重磅发布 | 观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100

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半年过去了，我对年初的市场并不乐观。2019年上半年，中国100强房地产企业在181天内以独特的成绩向我们展示了2019年的销售业绩。

从榜单上看，碧桂园、万科和恒大仍位列前三。不同的是，第二名和第一名之间的差距正在缩小，与此同时，第二名和第一名之间的差距正在扩大。具体而言，2018年上半年，碧桂园、万科和恒大的销售额分别为4124.9亿元、3046.6亿元和3041.8亿元。经过一年的调控和销售节奏调整，碧桂园和恒大的步伐明显放缓，比去年同期减少了数百亿元。

然而，仅在一个月内，碧桂园就创造了另一个历史，仅在6月份就卖出了820亿元，这对中国房地产行业来说是前所未有的。

然而，值得注意的是，万科今年的销售热情相对积极。2019年上半年，签约销售额没有下降，反而上升，领先恒大数百亿元。去年上半年，万科仅比恒大多4.8亿元。与其他同行相比，万科上半年销售额同比增长9.94%。虽然低于前100家房地产企业的平均水平，但尽管其他龙头房地产企业的销售额普遍下降，但仍实现了正增长。

2018年年中，万科提出对基础盘进行融合、聚焦、整合和升级后，开始剪枝，各业务条线都定义了自己的基础盘，其中四大区域明确将发展业务作为基础盘。这也解释了万科今年销售快速增长的原因。

事实上，不仅万科，而且越来越多的房地产企业在今年的市场低迷时期开始收缩触角，对无利可图的多元化业务更加谨慎，转而大力发展房地产，把钱花在最前沿，以度过资本的寒冬。

除了前三名，保利和融创都是今年上半年签约销售额超过2000亿元人民币的房地产企业。这两家房地产企业一直是前四名和前五名的强劲竞争对手，我相信今年也不会例外。

其中，上半年签约销售额超过1000亿元人民币的房地产企业有12家，比去年同期增加了3家。房地产企业19家，销售额500-1000亿元，与去年同期持平。200-500亿元的住房企业数量是所有步骤中最高的，有37个企业。从往年的情况来看，上半年合同销售额超过400亿元的房地产企业都是今年突破1000亿元的强劲竞争对手，而上半年合同销售额超过400亿元的房地产企业有40家，这意味着今年的1000亿房地产企业预计比去年增加9家。

前100名的门槛值上升了90%以上，近60%的房屋销售企业没有达到标准

年中是房企急于接收和提交答案的关键时期。因此，尽管由于调控政策的影响，整体市场预期处于压力之下，但从榜单上来看，百强门槛已经被各个梯级房企为了追求竞争而提高。

具体而言，2019年上半年中国房地产企业销售额前100名的门槛值为114.8亿元，同比增长96.58%，增幅为58.4亿元，也是所有阶梯门槛中增长最快的。紧随其后的是50强门槛，为322.2亿元，同比增长37.16%。可以看出，在所有阶梯阈值中，前3名、前5名和前20名的增幅适中，分别为-2.93%、12.24%和14.77%。

如果我们观察每一步的月销售额和同比情况，我们还可以发现，总的来说，前50名之后的总销售额同比增长相对较高。其中，3月和4月销售总额同比分别增长50.87%和63.37%。而其他步骤正在逐步增加。排名前3、前5、前10、前20和前50的住宅企业越多，总销售额的同比增长率就越高。

一方面，上述房企基数相对较大，面对今年复杂的房地产环境，很难获得较大的业绩增长。另一方面，排名较低的房地产企业仍然相对舒适，面临的排名竞争较少，外部环境影响较小。

在今年年初的业绩会议和其他公开场合，许多房地产企业公布了他们的销售目标。通过这种方式，我们也可以一窥房企实现目标的情况。以发布销售目标的42家房地产企业为样本，意见指数统计发现，目标完成率超过50%的企业有18家，占42.86%；有20家住房企业，完成率为40%-50%，占47.62%。值得注意的是，4家(9.52%)房地产企业的目标完成率低于40%。

