买与卖 融创并购新湖中宝百万土地的袖里乾坤

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7月16日，融创中国收购浙江欧灵实业有限公司和上海马宝房地产开发有限公司在新湖宝下的股权及相应权利，从而获得浙江温州、江苏启东和上海虹口近百万平方米的土地。

数据显示，此次合作是基于双方共同的良好品牌、质量追求和发展理念。为充分发挥长三角新湖丰富优质的资源储备和融创高效的经营管理能力，双方拟在项目开发、联合开发、营销体系、物业管理、供应链金融等领域开展全面合作，实现双赢。

交易甘坤

7月16日，新湖宝宣布融创中国已与该公司全资子公司新湖房地产集团有限公司签署合作协议。

根据合作协议，融创或其指定人将转让浙江欧灵实业有限公司和上海马宝房地产开发有限公司(新湖房地产的子公司)的股权及相应权利。

对于新湖宝来说，这笔交易是资产优化和债务削减过程的结果。

据视点房地产新媒体报道，截至2018年底，新湖宝总资产1398.71亿元，总负债1054.85亿元，资产负债率75.42%，其中短期贷款29.41亿元，长期贷款404.49亿元。

有分析师表示，出售部分项目公司的股权和债权可以改善新湖宝的债务结构，缓解公司的资本危机。新湖宝也表示，此次交易有利于加快公司现有项目的发展进度，加快资产周转，优化公司资产负债，实现更加稳定、高效、优质的发展。这笔交易产生了约5亿元的收入。

事实上，这次在新宝湖出售的项目是江浙的海滨项目和上海的旧改造项目。

根据公告，欧灵实业于2019年7月初分别以5000万元和0元的价格收购了南通启人房地产有限公司和平阳龙恒房地产有限公司100%的股权。

其中，奇人公司在江苏省启东市拥有4块元拓角度假村，总面积30.74万平方米，可销售住宅建筑面积52.14万平方米；龙恒公司在浙江省温州市平阳县西湾外土小区拥有15块土地，总面积656，800平方米，总建筑面积1548，700平方米。以上所有土地用途均为住宅。

以上两个项目分别于2009年和2010年获得新湖宝奖。到目前为止，发展时间已经长达10年。同时，启东元拓角项目和温州西湾项目恰好是2018年开发的重点滨海项目。

根据年报，2018年新湖宝图海发展的营业收入为9.04亿元，同比增长1204.99%，毛利率为60.88%。但值得注意的是，去年滨海开发的运营成本为3.54亿元，同比增长529.79%。海滨项目开发周期较长，支付时间较长，也给新湖宝的资金链带来了很大压力。

此外，马宝公司此次出售的地块位于上海市虹口区青云路167弄。项目规划面积23600平方米，总建筑面积约70000平方米。土地用途主要是住宅。

事实上，上海新宝湖有五个老改造项目，其中新湖明珠、清澜国际都有望在2023年完工，而亚龙项目、越虹项目、马宝项目刚刚进入征用实施阶段，具体完工日期不详。

同时，旧房改造项目面临拆迁投资。2018年新湖宝支付的拆迁金额高达97.15亿元，这是其经营活动产生负现金流的主要原因。

正是由于旧城改造和海滨开发投资大、节奏慢的特点，新湖宝形成了大量的存货和应收账款。截至2018年底，新湖宝存货为703.54亿元，应收账款为8.42亿元。为了偿还贷款和维持日常运营，新湖宝抵押了许多长期股权投资和土地，导致其454.47亿元的限制性资产。

荣创长江三角洲扩张

这笔交易的对手融创在长江三角洲赢得了近100万平方米的土地，这确实是高质量的。

事实上，截至2018年12月31日，融创中国在上海的土地储备达到363.36万平方米，其权益性土地储备面积约为199.68万平方米，但融创中国继续扩大其在长三角地区的土地储备。自今年初以来，中国在长江三角洲地区扩大外汇储备的意愿越来越强烈。

今年1月下旬，融创中国与泛海的子公司武汉中央商务区签署了收购协议，获得了北京泛海国际项目一区和上海董家渡项目100%的股权。通过上述交易，融创中国在长江三角洲一次性赢得62.8万平方米的土地。

与此同时，今年4月，融创中国连续4天在长江三角洲购买了5块土地，其中3块在无锡，2块在上海。

面对新湖宝这一优质资源，融创有着强烈的合作意愿。

一方面，融创可以通过并购迅速扩大长三角都市圈的土地储备；另一方面，并购可以使融创以较低的价格获得高质量的土地。

据资料显示，此次收购的奇人公司目前的开发项目是南通新湖海珠的一些精装高层住宅。该项目位于启东市东南角的元沱角旅游度假区，位于长江口和三水的交汇处。它与上海隔江相望，地理位置优越；但是，龙恒公司正在开发的项目将与该地块的其他项目一起形成集居住、商业、休闲、旅游为一体的现代化滨海新城，未来的发展空空间相对较大。

上海市虹口区青云路167弄旧区改造开发项目，位于上海市虹口区内环路，东临御景浦，南接青云路，西接规划路，北接横野路，是上海市新老区改造项目之一。

很明显，在接手新宝湖的上述项目后，融创看中了项目各方面的优越条件。

来源：广州新闻直播