解局 | 易小迪卖地

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观点房地产网今年，我们将出售高质量的土地，以补充公司的流动性缺口。在最近的阳光100业绩发布会上，管理层给了市场一个机会，称今年将通过出售该项目收回资金。

话音刚落，一笔交易就被推到了前台。

4月2日上午，阳光100宣布以13.34亿元的价格出售了重庆阳光100 70%的股权，收购对象是融创，该公司去年完成了200宗并购。

近年来，阳光100一直被成堆的负面新闻所困扰，其发展并不顺利。规模落后，目标不竞争，债务过高，股价暴跌.....这些已经成为悬在阳光100之上的达摩克利斯之剑。

在房地产圈里，很少有钱解决不了的事情。众所周知，阳光100也缺钱。有趣的是，阳光100缺乏资金，但并不缺乏土地，土地在一定程度上可以转化为货币。

因此，出售土地是合乎逻辑的。阳光100为钱，融创为钱，一笔交易，反映了两家公司的资本和战略布局。

重庆项目易于掌握和创造

这可能只是阳光100出售其资产的第一步。

根据公告，阳光100以13.34亿元的总成本出售了目标公司70%的股权。其中，股权3.7亿元，融创以现金支付，股东贷款9.64亿元。

根据股权转让协议，在交割完成后，阳光100应继续向目标公司提供约2.93亿元的股东贷款。

视点房地产新媒体获悉，目标公司持有位于重庆市南岸区的两个房地产开发项目。首先，重庆阳光100国际新城项目可以发展成为集住宅、商业和商场为一体的项目；第二，慈云寺老街项目。

根据与两个房地产开发项目相关的《重庆市国有土地使用权出让合同》，项目用地面积为56.56万平方米，项目建成区面积约为118.8万平方米，其中已开发建成区面积约为67万平方米，未开发建成区面积约为51.73万平方米。

该项目位于重庆市南岸区南滨路两河交汇处，是重庆核心区中央商务区的核心。如果这个地区的平均住宅价格至少是16000元/平方米，那么售出的商品价值将达到82亿元。

交割完成后，目标公司的股权结构由卖方变更为16%，辽宁阳光白一变更为4%，杨浦华电变更为10%，融创变更为70%。

2017年初，易小迪曾计划出售重庆国际新城项目，以套现和减少负债。

当时，阳光100将重庆阳光100 80%的股权以15.44亿元的总成本出售给深圳前海航母投资管理有限公司。然而，仅仅一个月之后，前海航空母舰就放弃了以15.44亿元购买重庆阳光100 80%的股权。

至于合作失败的原因，是不是因为一方不能算账？还是未能就相关条款达成一致？双方都没有向外界透露。

然而，阳光100对两次销售的解释是相似的，总体上有利于加快公司的战略转型升级和新业务发展。同时，可以调整公司土地储备结构，增加现金流，不断降低财务风险。

最大的区别是阳光100在销售中的利润。阳光100预计此次销售税前亏损约4.88亿元。

换句话说，这项业务不是赚钱，而是亏本套现。

在之前的公告中，如果交易完成，阳光100将记录约15.4亿元的股权转让现金流入，并获得10.79亿元的净收入，净资产值为5.8元。

迷失的易小弟

亏本出售很容易与阳光100的债务状况直接联系起来。

刚刚发布的财务报告显示，2018年阳光100由盈利转为亏损，股东应占亏损2995万元。阳光100在2018年底的财务报表中计入了应收账款和其他应收款的一次性损失准备金。

拨备金额高达9亿元，直接减少了去年底财务报表利润和归属于公司股东的利润7.58亿元。

债务指标也显示到处都是红灯。视点房地产新媒体在其财务报告中了解到，阳光100在2018年的流失率从上一年的1.71下降到1.64。流通比率通常用来描述企业的现金偿付能力。如果这一比率下降，意味着短期偿付能力变弱。

