除了自己动手，我们还可以通过与市场上更好的公司合作，投资轻资产和工业投资，在新的办公室、新的住所和新的业务中找到好的公司，并通过投资发现他们的能力，以便他们能够为我们提供管理服务和资产服务。

第三，证券化被撤回。通过这两种相互作用产生更好的现金流，最终赚钱和变现，最重要的方向是退出证券化，我们有一个证券化团队。如果我们有更好的M&A能力，我们就会有更好的资产。如果我们有更好的投资和新的产业能力，我们可以有更多的内容来填补项目，使其现金流更好。

这两个轮子共同作用，最终通过证券化实现，形成一个相互衔接、不断发展的三轮驱动模式。

如果只是一个轮子，我现在有钱，而且资金很大，但黑石比你大，比你富，比你有更多的项目，可能出价比你高。

你必须有更多的操作能力。一家联合办公运营公司的运营能力比我们强，但它没有钱，也没有并购能力。事实上，当这三个轮子咬合在一起时，你的护城河就会上升。

观点房地产新媒体:未来十年有什么计划？

苏欣:我们没有一个明确的计划。有一件事在未来五年或十年内不会改变。城市更新的轨迹是数万亿个空房间。

这条轨道足够大，政策明确，市场支持它。在这种情况下，我们深深地卷入了这个领域。在未来的五到十年里，我们正在做的是城市更新，这不会改变，就像我们九年前做的那样。这是我们要做的核心方向。

观点房地产新媒体:在城市更新方面，下一场竞争会是什么样的？

苏欣:城市更新刚刚开始。10年后，城市更新市场的规模与目前的住宅市场相当，远非竞争。只要我们能生存，只要我们能驾驭三轮，我们就有一定的市场护城河，而且这个市场足够大。

我相信20年前，万科没有想过会遇到什么样的竞争，因为当时它还没有被国有化。

另一方面，如果没有人进入赛道，你不认为风险更大吗？证明这个市场太小，为什么你要进入这个市场而不赚钱取决于市场的大小。

我刚才说市区重建的规模是数万亿，但现在只有数千亿，而空.仍然有很大的增长住宅可能会消失一圈后，仍然有一些股票，这是主要基于交易，服务水平较弱。商业地产呢？五年后，我们可以有另一个轮回，我们可以不断地改造和升级。

去年，我们去了伦敦。泰晤士河南岸有十几台塔式起重机，但北京中央商务区的塔式起重机不超过十几台。他们做了什么？做城市更新。

只要城市发展，人们的消费需求就会改变，需求也会改变，随着科技的进步，城市也必然会改变。我们在城市变化中看到的是城市更新。

观点房地产新媒体:如何评价你这么多年的业绩？

苏欣:我想分享。什么是投资？投资是在不确定的背景下寻找确定性。投资必须是不确定的，但由于它是一家资产管理公司，帮助其他人管理他们的资金，我们希望它是确定的。我们该怎么做？

首先，它必须是系统的。投什么票？投资策略是什么？高河选择了城市更新轨道，我们选择了一线城市，主要是商业和写字楼。如何确定并拥有一个好的资产管理系统？

我们有13个业务流程，每个流程都应该在每个部门中连接起来，每个核心员工都应该关注我现在所做的一切，比如招商、定位、设计、投标、转型等。，这取决于五年后当我的资产退出时，这些核心行为会增加还是减少现金流和资产。这是资产管理的核心内容，应该在整个过程中完成。

这种确定性可以通过资产管理流程、投资策略和管理机制来提高。

我们是一个合作伙伴，在基金行业没有多少合作伙伴，因为这种合作伙伴关系在决策方面更加民主，而且有更多的激励措施。在这种情况下，确定性可能更强。

这三个因素将增加确定性、投资策略、团队管理机制和资产管理系统。即便如此，确定性也无法完全控制。例如，我们去年退出了一个公寓项目，这个项目是在一个非常好的时机购买的。2016年上半年，当房价最便宜时，我们卖出了30套公寓，而这些公寓无法批量出售。

政策很难预测，各种变化都是可能的和不可预测的。该怎么办？我们收回小业主，然后打包卖给美国最大的公寓基金之一。

怎么做？我们尽力整合好核心资源，然后进行战略调整。适应性和执行力在此时得到了体现。

总而言之，投资是在不确定的过程中寻求确定性。不确定性是不可避免的，但寻找确定性也是必要的，否则你无法成为一名合格的资产经理。

我们试图通过机制增加确定性，但我们只能解决80%，而20%不能解决。此时，我们必须依靠抵抗压力、关怀和紧张的能力。

来源：广州新闻直播