艰难一年 | 绿地中流

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编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

62岁的张玉良无意撤退。在过去的一年里，他成功连任格陵兰控股公司的董事长和总裁，成为打破国有企业管理60年退休规则的又一个掌舵人。

然而，随着年龄的自然增长和行业竞争的加剧，留给他的时间不多了。在开始新的三年任期后，张玉良再次像大象一样转身。

2018年10月，格陵兰宣布新一轮战略规划，改变以往以房地产为主业的战略，协调发展大型基础设施、大型金融和大型消费，重组组建大型基础设施、商业和酒店旅游三大产业集团。

对于整个房地产行业来说，2018年的寒冬让许多房地产企业经历了一个黑暗的时刻。万科喊住，碧桂园宣布暂停投资，向内收敛是房地产企业的冬天本领。

但这显然不是张玉良的风格。当多样性陀螺已经旋转时，这位富有冒险精神的领导者不会轻易停止挥舞鞭子。

另一方面，房地产行业从之前的销售桂冠滑落到第六位，这对于绿地来说是一个不可避免的挑战。因此，当4000亿元的销售门槛尚未跨越时，张玉良提出，未来三年绿地的年均销售规模应保持在5000亿元以上。

多样化陀螺仪

尽管有近一万亿元的巨额总资产，外界总是对格陵兰是一个什么样的企业充满了疑问。从收入构成的视觉呈现来看，绿地不再被视为纯粹的房地产企业，多元化一直是它的标签。

根据2018年第三季度报告，在此期间，绿地房地产和基础设施业务的收入几乎持平，分别达到1041亿元和1009亿元。在之前的半年度报告中，基础设施的收入甚至一度超过房地产，并且被放在任何一个房地产企业中，这可能是不可想象的。

在格陵兰岛提出的最新战略计划中，大型基础设施行业的目标营业收入到2020年将超过4000亿元，占整个集团的一半。

同时，对于2018年新成立的贸易集团，格陵兰的目标并不低调，从2019年到2021年，年经营收入将翻一番，确保到2021年经营收入达到500亿元，总利润达到10亿元。

显然，无论是4000亿的基本建设还是500亿的贸易集团目标，张玉良都想在一夜之间建成一个罗马。

对规模的渴望一直是绿地最显著的特征。由于这个原因，除了房地产业，绿地从来都不是固定的。从2005年后的能源和汽车，到目前的基础设施和商业，在格陵兰岛经营各种业务的公司像野草一样成长。

用张玉良自己的话来说，策略是下雨并撑开一把伞。一旦环境改变，战略很快就会改变。

格陵兰岛的一位先锋老兵曾在他的书中回忆道:当时，声势浩大，一个分支机构几乎在一周内就成立了。

还有人说，有一次张玉良走在上海的大街上，突然对脚下的人行道地砖产生了兴趣，于是他想出了专业生产地砖的主意，并很快选择了一家台资企业进行合作，但最终结果以失败告终。

也许对张玉良来说，多样化和专业化之间没有明确的界限。他就像战略下的机会主义者。每当他能把绿地变大的时候，他都会尝试，每次他涉足一项新业务，他都会很快把它变大。

以基础设施业务的规模为例。虽然格陵兰自成立以来就参与了绿化改造、拆迁房屋建设等基础设施业务，但从2015年基础设施作为单一产业发展至今，仅短短四年时间，其增长率甚至远远超过了房地产业。

根据绿地年报，2014年至2017年，绿地基础设施业务实现营业收入250.95亿元，426.62亿元，1048亿元，复合年增长率超过60%。

为了迅速扩大规模，格陵兰自2015年以来连续第四年参与国有企业混合改革。所有收购目标均为基础设施企业，包括贵州建筑工程、江苏建筑工程、Xi建安工程和2018年最新的天津建筑工程，共耗资55亿元人民币，共四次。

拥有绿色空间的员工表示，一旦张玉良为新业务设定了收入规模目标，他的员工必须尽一切努力来实现它。我们的工作没有60分，只有0分和100分，完成和未完成。

现在，为了抓住上海国际进出口博览会的机遇，格林兰将与大消费业务相关的商业集团更名为商业集团，张玉良专注于这一新业务。

市场对绿地频繁的战略变化感到惊讶。在每一次高达1000亿元的业务转型背后，这个企业就像一块橡皮，它以惊人的速度快速调整。

然而，当多元化的陀螺仪旋转时，绿色空间似乎无法停止，在连续的布局和结束后，它一次又一次回到办公室。

房地产依赖

在多元化的过程中，不像王健林那样挥着袖子，没有带走一片云彩，绿地总是依赖于住宅开发业务。

在绿色之争之后，绿地面积在过去的三年里从之前的销售桂冠下降到第六位，规模的落后迫使张玉良加快了追赶的步伐。

根据意见指数发布的数据，2018年绿地销售总额为3680亿元，未达到年初4000亿元的目标，同比增速达到20%。

同时，虽然基础设施业务的收入已经超过1000亿元，但与房地产业务高达26%的毛利率相比，基础设施业务的毛利率只有3.16%左右，对上市公司的整体毛利率贡献不大。此外，能源、汽车和商品销售等多元化业务的毛利率也在3%-5%的水平。

