黄俊泉与观点对话 | 金辉的产品力和千亿目标

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观点房地产网开水，烫杯子，放茶，冲泡...刚进黄俊权的办公室，他就拿出一套白色的茶具，专门为我们泡了一壶茶。优雅随和是黄俊权留给我们的第一印象。

2009年，惠今集团将其总部迁至北京。十年间，黄俊权从集团总裁一职升至长三角和环渤海地区总裁，再升至集团高级副总裁，而惠今集团也从福建迁至全国布局。

根据意见指数统计，2018年全年，惠今集团的签约销售额达到776.2亿元，在房地产企业销售额排行榜中排名第39位。

在新的一年，在房地产行业的关键时期，黄俊权认为，2019年仍然是一个好机会。

坚定地迈向1000亿

关于目标，惠今的风格从来都不是口号，但在这次采访中，黄俊权从多个维度和层面向我们解释了惠今1000亿元目标的合理性，以及实现目标的时间。

黄俊权说，惠今始终坚持国家布局和区域重点战略。目前，六大区域的布局覆盖范围基本上是中国的核心城市群和潜在区域。

只要一个地区达到200亿元，它就会达到1200亿元。惠今希望通过2019年的努力，加快向1000亿元冲刺的步伐，在两年内实现1000亿元的目标是一个非常稳定的步伐。从二级架构过渡到三级架构后，充足的区域授权所激发的新的潜在能量使这一目标变得坚定有力。

截至2018年底，惠今目前在长三角地区的杭、苏、沪有近30个项目。在福州、福清、佛山、惠州及粤港澳地区有42个项目。黄俊权说，京津冀城市群的惠今已经进驻天津和石家庄。虽然项目不多，但仍然乐观。2019年，公司将增加在北京周边的投资，并在北京周边收回部分土地。就在去年三月，我们在天津宝坻公司挑选了两块住宅用地。

其实，惠今选择一个城市很简单，主要取决于两个指标:经济好不好，人口有没有增加。2018年，一线城市的很多精英都回来了，他们的首选是家乡的省会城市，所以强势二线城市的人口肯定会增加，未来的投资热点也会增加。

黄俊权表示，对于京沪这样的一线城市，惠今主要经营高质量的产品，生产高质量的产品。对于实力较强的二线城市和核心城市，如Xi、重庆、福州、苏州等，已有足够的项目布局，市场认可度较高，并将继续深化，做大做强。然而，武汉、长沙、石家庄、杭州等新兴城市却在不断增加投资额度，这对于深耕来说显得有些过重。

据他说，去年11月和12月，当其他企业对土地收购持谨慎态度时，该公司在土地市场非常活跃。首先，这取决于金辉雄厚的现金流。同时，也表明惠今虽然务实稳健，但他对征地时机的判断相当理性准确，行动迅速。去年第四季度，市场冷的时候，惠今积极收购武汉等地的土地，使得收购土地的成本相对不高。

仅在2019年1月，惠今就在Xi、扬州、苏州拿走了几块地，这表明惠今对资金弹药和市场周期判断有信心。

黄俊权透露，虽然惠今目前的土地储备足以支持1000亿元的目标，但董事长要求在2019年再完成400亿元的土地投资，这表明惠今土地市场今年不会有小幅波动。

对惠今来说，1000亿元只是企业规模发展的一次飞跃。黄俊权多次强调，惠今的长远目标是成为百年老店，这有助于我们更深入地了解黄俊权口中的惠今战略，务实稳健的步伐，以及建好房子、做好家的企业使命。这个产品是黄俊权在接下来的采访中告诉我们的另一个深入的话题。

