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观点房地产网由于沿海地区,香港在夏天总是笼罩在浓重的湿气中,不时来的云和雨不能缓解人们闷热的天气。为了躲避恶劣天气,办公室工作人员鱼贯进入密集的摩天大楼。

然而,对于48岁的温州房地产开发商杨建来说,2019年的这个夏天应该是相当愉快的,因为他终于如愿以偿地站在了HKEx的舞台上。

7月16日清晨,香港证券交易所挤满了人,来自不同领域的六家公司选择今天上市交易。人们互相交谈,互相祝贺,并拍照纪念,现场充满了兴奋。

上午8点,杨健带领中良控股管理层准时出现在交易所。由于杨健被安排在第六宫举行上市仪式,他需要在舞台下等一会儿才能上台。然而,他们已经等了八个月或更久。

去年11月,忠良控股向香港证券交易所正式提交了ipo招股说明书。就在人们期待这一1000亿住房企业的态度在资本市场落地的时候,今年5月,中良控股的招股说明书显示,这一态度是无效的。

然而,很快,他们重新提交了招股说明书的最新版本,并将其公开出售至7月16日。

根据7月15日的公告,中梁控股的股票发行价格被确定为每股5.55港元,股票代码为02772。根据发行价,中良控股预计此次将筹资约27.73亿港元,仅次于2018年初和年末上市的郑融地产和美的地产。

据视点房地产新媒体报道,截至午盘收盘,忠良控股以每股6.04港元收盘,成交额为4342.15万股,成交额为2.52亿港元。

对杨健来说,这一天可能是他一生中最精彩的一天,但对忠良控股来说,登陆资本市场只是开始。

值得一提的是,在今年2月发布的全球富豪榜上,杨健以265亿元的净资产成为了文尚的新首富,在全球排名第575位,比去年上升了172位。

从三线和四线到二线市场

中良控股以“高成长、黑马、小田园”著称,但其创始人杨健很少出现在聚光灯下。

甚至在颁奖仪式结束后的采访环节,杨健也没有露面,但执行董事兼首席执行官黄春雷和集团副总裁尤思佳站出来回答了记者的提问。

据公开信息,杨健于1993年涉足温州房地产。中良控股成立的头十年,一直在温州和浙江发展,2002年开始进入江苏市场。2009年,忠良控股首次进入上海,将业务重点放在长江三角洲。

直到2016年,中良控股才开始被市场认可。此前,该公司只有不到五个城市。同年,忠良控股将总部迁至上海,国有化步伐加快,包括进军安徽、福建和江西三省。

招股说明书显示,中良控股在2016年、2017年和2018年分别在内地收购了63块、119块和221块土地,不到两天就完成了一个地块的收购步伐,显示出其对规模的渴望。

截至2019年3月31日,其房地产项目位于中国五大核心经济区(长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济圈、西海岸经济区和珠三角经济区),覆盖23个省市的124个城市,产品组合由353个项目组成。

由于布局主要在三、四、五线城市,高周转率几乎被用到了极致,中梁控股也被命名为小田园,并在三年内实现了从100亿到1000亿的飞跃。数据显示,截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,中梁控股的合同销售总额分别为190亿元、649亿元和1015亿元。

中梁上市首秀 温州首富1300亿降速、二线转向与求稳信号

尽管工棚改革政策带来了红利,但大量三线和四线布局对中梁控股的长期发展仍有隐忧。为此,中梁控股介绍说,自2018年7月以来,公司已经将重心转移到二线,二线的比重也逐渐增加。

根据数据显示,截至2019年3月31日,中梁控股的土地储备总额约为3890万平方米,在同规模的房企中并不算太大。因此,可以预测,中梁控股未来将增加土地投资。

黄春雷也在现场表示,由于上半年内地房地产数据仍相对较好,预计下半年房地产资金可能会收紧。因此,忠良控股下半年的投资额度将高于上半年,但差距不会太大,主要取决于土地市场。

如果资金紧张,二级土地投资可能会增加。如果今年上半年一样热,它仍将主要投资第三和第四条线路。

经过近三年的快速发展,2019年中梁控股明显放缓。黄春雷透露,公司今年的销售目标约为1300亿元人民币,同比仅增长28%。

值得注意的是,中良过去的高速销售增长并没有给公司带来相应的利润表现。

2016-2018年的毛利率分别为21.1%、20.4%和22.9%。此外,2016年中梁控股录得净亏损2.69亿元,2017年和2018年分别录得净利润4.98亿元和25.26亿元。2017年和2018年的净利润分别为3.56%和8.36%。

事实上,从今年开始,每一个成功上市的房地产企业都无法避免高负债的问题,而忠良控股最担心的就是其迅速下降的负债率。

根据招股说明书,截至2018年底,中良控股的净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。

对此,中梁控股解释称,中梁控股出售物业产生的内部现金大幅增加,在一定程度上降低了对外部贷款的依赖,公司总股本的增加主要是由于自留利的增加。

据视点房地产新媒体报道,忠良控股仍有109项未完成的信托或资产管理计划,约占贷款总额的54.5%。忠良控股的大部分未偿还信托贷款融资成本为10%-12%。

因此,截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日,忠良控股产生的银行及其他贷款利息成本和收入合同利息支出分别为17.02亿元、26.99亿元和30.27亿元,未偿贷款加权平均实际利率分别为9.4%、7.9%和9.9%。

对此,尤斯嘉丽表示,公司的现金基本上可以弥补短期负债,因此公司的现金和资金链足够安全,流动性非常高。此外,随着上市,资本渠道将会打开,融资公告将会陆续出台。

然而,一些与中良控股关系密切的人士透露,除了长期依赖信托、债券等传统渠道外,大量民间融资方式被用来获取资金。如今,忠良控股的几乎每个项目都有大约20%的私人融资。

中梁控股表示,拟将上市融资的净收益的约58.6%(或16.27亿港元)用于公司现有房地产项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁资本和江油中梁资本)的建设成本,约31.6%(或8.76亿港元)将用于偿还大部分现有信托贷款。所有这些信托贷款都是公司项目公司的流动资金贷款。

中梁上市首秀 温州首富1300亿降速、二线转向与求稳信号

同时,忠良控股计划将9.8%(2.71亿港元)的净收益用作一般营运资金。

来源:广州新闻直播

标题:中梁上市首秀 温州首富1300亿降速、二线转向与求稳信号

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