艰难一年 | 华润置地 离合吴向东

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编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

观点指数袁世凯的第二个儿子袁有一句名言，世界上十有八九是输的。

在过去十年的互联网生态中，似乎没有哪一年注定是不平凡的。最困难的一年也是主要网站年终盘点中最常用的一行。

无论是个人还是企业，风平浪静的时刻总是少之又少，艰难困苦是人生的常态。

然而，由于这个困难的词仍然可以被叫出来，这意味着它还没有达到它的极限。在市场寒冬中悄然消失的企业可能没有心情或力量喊出艰难的话语。

对于老牌央企华润置地来说，2018年并不是一帆风顺的一年，尽管它远没有那么艰难。

吴向东离开后发生了什么？

华润置地2018年最大的新闻是吴向东的离开。

在他2016年复出后，市场传播了吴向东在万宝争端中扮演了关键角色的理论。自从他摆脱了宋林案的阴影，他就一直生活在幕后很长一段时间，只担任总经理助理和总监。华润置地名义上的首席执行官是副董事长唐勇，而华润置地以往的所有业绩会议都由唐勇主持。

吴向东似乎与华润置地失去了联系，他没有与生俱来的权利。然而，在中国，历史告诉我们，真正的权力永远不会直接来自与生俱来的权利。

虽然唐勇在所有公共场合都站在舞台的前面，但华润置地的发展轨迹从未远离吴向东的方向。当时，张大伟、唐勇和李欣三人组更像是一个分工明确的高管阵容，而非三方决策组合。近年来，吴向东一直保持低调，从每个细节上把握全局。

10月16日，市场消息开始发酵。实际掌权的吴向东被告知，他将离开华润置地，加入华夏幸福。这听起来像是于亮跳槽到恒大担任副总裁这种出人意料的事情。

然而，考虑到华润置地作为中央企业的属性，以及华润置地也有华润集团的事实，吴向东的离职决定似乎并不难理解。

华润置地在为华润工作了25年、发挥影响力16年、掌握权力5年后，已经被打上了吴向东的烙印。吴向东离开后发生了什么？大多数关心这个问题的人可能是吃瓜者和八卦爱好者。但对于华润置地的投资者和市场参与者来说，吴向东离开后，华润置地会发生什么是一个更重要的问题。

值得注意的是，吴向东并没有置身事外。华润置地前首席财务官于坚陪同他来到了华夏幸福。

2014年至今，华润置地财务杠杆稳定，融资渠道畅通，大部分信贷投向于建。俞坚作为吴向东向华夏幸福转移的先锋，上任伊始就发行了118亿元新债，证明了他高超的融资技巧。

针对吴向东和于坚的离职，华润置地对其管理结构进行了相应调整。根据华润置地下半年的公告，唐勇接替吴向东担任华润置地党委书记，后被任命为CEO，李欣担任公司总裁，张大伟担任副董事长，余建的执行董事、执行委员由沈同东接任。

吴向东时代的三人组在他离开后终于成为了普通的舵手。张大伟、唐勇和李信的分权和联合决策会更加理性和稳健。

然而，权力的分散也可能意味着华润置地将不再有像吴向东和拓荒者那样敢于在短期内为万象市发布军事命令的勇敢指挥官。

在中央企业的属性下，华润置地将继续率先稳定其性质。已经证明的吴向东路线可能会在没有吴向东的情况下继续。

商业地产巨头

无论多少青少年，华润置地的商业地产都可能是吴向东在过去25年中留下的传奇。

近年来，华润置地的商业地产一直处于行业领先地位，人们甚至很难找到缺点。

2018年前11个月，华润置地投资物业租金收入约为85.59亿元，其中11月份租金收入为8.33亿元。商业地产对公司的月平均贡献为7.78亿元，且呈上升趋势。其中，2018年上半年租金收入年均增长率达到26.5%。

注:2017年华润置地年报所列货币为港币。此图表大致采用2017年12月31日的汇率计算

现金流与商业地产的毛利润相符。根据华润置地半年度报告，包括酒店在内的投资物业的毛利率由2017年的63.5%上升至2018年上半年的66.6%。如果这一趋势持续下去，华润置地2018年投资物业的毛利将超过57亿元。