产品力是灵魂

黄俊权很忙，面试时一直打电话。他告诉我们，前两年他担任惠今集团长江三角洲地区总裁时，他在集团和当地都工作过，出差很常见，每周都会飞往几个城市。

尽管如此，黄俊权还是愿意抽出时间陪家人。

谈到他的家庭时，他笑着自嘲说他最近在陪他参加考试:我的孩子要参加高中入学考试，跑1000米，参加排球和跳绳考试，我要抽空烟陪他。

在黄俊权看来，人不能只追求物质而没有精神追求；一个企业不能没有文化和灵魂。对于惠今集团来说，产品力是灵魂。

未来的房地产不在于它能证明你有多大，而在于你的产品实力，你能为业主提供什么样的服务，你能为客户提供什么样的产品。黄俊权反复指出:房地产企业的马太效应很强，他们肯定会关注的。未来，中国可能只剩下50家房地产品牌公司，甚至更少。只有增强自己的产品实力，才能不被时代和顾客淘汰。

建筑师黄俊权非常重视产品质量。他解释说:我不认为房地产企业是纯粹的投资公司，也不是生产房屋的工厂。我们为什么要竞争？比起产品的强度和服务，人们真正为你的产品买单。

黄俊权向我们介绍，在住宅产品方面，惠今已经打造了三个产品系列:优步部、云部和朱明部。从早期设计规划、材料选择到社区配套建设，每一个项目都将由惠今精心打造。

去年，我们成立了一个专门的产品研发团队。他提到，惠今的许多产品将在R&D团队中进行测试，许多细节将在研究基地公布。我们希望在着陆前对许多东西进行测试。

与此同时，近年来，惠今还设立了忠诚基金，每年从销售中提取一部分资金，用于改造惠今的社区。

黄俊权认为，提升产品实力的另一个途径是为住宅项目提供完整的配套设施和服务。

我们认为，做好商业、写字楼、酒店和公共建筑的配套工作，对住宅销售有很大帮助，对整个社区的质量有较好的带动作用。我们成立了一个团队统一管理物业，并由专业公司管理。我们将我们的精力投入到使它更时尚、更热，这对周围地区有很大的推动作用，我们持有的资产也可以升值。你可以通过在家赚钱来弥补，这是一种负责任的做法。

他提到，惠今集团近年来一直在发展商业村，最近也在发展医疗保健业务。多元化发展的目的是为居住建筑提供更多的配套服务，因为中国人不同于外国人，中国人追求配套设施的完整性和多样性。

毫无疑问，在房地产减速的时代，决定房地产企业未来的是产品的竞争力，只有真正满足客户需求和购买力的产品才能在后千亿时代少走弯路。

黄俊权还表示，对于惠今集团来说，产品质量和提供的服务远比规模重要。现在我们应该努力做好产品，充分发挥我们的优势，追求卓越。

然而，在这个只有规模的英雄时代，企业没有规模，没有品牌，他们的社会资源、人才和客户影响力都无法达到很高的水平。

惠今也意识到这一点，因此规模和产品已成为近年来最重要的方面。我们从2016年开始走资本市场之路，我们希望通过近几年的稳健发展，一是扩大我们的规模和影响力，二是增强我们的管理意识和客户服务意识，把我们自己的产品和客户服务做得更好。

经过多年的稳步发展，我们可以成为未来20或30强的住宅企业。黄俊权绝对肯定地说道。

无论是产品竞争力还是1000亿元的目标，这都是为一个更宏伟的愿景铺路。黄俊权表示，虽然惠今只有23年的历史，但追求百年企业是公司的信念。

以下是视点房地产新媒体对惠今集团高级副总裁黄俊权先生的专访:

观点房地产新媒体:大湾区的概念已经正式落地，城市群的概念已经流行。在这种背景下，惠今如何选择其城市战略，进入新城市的标准是什么？

黄俊权:惠今不同于一些企业。我们做国家布局、区域重点和城市深度培育。

该国谈到了海湾地区和城市群的概念，这意味着基础设施应扩展到周边城市，地铁、交通和规划应扩展到周边地区。这个想法是正确的，城市群的概念也是正确的。

我觉得粤港澳大湾区是一个想法，我希望中央一线城市带动周边城市形成城市群。海湾地区的概念借鉴了世界上几个大湾区，第一个是纽约，纽约的曼哈顿带动了周边地区的发展，而东京的城市群有很大的范围。像这些发达国家一样，中国将通过相对成熟的中心城市带动周边城市的发展。