换句话说，近60%的房地产企业在年中未能实现一半的销售目标。面对下半年的房地产环境，再加上融资渠道的收紧、按期还本付息高峰期的到来、房企之间的洗牌以及未知的市场销售复苏，房企实现销售目标的难度更大。

二线城市成为主角，粮食补充的保险费率略有回升

回顾上半年的土地市场，虽然有许多房屋企业在寻找同样的地块。例如，广州公开出售了南沙灵山岛的两块商住用地，吸引了碧桂园、保利、雅居乐、中国金茂、保利等35家房企；深圳供应5个住宅用地使用权，80多个房屋企业参与拍卖

不过，整体而言，今年上半年的购买价格和土地面积均大幅下降。根据国家统计局发布的数据，2019年1-5月，房地产开发企业征地面积为5170万平方米，同比下降33.2%，降幅比1-4月缩小0.6个百分点；土地交易价格2269亿元，下降35.6%，下降2.1个百分点。

根据视点指数监测的31个重点城市的情况，土地市场略有回升。2019年1月，上述城市的交易面积小幅增长至1206.46万平方米，同比增长3.42%，2月份交易面积出现-11.37%的负增长。然而，在接下来的几个月里，它迎来了正增长。

其中，3月、4月和5月交易面积同比增长率分别为6.54%、45.64%和51.84%。就交易数量而言，2019年4月和5月同比增长超过27%。

在城市结构上，土地市场继续分化，一、二线城市供需活跃，成为住宅企业争夺资源的主战场。2015年11月，31个重点城市的土地出让金比例错开，二线城市的土地出让金比例始终高于一线城市。截至2018年11月，一线城市和二线城市的土地出让金比例分别为47.45%和52.55%，首次接近。然而，在本月之后，二线城市的比例逐渐上升，2019年3月最高为94.29%。

与一线城市相比，二线城市的地价相对较低，商品数量充足，不受一线城市五大限制的影响。另外，考虑到三、四、五线城市的销售难以提高，二线城市自然成为房企的一致选择。

越来越多的房地产企业争面包，这自然会变相推高地价。根据视点指数监测的31个重点城市的数据，2019年上半年，地价率略有回升。

其中，2019年1-3月，上述城市的平均地价分别为9.94%、18.02%和24.38%，分别比去年同期下降10.69%、5.32%和1.64%。然而，到了4月份，情况发生了变化，地价率达到了29.89%，比上年增长了12.51%。

为了防止土地市场过热，许多城市开始陆续调整土地拍卖规则，提高准入门槛，减少招标房屋数量。或者在线报价达到上限后，最新的报价将不再被接受。

资金到位靠的是快速周转，融资紧缩下的房企正在与生态作斗争

回到房地产企业的资本水平，上半年土地收购价格和土地面积明显下降，部分原因是房地产企业资金压力大，严重依赖销售回报，这不可避免地使他们在土地收购上感到吃紧。

根据国家统计局数据，2019年1-5月，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，1-4月增速下降1.3个百分点。其中，国内贷款10762亿元，增长5.5%；利用外资30亿元，增长38.8%；自筹资金20276亿元，增长4.1%；存贷款22395亿元，增长11.3%；个人住房抵押贷款10251亿元，增长10.8%。

可见，2019年1-5月，存款、预收款和个人住房抵押贷款同比增幅均超过10%。如果不计算资金余额，今年前五个月住房企业的到位资金来源在很大程度上取决于它们自己的纾困。

其中，预收存款和预收账款占全部可用资金的33.58%，其次是自筹资金，占全部可用资金的30.4%。此外，个人抵押贷款的比例为15.37%。

需要注意的是，在2019年初，在稳健的货币政策指导下，应该是紧缩和适度的。房地产企业的融资规模略有回升，但大多是借新还旧。资金没有像外界预期的那样流入房地产。随着一季度的过去，更加严格的政策监管和挥之不去的高杠杆风险进一步收紧了住房企业的融资。

上半年，许多房企的债务逐渐到期。可见，以高利率替代低利率已成为2019年的融资特征之一。个人住房企业的债券利息超过13%甚至更高。预计未来行业整体融资仍将面临压力，成本将继续上升。

来源：广州新闻直播