云南城投回复上交所问询：将通过提高去化率等缓解资金压力

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6月4日，云南城头房地产有限公司回复了上海证券交易所关于2018年度报告的询函。

根据年报，云南城市投资转让了满江康绿和多彩云南的部分股权，评估增值率分别为11.80倍和19.77倍，实现投资收益15.28亿元；剩余股权按照公允价值法重新计量，投资收益为2.93亿元。

上海证券交易所要求其补充交易的合理性。

云城投资表示，2017年10月，大理市国土资源局通过招标方式出让了满江项目的土地，并根据综合评价结果(包括方案设计等技术评价占45分，投标总价占55分)确定中标候选人。因此，在这次投标中，投标价格并不是获得土地的唯一因素。该公司投标价为13.69亿元，最终中标获得项目用地，远低于本次投标中其他公司的最高投标价。

此外，鉴于项目的良好发展条件以及2018年大理房地产市场持续升温，本次交易是公平合理的。

数据显示，2018年，公司实现营业收入95.43亿元，同比下降33.69%；归属于母亲的净利润为4.91亿元，同比增长86.13%，其中非经常性损益为13.13亿元。

就此，上海证券交易所要求云南城头对公司2018年营业收入大幅下降的原因进行回复，并说明公司盈利能力是否可持续。

云南城市投资回应称，2017年，全国房地产市场处于回暖期，公司当年完成了253.78万平方米的面积。已完成的项目主要位于杭州、宁波等经济发达的一线城市，去工业化速度快，销售溢价高，当年许多项目基本完成清算。

2018年新开工量和计划供应项目未能满足结转条件，导致2018年竣工面积仅为105.48万平方米，明显低于2017年，收入主要来自前期已完成项目。

此外，截至2018年底，公司仍有三个一级开发项目，即昆明湖、市关坡村和兰州徐家湾，涉及一级土地整理面积约1989亩。由于原生土地开发周期长，征地拆迁过程中存在很大的不确定性。如果不按计划及时收购土地，公司当年的可销售面积将会减少，从而影响公司的经营收入。

2018年，云南省投资杨康房地产和旅游房地产进行改造。然而，由于杨康工业和旅游业的周期性特点，2018年杨康工业和旅游业无法为公司贡献大规模收入。

对于公司2018年经营收入与期间费用变化趋势差异较大的原因，云南城头表示，商场和酒店的销售费用包括2018年新开商场的投资、2019年开业商场的筹备费用、第一年开业酒店促销活动等营销费用的投资，导致公司2018年营销费用增加。

此外，2018年国内外融资环境持续趋紧，公司综合融资成本从2017年的6.77%上升至2018年的7.23%，增加了公司的融资成本。同时，公司持有投资性房地产、固定资产等长期资产209.01亿元，导致公司财务费用居高不下。

云南城头还表示，获得房产证的公司土地储备为6882亩，列入2019年发展规划的开发土地为2175亩。产品分布在城市居住建筑、商业建筑、住宅小区、文化旅游地产和健康老年地产，产品层次丰富，地理分布合理。因此，公司的主营业务有很强的可持续发展性空房。

在具体的开发业务中，上海证券交易所要求云南城市投资补充医疗保健业和旅游业对公司营业收入和净利润的贡献率。

云南城头表示，2018年，公司医疗保健业和旅游业实现营业收入47343.9万元，占公司主营业务收入的5.31%；实现净利润4506.47万元，占公司净利润的9.91%。

此外，年报显示，2018年公司房地产去污率较低，26个房地产销售项目平均去污率为31.93%；同时，预收账款仅占库存的5.46%。

对此，云南城投回应称，公司在2017年销售了大量的可销售价值后，大部分已完工的建筑都在后期出售，这影响了公司的存货淘汰率，对公司的资金利用和生产经营产生了一定的影响。

同时，云南城头提醒投资者，公司销售项目的解售受房地产政策调控以及经济环境、市场环境等因素的影响，未来销售项目的解售具有不确定性。

在资本交易方面，年报显示公司资产负债率高、资金压力大、融资成本高，许多应收账款难以收回。上海证券交易所要求其补充公司的投融资安排以及是否存在还款风险。

云南城头表示，公司2019年到期债务为124.7亿元，其中48.6亿元为可回购债券，扣除可回购债券后2019年到期债务为76.1亿元。

公司将加快新项目的开发和销售进度，运用多种营销手段，加大公司的库存削减力度，通过处置项目收回资金；同时，积极与原债券持有人沟通，减少债券转卖量，充分关注资本市场动态，及时推进债券发行，通过银行、保险等多渠道融资方式确保公司债务偿还安全。

在回答有关公司财务压力的问题时，云南城头表示，公司调整了经营战略，加快了项目开发周期，将现有的成熟土地储备转化为适销对路的存货。营销团队引入了不同的销售渠道，以提高库存消除率，并为公司提供稳定的现金回报和发展收入。2018年末，公司可销售价值为129.76亿元，预计2019年符合预售条件的新增价值为138亿元。

同时，通过积极探索多渠道融资方式，采用资产证券化、资产支持票据、供应链abs等融资方式。，公司持有的现有资产得到了有效的盘活。

来源：广州新闻直播