这是一个国家发展的必然过程，房地产应该跟上这个思路。政府提出了熊安新区和粤港澳大湾区的概念，现在又提出了长三角城市群，这在未来一定会兴起。熊安聚集了首都周边的城市群和京津冀一体化的城市群。上海、苏杭将是未来长江三角洲的主要城市群，粤港澳大湾区将大有作为。

目前，惠今六大区域布局非常简单，有三大经济热点，即环渤海地区、长三角地区和华南地区。北部强调京津冀一体化，中部刚刚提出长三角城市群概念，南部是粤港澳大湾区。还有华东，主要是江苏+合肥，华东是长江三角洲的腹地。剩下的两个地区是西南和西北，我们认为西南和西北的潜力很大。

虽然惠今去年把重点放在了中心城市，但我们也加大了对这三个经济热点的投资。例如，长江三角洲最初的布局，惠今也增加了对环渤海和华南地区的投资，这也适应了国家提出的城市群概念。

如何选择一个城市其实很简单。我们认为我们能否做到这一点取决于两个指标。首先，不管经济好不好，不管人们有没有钱，如果经济不好，就没有钱。第二，人口是否增加了。房地产市场好不好取决于人口是否增加，经济是否发展。只要人口增加，经济发展，包括企业管理、人才和资金，都是可以做到的。

具体来说，惠今在一线城市做得很好，不想要更多。例如，北京和上海专注于控股、制造精品和打造品牌。

惠今的特点是它是一个强大的二线城市，这与投资理念有关。我们的企业理念是务实，抓住机遇。例如，Xi、重庆、福州、苏州等。，已经规划了足够的项目，具有较高的市场认可度。

观点房地产新媒体:按照这个标准，惠今有没有考虑下一步将继续布局哪些城市？

黄俊权:去年，惠今只加强了中部地区，特别是郑州、武汉、长沙，合肥也进入了。我们有意识地让这些城市变得更大。从今年来看，我们还是把重点放在区域上，以每个区域的中心城市为核心，然后扩大周边城市。例如，高铁可以在一个半小时内辐射出去。我们还将关注北京周边的土地，如廊坊和香河，因为我们相信京津冀一体化在未来将不可避免地实施。总的来说，今年的目标不是进入太多的新城市，而是深化这些领域。

观点房地产新媒体:去年，很多房地产企业收购土地都非常谨慎，而惠今的土地收购规模相对较大。它基于什么样的考虑？

黄俊权:我认为如果你能找到别人看不到的商机，你就能彻底赢。

去年上半年征地的人可能要赔钱。我们很好。我们一直相对稳定。正如巴菲特所说，当别人疯狂时，你必须冷静下来，你不能疯狂，土地市场也是一样。2017年，每个人都卖得很好，所以在2018年上半年，每个人都尽一切努力获得土地，政府政策相对宽松，杠杆率相对较高。2018年下半年，信贷突然收紧，因此交易急剧下降，所有人都惊慌失措，许多城市表现不佳。

在第四季度的最后两个月，惠今拿走了一些土地，比如武汉，特别是去年11月和12月，当时很多人没钱，我们拿走了几块土地，其中福清在去年9月以底价拿走了5块土地。今年1月，Xi、扬州和苏州的许多地块被征用。二月份我们没有拿走一块土地。为什么？去年，每个人都很害怕，以至于看不到期望。现在，政府说我们应该稳定房价、地价和预期。

最近，每个人都变得激进起来，土地不容易拿走。土地征用仍然取决于总体趋势和城市的情况。当别人热的时候你不能追他们，当别人害怕的时候你必须做出判断。

惠今一直相对稳定。到目前为止，账户上每个月都有很多现金。此外，董事长还表示，今年肯定会投资400亿元进行征地，其中包括我们将在这几个月的会后补齐土地。因为房地产市场的发展不可能总是低价买入，高价卖出，我们认为现在市场处于低点，接下来的市场肯定会很好。