二是流动负债从去年年末的247亿元增加到280亿元，净负债率从231.6%上升到261.6%。过去，可追踪负债最高的是2011年，达到422%。

据视点房地产新媒体报道，行业平均净负债率约为70%-80%，负债率较高的是融创、阳光城和恒大。然而，在业内以高负债著称的融创银行(Sunac)将其净负债比率从2017年底的202%降至2018年的149%。

2018年，阳光100的总负债为518.43亿元，贷款和贷款为296.95亿元。一年内需要支付39.59亿元，而手头现金及现金等价物只有25.88亿元，目前短期内现金还不能偿还到期债务。

阳光100元去了哪里？这几乎是一个困扰所有投资者的问题。在1月份股价暴跌后，易小迪回答了这个问题，他说阳光100的钱主要是在土地上。

根据财务报告数据，截至2018年底，阳光100总土地储备面积1502万平方米，权益面积约1017万平方米，总价值约2000亿元，高于同规模的房企。

根据常识，高质量和充足土壤储量的企业的成长非常简单，关键在于是否有坚实的资金与之匹配。人人都知道阳光100指数增长疲软的原因。

对于缺钱的房东来说，最简单直接的换钱方式是出售输血用品。毕竟，土地可以很容易地转换成货币，尤其是当它亏本出售时，许多人想接管。

在3月29日的阳光100业绩发布会上，管理层表示，2019年，公司将出售优质土地，以弥补公司的流动性缺口，并为公司未来2-3年的业务转型补充资金。

其中，部分土地将全部出售，部分土地将保留部分股权用于合作开发。同时，据估计，卖地收入将达到几十亿到几十亿元。

除了债务，阳光100在规模上缺乏进展也受到了外界的质疑。2018年，易小迪为公司设定了175亿元的销售目标，最终实现全年销售121亿元，目标完成率仅为69%。因此，销售回报的现金流远远不足以解决眼前的问题。

据业内人士称，阳光100指数落后，这与该指数负责人易小迪的佛教思想有关。经历了20世纪90年代的海南房地产泡沫之后，易小迪信奉佛教，并在一切事物中寻求稳定。

再加上改造地块所占用的大量资金，阳光100直接错过了行业发展的黄金十年。然而，易小笛逐渐发现了规模落后带来的制约。

2019年，我们还应加快营业额，引入合作，加强主要产品品牌的建立。在一月份的电话会议上，易小迪说。

2019年，易小迪提出了150亿元的销售目标，能否实现，还需要时间来验证。

孙宏斌

回到这笔交易，易小弟的合作伙伴是融创，该公司在2018年完成了200宗并购。

我们在16个城市的销售额超过100亿元，在重庆和青岛的销售额超过300亿元。在2018年业绩发布会上，融创秘书长高希介绍说，就市场份额而言，融创在2018年25个城市中排名前十，在37个城市中排名前五。其中，上海、天津、重庆等九个城市排名第一。

截至年报公布之日，融创的土地总储量约为2.56亿平方米，总价值约为3.55万亿元。其中，一线城市价值为0.28万亿元，占11%；二线城市为2.63万亿元，占74%；强势三线城市价值0.54万亿元，占15%；平均底价是4181元/平方米。

值得注意的是，该项目所在的重庆在融创的土地储备分配中排名第一。

视点房地产新媒体在其财务报告中了解到，截至2018年底，融创在重庆的土地储备已达1567万平方米，股权面积1062万平方米，股权比例约为68%。融创抢占二线城市的主要方式之一是项目并购。

去年，有200个成功的M&A案例，都是我想到的。在演出会上，孙宏斌有点自豪地说。

显然，2019年应该小心的融创没有放弃加快土地收购的步伐。除了此次收购，融创最近还在重庆的招标、拍卖和挂牌市场收购了土地。

3月27日，融创以5.6亿元赢得李家屯集团地块，联合河静以14.1亿元赢得2块水土保持住宅用地；3月29日，又有10.65亿元人民币落户北碚区。

就现金流而言，融创显然比阳光100容易得多。截至2018年底，融创的净负债率为149%，同比下降53个百分点；就流动性而言，手头现金高达1201.98亿元人民币，可以支付短期债务。

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来源：广州新闻直播