换句话说，上半年格陵兰岛的净利润为61亿元，它主要来自房地产业务。

因此，为了保证房地产的规模和公司的整体利润，2018年的绿地比过去两年更加活跃。

据视点指数不完全统计，2018年前11个月，共有109个绿色土地收购项目，新增权益土地面积1900万平方米，权益建筑面积3836万平方米，权益土地约720亿元，平均土地成本不到2000元/平方米。

相比之下，2015年至2017年，绿地新项目数量分别为69个、68个和69个，土地权益总额分别为484亿元、846亿元和457亿元。

一些接近绿地的人士告诉意见指数，尽管基础设施的利润贡献在短期内不如市场预期，但基础设施部门是获得土地不可或缺的因素，尤其是低价的大型项目。

例如，在2016年初成功举办江苏省建设项目后，同年绿地以196.13亿元的合同总价中标南京地铁5号线ppp项目；在获得项目的同时，绿地不仅可以获得地铁沿线的土地，还可以参与地铁上部结构的开发、建设和运营，以及地铁车辆的广告运营。

不难发现，从早期的超高层地标和工业园区，到近年来的特色城镇、空港的高铁物流、轨道上部结构和沿线的房地产开发，张玉良总能把握住政府的思路。

事实上，如果绿地只是一个纯粹的房地产企业，当地政府不会青睐它。当政府划定一个新兴的发展区域时，一般的市场化企业将拭目以待，但绿地核算的方式是不同的。

因此，尽管张玉良希望每一项业务都能快速发展并占据自己的位置，但对于现阶段的绿地来说，房地产和各种多元化的业务是不可分割的。他们渴望独立行走，但那时他们必须共存于一个篮子里。

资本市场平衡

另一个不可避免的现实是，随着新业务的推广和土地收购的增加，绿地规模的另一端正面临着相当大的资金压力。

半年度报告显示，截至6月底，绿地控股总资产达到9038亿元，负债达到8042亿元，比2017年底增加491亿元，创历史新高；资产负债率达到89%，处于较高水平。

虽然现金流量有所改善并保持正增长，持有货币资金768.44亿元，但短期内格陵兰岛在融资绩效方面仍面临压力。

12月21日，格陵兰发行了1.5亿美元的固定利率债券，票面利率为9.125%。相比之下，万科之前发行的6.3亿美元中期票据的利率仅为5.35%。即使与私营企业相比，格陵兰的美元债务也不便宜。

像大多数房地产企业一样，面对资金紧张的约束，张玉良最大的筹码就是增加房地产销售的回报。

上半年，绿地回报率高达90%，总计1476亿元。然而，随着该行业销售额的下降，第三季度的业绩收款率已降至82%。

对于绿地的财务表现，资本市场的反应并不乐观。

在过去的一年里，绿地控股的股价从10.42元/股的最高点回落了近40%，市值从3000多亿元降至800亿元以下，不到绿地总资产的10%。其中，有a股市场环境的影响，但投资者缺乏乐观也是一个重要原因。

半年度报告显示，在绿地控股股东中，和凌团队占据最大股东的位置，持股比例高达29.13%。此外，两个SASAC企业，上海房地产和上海城头，分别持有25.82%和20.55%。此外，其他机构也持有股份，格陵兰在市场上流通的股份不到18%。

值得注意的是，在2013年，以5.62元的最低认购价格，它斥资58亿元参与平安绿地创新的增资扩股。经过过去两年的大量裁员，它不再是格陵兰的股东。随着平安的退出，大股东很少增持股份，市场对绿地也有不确定的感觉。

张玉良也无可奈何。面对小股东对市场价值的渴求，他似乎无法给出更有说服力的答案，除了他试图加强市场价值管理。

显然，在确保了现金流的底线之后，瞄准世界绿色空间的张玉良，在规模和利润的平衡上，总是倾向于前者。

然而，随着年龄的自然增长和行业竞争的加剧，留给他的时间不多了。

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来源：广州新闻直播