长期稳定增长的现金流入可以说是企业的六味地黄丸。租金收入转化为利润可以支付股息，退款也可以偿还债务。根据年中业绩会议，上半年华润置地现金余额约609亿元，同比增长42%，偿付能力大幅提升。

然而，巨额租金收入的背后是持有全部资产的商业模式，这意味着资金的沉淀，而资金的沉淀一直是商业地产的痼疾。

10月12日，华润置地宣布成立由南宁投资、华润置地珠海、华润投资创业、世博地产控股和中国人寿保险组成的商业地产基金。初始资金总额达到150亿元。

即使是商业地产实力雄厚的华润置地，也应该采取联合设立基金的方式来减轻资产负担。虽然使用了金融手段，但这仍是中央企业的一个稳定举措。

巧合的是，吴向东辞职的消息在10月份传出，这可能是吴向东在华润置地做出的最后一个重大决定。

根据半年度报告，截至2018年6月底，华润置地商业投资性房地产资产的账面价值总额为1067.2亿元，占集团总资产的近五分之一。它有717万平方米的商业区，包括28个购物中心。拟建投资物业总建筑面积893万平方米，分布在全国49个城市。

在视点指数发布的中国商业地产百强榜单中，华润置地连续三年蝉联榜首。到目前为止，几乎没有人能撼动吴向东开创的商业地产帝国的规模和地位。

然而，商业地产毕竟不是华润置地的主营业务，无论它有多耀眼，都无法取代住宅开发的销售收入。然而，华润置地的房屋开发和销售，在房地产市场整体下行的情况下，注定是免疫的。

卫兰住宅房地产

我们有能力进入行业前十名。唐勇在年中业绩会议上说。

然而，在这种说法背后，第一季度的销售情况并不令人满意。前三个月，仅实现年销售目标的19.8%，这使得华润置地未能跻身房地产企业销售前十名。

尽管在4月和5月曾短暂重返前十，但6月份的第11次销售排名再次让华润置地感到有些不舒服。同时，由于上半年新城直追，华润置地在下半年的弯道中没有机会超过新城。

由于下半年的稳步增长和另一个老对手的突然落后，华润置地终于重回前十名，并且“尽力而为”的说法浮出水面。

排名波动的背后是土地收购、市场份额、信用评级和融资渠道的激烈竞争，华润置地最终位居前十。

房屋开发和销售仍然是华润置地的主要业务。回顾过去的销售情况，销售额从2013年的663.06亿元增长到2018年的2106亿元，五年间增长了两倍半。

2016年和2017年的两年市场高潮让华润置地顺利启航。2018年上半年，市场依然平静，但在2018年下半年，整个房地产行业似乎有几天没有好日子过了。

集中的债务偿还压力和严格的调控政策是每一个房地产企业顶上的达摩克利斯之剑。然而，得益于稳定的国有企业和远远超过同行的商业地产收入，华润置地在曲折的销售排名中有着美好的生活。

年末，华润置地年初超额完成了1830亿元的销售目标，无论是排名还是销售都给出了很好的答案。

或许是因为合同销售没有受到很大影响，华润置地2018年的征地速度甚至比2017年还要快。

2017年全年，华润置地在土地市场共收购了64块土地，最少一个月只收购了一块。2018年前11个月，华润置地共收购土地81块，总建筑面积1826.57万平方米，占总建筑面积1325.15万平方米，股权土地出让金846亿元。

与2017年相比，华润置地的出售频率明显加快，三个月内收购土地十余宗，甚至下半年土地拍卖和底价交易潮也没有减缓土地收购的速度。据测算，2018年，华润置地总建筑面积、占地面积和权益土地出让金分别增长69.28%、63.67%和44.48%。

对长期市场的乐观可能是华润置地在冬季经常在这个房地产市场上购买土地的原因之一，也可能是华润置地在吴向东执政的最后一年为其储备的冬季粮食。

2018年，吴向东的离开可能不会改变华润置地，但时间会改变一切，无论是华润置地、整个行业还是我们自己的未来。

在和平时期，丹妮莉丝不会在一场呼喊着毁灭之轮的风暴中诞生，历史之轮将继续前进。我们将拭目以待2019年华润置地会是什么样子。

来源：广州新闻直播