观点房地产新媒体:惠今总共分为六个区域，出于什么目的，2018年这六个区域的表现如何，市场份额将达到多少数量级？

黄俊权:我们认为，如果一个企业想做大，就需要适当的分权和区域集中。因此，我们已经从两个层次转移到三个层次，即集团、区域和城市项目公司。以前，惠今一直是两层管理，一个集团和一个城市公司，我们只能做300多亿元。在过去的两年里，从二级到三级转型的目的是希望集团能冲刺到1000亿元。目前，有两三个地区已经实现了200多亿元。同时，如果我们建立了这个结构，我们也可以保证集团在未来3-5年的持续增长。

虽然惠今被分成六个区域，但我们仍然希望在一些战略城市中领先，如Xi、重庆、福州和苏州。

例如，去年惠今进入石家庄时，我们在石家庄正定做了很多项目。我们并不是说我们必须从一开始就在一个城市中起带头作用，但是我们可以从项目和当地的带头作用开始。例如，Xi的世界城市、福州的淮安半岛和重庆的中环明工厂都是该市的单一销售物业。

我们希望让一些项目与众不同，包括在某个地方有一定的知名度和领先地位。在领先领域之后，你周围的人将会被高度追捧，你的产品品牌将会有一个溢价。

观点房地产新媒体:你刚才提到了冲刺1000亿元。你有具体的时间和计划吗？

黄俊权:去年，惠今实现了700多亿元。现在，已经建立了六个地区，每个地区都在向200亿元迈进。我们希望在未来两年达到1000亿元的目标。

未来房地产企业的马太效应很强，他们肯定会关注它。像发达国家，如美国，有十几个房地产品牌公司落在后面，其余都是非常小的房地产公司，这将是相同的在中国在未来，但不会有超过10个，也许50个，将有一些产品在50。

虽然中国房地产市场已经进入下半年，但我们认为仍有很大的机遇。目前，中国的城市化率只有58%。如果我们想成为一个发达国家，城市化率需要达到70%以上，所以仍然有2亿人去城市，因为中国的沿海城市比较发达，但是中西部地区还很落后，未来还有机会。

我们从2016年开始走资本市场之路，希望通过近几年的稳健发展来扩大规模和影响。第二，增强管理和客户服务意识，打造自己的产品实力和客户服务。经过多年的稳步发展，我们可以成为未来30或20强的住宅企业。

许多人说2019年非常艰难，市场非常糟糕。我不这么认为。最近，土地市场再次升温，这带来了普通人又想买房子的效果，因为普通人预期房价会上涨，所以每个人都会买房子。土地市场很冷，没有人买土地，土地正在被拍卖。土地越来越便宜，所以销售肯定不好，老百姓的期望也很低。我认为2019年仍然是房地产公司发展的好机会。

中国目前的城市化进程远远不够。我认为房地产市场至少在5到10年内不会有问题。我们仍然对中国的经济持乐观态度。

观点房地产新媒体:你说未来大部分大型房地产企业都会持有房产，从而带来长期的现金流回报。惠今现在在这方面做得怎么样？

黄俊权:惠今在小的时候就已经有房产了。我们认为适度持有财产是正确的。虽然我们拥有的财产很少，但我们应该逐步增加我们拥有的优质财产的数量。如果一个企业想做100年，它需要持续的现金流。

持有财产的价值非常高。近年来，我们也重视精品物业的持有，主要是在一线城市和实力雄厚的二线城市。

惠今已经在Xi、重庆、苏州和福州做了一个商业地产控股项目，我们将在福清和Xi建一个酒店。Xi已建成一个7万至8万平方米的购物中心，并计划再建一个10万平方米以上的购物中心。包括武汉在内的武汉也将打造一些复杂的购物中心。

