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从这一刻起，这群意气风发的人开始在他们自己的地产河流和湖泊里互相注视。

2001年8月的盛夏，一群被著名经济学家樊纲称为世界上最富裕的人聚集在博鳌。

今年，中国正式加入了世贸组织，它成功申办奥运会让人们很开心，每个人的脸上都充满了希望。此时，范刚预言，房地产行业将拥有无限的未来。

事实证明，从那以后，中国的房地产业已经拉开了黄金时代的序幕。短短10年间，房地产企业的最高销售额从2001年的30亿元增加到2010年的1000亿元，到2018年，这个数字已经超过6000亿元。

然而，范刚的前瞻性并不仅限于此。他警告说，新的信息技术不是为了增加新的消费者，而是为了降低企业的交易成本。对于包括房地产在内的传统产业来说，提高效率、降低成本非常重要。

19年很快过去了，新的经济浪潮汹涌而来。质量增长已经成为中国房地产发展的共识。

任志强说，当年中国房地产吸引的外资90%以上来自香港、台湾和东南亚国家。中国加入世贸组织后，这种情况将发生很大变化，中国的房地产制度、结构和管理将发生很大变化。

现在房地产行业的一切都足以证实任志强的观点。今年，回到海南回忆万通时光的冯仑、潘石屹，刚刚离开万科近十年的林绍周，在2001年博鳌房地产论坛上做了主题演讲。

而这群意气风发的人从这个时候开始在各自的房地产江湖上互相看着对方。

02

台风要来了。

历史总是惊人地相似。15年后，
房地产开发商讨论最多的话题是金融紧缩。

虽然未来是无限的，但2003年非典对中国房地产的影响并没有完全消散；6月，中国人民银行发布121号文件，使中国房地产企业突然遭受严重的信贷。

2002年，房地产开发商仍在讨论财富；2003年，论坛的主题改为财政紧缩。

2003年论坛召开的时候，正好赶上了当年12号台风科罗万的到来，就像当年的121号文件一样，让一切都措手不及。

房地产与金融的关系是密不可分的，在金融紧缩的情况下，被称为房地产业龙头老大的刘给出了自己的见解。

他说，在财政紧缩的情况下，首先，房地产企业必须有一些自己的资金。如果很难完全从资本市场获得资金，一般企业至少要有35%的自有资金；二是银行融资，要求企业的品牌和信誉保证；第三是海外上市；第四，利用海外资金，我们可以和外资企业成立一个项目公司，由中方控股；第五，增加基础设施建设和基础设施投资可以减少土地预付款。从银行融资条件来看，贷款银行对基础设施的支持力度更大。此外，还有一些融资渠道，如公司债券和内部股权。

澳远集团低调董事长郭表示，在金融紧缩的背景下，房地产的发展方向将迎来资本时代和产业结构调整。

实现这一发展理念的关键是引入市场化手段，吸收资源，实现资源向资产的转化。引入企业应用，实现资产向资本的转化，进而通过市场化将资本转化为资本，将资本转化为资源。

今年，冯仑和潘石屹又回到了海南，但这次他们不再谈论感情；任志强的讲话仍然完全有道理。今年，更多的知名企业家来到了博鳌，包括柯灵金地和魏凡复地，仿佛是在举行一个团队的热身活动。

历史总是惊人地相似。15年后，房地产开发商讨论最多的话题是金融紧缩。

03

王石的话

无论大小，负债累累的运营公司都将明显受到影响。
所谓的黑马应该是受影响最大的。

2004年，王石不相信孙科在孙宏斌的年销售额能达到100亿元，因为当时他口中的房地产航母第一个达到100亿元的规模，而万科只有92亿元的销售额。但他在讲话中表示，他坚信中国房地产业将逐步成为主流产业，甚至成为国民经济发展的支柱，这是必然的趋势。

事实证明，中国房地产仍然是中国经济稳定发展的基石，尽管这一作用在争论中不断被否定和肯定。

目前，对于资本密集型的房地产行业来说，阴霾笼罩。在这种情况下，开发人员显然会受到影响。王石警告所有人:无论规模大小，高负债企业都将受到严重影响。所谓的黑马应该是受影响最大的，因为它依赖高负债来运营，假设市场将继续增长，而不是像波浪一样；第二，工业化的专业开发商将受到重大影响；第三，非主流住房开发商将受到重大影响。

