深交所3000字问询 泰禾年报销售、降负债与利润

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观点房地产网一个月前，新城部门的a股平台新城控股收到了上海证券交易所关于公司2018年年报的询证函。全文3334字，提出了16个问题，甚至被认为是历史上最专业的调查信。

巧合的是，在年报发布26天后，福建一家房地产公司泰和也接到了深圳证券交易所的一些问询。

5月8日晚，深交所向泰和集团发出年度报告询证函，全文3863字，涉及现金流、偿付能力、实际销售、投资性房地产公允价值变动、关联交易信息披露等19个问题。，并要求其在5月15日前给予书面答复。

关于销售、债务减免和现金

深交所要求泰和说明2018年实际销售和减债的实际进展情况，销售目标是否实现，并分析差异原因。

根据视点指数此前公布的数据，泰和2018年的年签约销售额为1380亿元。在减债方面，太和集团董事长黄启森曾提到，2018年太和的负债率应降至75%。

截至2018年底，太和的资产负债率为86.88%，净资产负债率为384.55%。

询证函要求泰和说明公司的相关资金安排，分析公司即期负债的还款来源以及是否存在短期债务风险。

根据2018年度报告，泰和业务活动产生的净现金流量为139.31亿元，期末货币资金为149亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；同时，太和一年内到期的短期贷款和非流动负债总额为574.28亿元。

根据这一计算，货币资金对短期负债的覆盖率为0.26。截至2018年底，库存周转率、流动比率和速动比率均同比下降。

今年以来，泰和开始通过项目股权合作缓解资金和债务压力，世茂是最大的支持者。

自今年3月以来，太和先后将杭州江村项目、南昌尹萌湖项目、漳州红墅湾项目和杭州同仁山庄的部分股权出售给世茂，资金超过37亿元。

关于投资房地产

除了销售和负债的话题外，询证函还提到了关于泰和投资地产的询证函。

根据年报，截至2018年末，泰和投资房地产期末余额为176.56亿元，较期初增加43.32%，主要是由于本期新增投资房地产项目，期末公允价值为49.16亿元，全部来自存货、固定资产等科目。

此外，泰和2018年实现净利润39.1亿元，同比增长67.6%；上市公司股东应占净利润25.55亿元，同比增长20.25%。其中，太和在2018年合并利润表中确认公允价值变动损益7.44亿元。

根据泰和年报，期末前五大投资性房地产公允价值项目中，石狮泰和广场购物中心、泰和中心广场和东海泰和购物广场的入住率分别为69%、79%和64%，均较前期有不同程度的下降。

此外，泰和大厦项目入住率为18%，济南东项目入住率为12%，东四环金尊府为0。对此，深圳证券交易所要求太和解释上述相关项目入住率下降和偏低的原因。

同时，深交所还询问了泰和的项目转换和评估方法

分别说明前五名项目的最终评价，包括评价方法的选择、主要评价参数及其条件的选择过程、最终评价值的获取过程。结合入住率，说明相关资产评估参数的选择过程是否合理，相关资产是否存在减值风险。

对于新转换的投资性房地产项目，询证函要求说明相关项目转换的原因、时间点、相关项目在转换时间点的租赁情况，并提供相关证明文件。

在刚刚披露的季度报告中，泰和投资地产的期末余额为259.88亿元，比2018年末增加了47%，这一变化也是由于投资地产新增。

对此，询函要求泰和补充披露原会计方法、原账面价值、账面公允价值以及新投资房地产项目的差异处理方法和依据；说明相关投资性房地产的转换是否符合会计准则的要求，有确凿的证据证明房地产用途的变更。

资产和其他资产的减值损失

此后，询证函还涉及资产减值损失。

2018年，太和资产减值损失为3.74亿元，占公司股东应占净利润的14.64%；根据太和集团同时披露的资产减值准备公告，存货跌价准备为2.21亿元，应收账款坏账准备为642.27万元，其他应收款坏账准备为1.47亿元。

对此，询证函要求泰和集团补充披露减值准备的具体对应资产、每项资产对应的具体金额、减值测试流程、关键参数的选择依据等。，并说明会计处理过程和依据；涉及的应收账款和其他应收款的交易对手名称、交易背景以及与公司是否有任何关系。

深圳证券交易所存在许多大大小小的问题，如关联方交易的合理性、利息资本化率的合理性、关联资金的可收回性、未计提商誉减值准备的原因等。

最后，深圳证券交易所要求太和披露其未来一年的发展战略和业务计划，包括但不限于土地储备的计划增加、计划开工、计划销售及相关融资安排。

来源：广州新闻直播