Xi市曲江新区惠今世界城的环球广场很受欢迎，每天都有很多游客。包括重庆童渊路在内的商业也做得很好。

我们将根据集团的发展情况持有房产，并响应国家房产不用于投机的号召。

观点房地产新媒体:你刚才提到有商业和住宅建筑。每种格式在销售额中所占的比例是多少？

黄俊权:我们90%以上的人都是做住宅生意的，住宅生意还需要第一次装修，而10%的人是做商业和公寓生意的。我们认为，做好商业、写字楼、酒店和公共建筑的配套工作，对住宅销售有很大帮助，对整个社区的质量有较好的带动作用。

我们成立了一个团队统一管理物业，并由专业公司管理。我们将我们的精力投入到使它更时尚、更热，这对周围地区有很大的推动作用，我们持有的资产也可以升值。你可以通过在家赚钱来弥补，这是一种负责任的做法。

观点房地产新媒体:你是一个建筑师。你认为这些产品线的市场影响和未来发展如何？

黄俊权:我是国家注册建筑师。我以前负责产品。惠今更注重产品强度。我认为房地产企业不是纯粹的投资公司，也不是纯粹生产房屋的工厂。我们如何竞争？比的是产品的力量，普通人真的会购买你的产品和服务。

惠今提出的企业使命是用你的心建造一座房子，让它变得更好。例如，如果你买了我的房子，你会得到很好的服务，这会让你的家庭生活更快乐，更幸福，在家里也更温暖。

惠今一直重视产品开发。近年来，它创建了三条产品线，即优步、云和智明，每年都在不断优化。

优步的目标是那些需要它的顾客，它的公寓类型和产品更加标准化。我们为优步产品做了很多项目，比如优步花园、优步学院和优步大道，这些项目主要是年轻人社区所需要和适合的。

顾客无非是三种人，年轻人早出晚归，社区里还有老人和孩子。根据这些不同客户的需求，我们将有针对性地提供产品和服务。

碑文由海明、顾、金陵明、中明和长江明撰写。我们对题字有更高的要求。上海和苏州分别邀请了贝式建筑事务所的贝建中和贝立中设计碑文，碑文质量很高，已经成为一个标杆项目。我们的风景和精装都是定制的，请掌握它们。

云系统是最近推出的产品线，那么为什么要提出云系统产品呢，因为在刚刚需要和重新改变之间有一个很大的客户群，这就意味着高端客户，优步是刚刚需要的客户，有些云系统是刚刚需要的，有些是先改变的产品。

我买了两栋房子后，很多人问我该怎么办。我说你会买房子，因为房子在不断更新，我们的产品理念也在不断更新。例如，云系统强调产品的多样化，例如n+1，并在原有的饮食和生活功能上增加了一个可变的空房间，例如，一个孩子长大后的样子，强调宽阔的区域和宽阔的大厅。例如，结合科学技术的概念，安防有人脸刷刷技术、人脸识别、自动扶梯和地下智能引导系统。

还有社区支持。我们还参观了小米和阿里。我们也在讨论与这些科技企业的合作，例如北京企业医疗和阿里健康，向惠今的社区介绍他们的想法。

我们不断引进新技术，现在这三条产品线已经优化。近年来，我们的展区、景观和精装已经根据不同的产品线进行了匹配和培育，我们投入了大量的精力。

去年在惠今成立了一个特殊产品R&D团队，R&D基地也进行了翻新。我们希望许多产品将在那里进行试验，包括一些稍后的细节，这些将在着陆后讨论。不仅是基层的R&D人员，还有集团的高管们都会亲自介入。

今年，惠今将专注于立面的研究。中国人认为豪宅应该贴石材，但我反对用石材做门面，因为中国很多矿区已经被开采出来，将来应该用环保材料和科技来提高质量。最近，我们研究了外墙的彩色涂料，看看它是否能比真正的石头更好。它更加环保，符合现在绿色技术的要求。