正因为如此，他当时还说万科一定要把重点放在房地产上:去年(2003年)，万科超出了小企业的范围，所以一定要专攻中小企业。万科不仅在非房地产行业变得专业化，而且在房地产行业，我们选择做什么，我们只做住房。

两年后，作为王石的下一任接班人，于亮走上舞台，参加了2006年的博鳌房地产论坛。然而，后者在万科的多元化发展理念据说与王石有所不同。事实上，王石时代的万科一直专注于住宅地产开发，万科开始开发商业地产，这是王石2011年留学后的一次重要战略转型。

在这方面，王石在2012年表示，如果有人在过去游说万科实现业务多元化，他会回应说，我只会在死后才会这么想。但现在我改变了主意:即使我死了，你分散了注意力，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干涉你。

然而，时代的车轮在不断前进，多元化发展的趋势也被万科所吞没。如今，它已相继推出了许多新业务，如物流地产、商业地产、长期租赁公寓、养老金、滑雪度假和文化娱乐。

仅仅在15年前，这种多样化的业务是不可思议的，在控制之下，每个人都更加关注如何卖出更多的房子。

2004年第一次参加博鳌房地产论坛的孙宏斌对此深有感触:(法规)影响立竿见影，指日可待。实际需求没有改变，但是现在购买的人比以前少了，或者他们比以前更谨慎了，或者他们比最初认为的时间长了，或者他们的贷款速度慢了。结果如何呢？现在你发现这很难。

今年，更多的房地产企业来到了博鳌。R&F董事长李思廉在博鳌首次亮相。来自香港的中原集团的史永青、凯德置地的林、建业地产的、世界银行的、金典集团的等房地产业主在论坛上公开指责。无论你看哪里，都有一个火热的未来。

04

难忘的一年

今年，中国房地产经历了一个从低谷到复苏的过程。

改革开放30年，北京奥运会，以及2008年神舟七号载人飞船的成功发射，注定是难忘的一年，但这也是一个令人不安的多事之秋。一月，南方的暴风雪；5月，汶川地震；9月，美国次贷危机形成的金融危机席卷全球；10月，中国股市跌至最低点

虽然困难重重，但与改革开放30年的机遇不谋而合，今年中国房地产经历了从低谷到复苏的过程，博鳌房地产论坛也不例外。

低谷并不总是坏事，有时只是位置和角度的问题。自2007年以来，几乎从未缺席过博鳌房地产论坛的恒隆地产董事长陈启宗，今年留下了经典语录。

熊市对我来说是件好事。我最喜欢熊市。我不怕北极熊。我拥抱熊。他说话的时候，还伸出手来拥抱。

熊市对我来说是件好事。首先是击败我所有的竞争对手。我不需要战斗。我很开心；第二是购买土地并以更低的价格给你；第三，我可以发行股票。当股价低的时候，我会向我的员工发行股票，这对他们来说是一件好事。

今年，格林兰集团董事长张玉良来到了博鳌。那时，格陵兰的边缘还没有显露出来，但他的讲话已经隐含着荣耀。

他说，对于企业家来说，勇敢和肤色必须兼得，缺一不可。如果你有勇气却没有颜色，你就是一个顽固的人，如果你没有颜色，你就是无能的。

自2010年以来，博鳌房地产论坛已进入第十个年头。行业发展迅速，日趋成熟和专业化，相关延伸行业更加多元化。

这一年，朱、、范刚、、、、、、刘、、任志强、凌科、石永清、张宝全、谢世东、范伟等一大批新老客人在博鳌镇重逢，感叹十年一晃而过。

第三次参加博鳌房地产论坛的中国住宅集团董事长孟晓苏，用自问自答的方式表达了自己对房地产的感受:我的工作发生了很大的变化，但我经常被邀请参加房地产活动。任志强相当奇怪。他问我如果你参加房地产保险你会做什么。是的，人们有房地产爱好。然而，当我的工作调整后，我仍然对房地产行业情有独钟。如果我买保险，我会研究老年人的住房。

他率先提出在住房保障体系建设中引入反向抵押贷款保险机制，这是一些发达国家健全的养老保障制度的成熟产物。从那时起，社会上就开始热烈讨论老年人住房的新模式。目前，我国人口老龄化问题比较突出，但孟晓苏的老年住房改革仍需努力。