许多科技公司都非常重视R&D，而惠今也非常重视产品实力，这与老板有关。例如，该公司今年投资了这个研究基地，希望许多东西在实验后会落地。

观点房地产新媒体:近年来，出现了许多住房企业控股集团的现象。金辉选择了哪些合作伙伴，选择合作伙伴的标准是什么？

黄俊权:我认为合作是必然的趋势。企业很难自己动手。惠今前年加强了合作。近两年来，我们与万科、碧桂园、郑融、金茂等30强企业进行了合作。合作过程可以相互补充，充分发挥各自的优势。每个人都可以在合作前把协议说清楚。从目前的情况来看，合作情况还不错。

惠今也和平安合作过，他们都给了我们很高的评价。通过不断的合作，对企业来说这是一个学习的机会，也是每个人相互交流的更好的方式。接下来，我们不仅会与同行合作，还会在未来引进一些更好的投资公司和优势互补的优秀科技公司。

中国马上就要进入老龄化社会了。今年60岁以上的人口已经超过2.4亿，10年后60岁以上的人还会更多。我们觉得今后应该研究老年人的保健问题，否则就太晚了。

今后，我们不仅要考虑生活的功能，还要重视医疗保健服务。

观点房地产新媒体:你的爱好是什么？

黄俊权:我以前有很多爱好，但是最近几年，我每周都坐飞机，很忙。在过去的两年里，我在一个小组和一个地方工作。我每周都飞到几个城市，经常忘记锻炼。

我们强调企业的核心文化不仅仅是生产，还有健康的理念。最近，惠今加大了对企业文化和品牌建设的投资。我更喜欢爬山。我过去喜欢打网球和羽毛球。这家公司有固定的羽毛球场和篮球场。适度的锻炼可以保持健康和精力充沛。此外，它可以加强团队的凝聚力，我们经常组织各部门的定期活动。

惠今强调企业文化的整合，而体育健康是非常必要的。现在每个人都非常重视健康的概念，包括老人和孩子。社区不仅要把人和车分开，还要有慢跑跑道、休息场所和饮水的地方，跑步者不需要带水，儿童活动区也有地方照顾他们。

现在惠今正在研究这些东西，客户的需求是我们的研究方向，比如云产品的wifi覆盖。

例如，最近，惠今投资了一个忠诚基金，并且每年从销售中提取一些资金来建立这个基金。这个忠诚基金是为了回馈老业主，改造一些老社区，填补以前没有想到的功能，从消费者的角度解决这些问题。

观点房地产新媒体:你刚才说你一周要跑几个城市，如何平衡家庭和工作？

黄俊权:虽然我工作很忙，但是适度的锻炼是必要的。我更喜欢运动，比如网球、羽毛球和登山。

我有时慢跑，因为我的孩子也在跑步。我的孩子要参加高中入学考试，跑1000米，参加排球和跳绳考试，所以我会陪他。

我们仍然需要接触大自然，这样人们的心情就会不同。人和企业一样，都有健康的概念，企业不能没有文化和灵魂。人也不能只追求物质，不追求精神。

近年来，我们从产品的角度研究了许多中式建筑和中国文化。最初，我们复制外国建筑，使它们成为欧洲和美国的。现在我们不做这些了。我们想让中式建筑适合中国人。因此，中国近年来变得富裕和自信，中国文化开始受到尊重和提倡。

许多民间工艺越来越受到大家的关注，如茶文化、漆画和地方特产。比如在苏州，我们在制作一系列碑文产品的时候，专门邀请刺绣妈妈为大家表演苏绣。

我认为房地产项目的最高境界是结合文化细节。通过产品、建筑、景观和精装来体现特色文化，让业主在体验中有文化交融和共鸣，是一个很高的境界。

未来，房地产将一方面争取产品实力，另一方面争取服务、健康和文化。

现在，决定酒店好坏的不是硬件。中国五星级酒店的硬件比国外好得多，但软件能否跟上，房地产也是如此。我们希望扩大我们的服务，将环境保护、健康和文化结合起来是一种必然趋势。近年来，我们仍然需要在文化研究方面做出一些努力。

来源：广州新闻直播