今年，调控几乎令人窒息，但作为中国房地产协会的领导人和行业发言人，朱保持不变和冷静。对于“新政”下的中国房地产，他表示，希望我们的企业增强信心，适应政策调整，做好市场定位，加强企业管理，促进企业稳步发展。

著名经济学家、北京大学国家发展研究院教授周其仁说:为什么要对这些老年人进行监管？事实上，政府也很努力。暂时负责这个行业，暂时负责那个行业。但是为什么这么难呢？这是因为其中有一种不平衡的力量，如果处理不当，可能会影响整个经济增长的节奏和未来。

然而，不可否认的是，在有形和无形之手的双重作用下，房地产行业仍在规范和开放的要求下大步前进。虽然此时已经隐约听到声音，房地产的黄金十年已经结束，但更多的声音认为这种说法还为时过早。

再次参加论坛的范刚表示:当我在门口看到那些语录时，我第一年说的话还在，说一群最成功的企业家聚集在这里。十年后，我仍然说你们仍然是一群成功的企业家。

2016年，他们的演讲被安排在不同的会议上。这一次，议长在巴曙松成为陈启宗之前，但这并没有影响巴曙松调动气氛的能力。

一开始，巴曙松打趣道:在我认识的香港朋友中，陈启宗是说普通话最好的，所以如果在座的各位都不太懂，不是他说得不清楚，而是每个人都需要提高自己的普通话水平。观众立刻传出哈哈的笑声。

他还自嘲自己不是大牌嘉宾，所以只能做一个好的ppt演讲:我发现到目前为止，在我面前演讲的企业家和专家都没有使用ppt，这似乎是博鳌房地产论坛的一个不成文的做法。大人物可以在任何地方说话，他们可以用一张纸说话。小名们必须认真对待ppt。

事实上，巴曙松的演讲经常可以解释房地产市场的周期性规律和趋势。

他说，今年，自2015年以来，一线和二线城市的房地产销售价格持续升温，库存明显下降。三、四线城市销售疲软，库存压力大。

对于这种供需失衡，老朋友陈淮也有同样的看法。他指出，去库存实际上是深层次供需失衡的正常表现。房地产行业供过于求和供不应求的反复交替是这一领域的正常现象。

在今天的去库存化中，我们注意到的分化问题仍然是由二三线城市、中小城市和小城镇严重缺乏发展造成的。我们必须把减少库存和注重大、中、小城市的中长期协调发展作为减少库存政策的一个组成部分。

没有戏谑和嘲笑，陈淮和巴曙松很少能达成一致意见，这也显示了从另一个方面改变论坛主题的力量。

07

艰难的一年

我们绝不能低估2018年可能面临的困难
。

2018年海南没有出现预期的高温。

在调控的背景下，今年融资紧张、行业紧张的现实让很多房企感到焦虑，高周转率模式也多次被讨论。

喜欢拥抱熊的陈启宗在他的演讲中反复提到他一年前曾经提到过的疯子理论，因为在主张稳定和低债务的陈启宗看来，只注重数量的游戏是疯狂的行为。

因为只有量的比赛和速度的比赛，如果你不疯狂就不容易赢，所以在过去的几十年里出现了很多疯狂的人。但最终，这些疯子没有一个幸存下来，他们中的大多数都破产了，还有一些进了监狱。

显然，这个疯子是在寻求短期声望，牺牲长期成功的可能性。陈启宗担心内地开发商会再次踏上香港开发商的老路:内地的疯子会是这样吗？我个人认为应该是相似的。

乐观主义者陈淮特别警告说，我们永远不应该低估我们在2018年及其后可能面临的困难。在第一天下午的讲话中，陈淮表示，房地产危机即将到来。在过去的十年里，这个行业没有得到很好的调整，所以也许我们需要一个冷静期。在这个冷却期，除了土地制度、投融资制度、政府与市场的关系、保障性建设、房产税等基础制度外，还有许多基础制度需要加强。

前景并不乐观，但房地产行业的房地产开发商却情不自禁。清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群表示，当你想变得小、精致、漂亮时，周围的房地产开发商都在拼命追求规模、速度和高周转率。在这种情况下，除非你有足够的资金冷静下来建设，你不能与其他房地产开发商竞争。

为什么房地产开发商强调进入前30名、前20名甚至前10名？因为你没有达到这个规模，银行可能不会给你贷款，所以你必须追求规模，这样你才能获得资金，进一步发展。

饱受焦虑之苦，2018年终于过去了，2019年已经到来。

来源：广州新闻直播