股东会见闻录 | 孙承铭：招商蛇口为什么不加大杠杆？

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雨点打在玻璃上，房间里一片寂静。孙转过身来，在现场给三四十个股东宣读了未完成的提案。略带口音的普通话响起，寂静被打破。

6月25日下午2点30分，深圳南山区天气阴沉，一年一度的股东大会在蛇口举行，蛇口是一座外墙有绿色植物的建筑。

会议很长，要审议的议案多达18项。读完后，时针悄悄地走来走去。填写完投票表格后，董事长孙表示:如有任何问题，欢迎股东提问。他的态度很和蔼，像个大老板。

当一位股东听到这个消息时，他举起手，拿起员工递过来的麦克风，正要说话。孙突然想起了什么，对股东们说:我来介绍一下各位高管，总经理徐勇军，财务总监黄，董事会秘书刘宁。这些是股东们熟悉的面孔。

向右举起你的手，指向舞台下面的第一排。孙继续:跟着介绍。聂黎明，该公司副总裁兼深圳公司总经理；张林，大卫生事业部副总裁兼总经理；刘伟，副书记、常务副总经理，分管园区事务

一圈之后，股东们频频点头，交流正式开始。

每个人都挣钱。

第一个股东的问题去年还在继续，仍然集中在公司的核心竞争力上:去年我问公司的核心竞争力是什么，徐总说是可持续发展能力。今年我想从这个话题继续下去。

这位股东并没有止步:招商局集团是一个拥有港口和银行的大型集团。徐总的核心竞争力中提到的协同效应是什么？你能不能用我们能理解的术语来谈一谈，比如买地是否更便宜？

被点名的徐勇军接手了对话。他举例说明了如何充分发挥招商局集团的协同作用:去年，招商局蛇口开始与集团下属港口企业合作，在湛江建设第二个台子湾。

视点房地产新媒体获悉，去年3月初，招商局蛇口和湛江港以17.9亿元赢得湛江国际邮轮码头。根据数据，湛江港实际上由湛江SASAC控制，其中招商局国际码头(湛江)有限公司持有27.58%的股份，招商局港口集团有限公司持有3.42%的股份。

港口企业有基础和优势。加入蛇口后，该项目已成为前港口-中心区-后市的典范。所有土地都符合国家相关规定，但退市时，我们有优势和有竞争力的成本。徐永军相当隐晦，他应该为中央企业的天然优势感到骄傲。

与总经理的正式答复相比，董事长在一旁显得更为轻松。他称赞湛江是cbd中的cbd，但没有港口的配合，他是无法做到的。

这种情况很多。孙还指出，苏州金融城是集团金融部门在苏州高新区核心区收购的一块土地。两平方公里，整体开发给我们(投资蛇口)，效益也很好。

当他最近谈到深圳时，他仍然想得更多。顺便说一下，他还点了深圳总经理黎明明，他当时就坐在观众席上。招商中心给公司带来了20亿英镑的利润。外运，那是谁的土地？数据显示，中国外运是招商局集团的子公司，招商局中心是深圳外运长航物流中心项目，位于罗湖松岗区。

股东们也有点激动:是罗湖的招商中心吗？

是的，那块地原来是中外运在松岗的仓库。孙当然跟接上话了，20亿不能拿走，和兄弟公司应该有利可图。一般的模式是它出去，我们评估和领导发展。相对来说，得到土地更便宜。

最后，总结说，如果你有钱，你可以一起赚，但你不能说你口袋里有钱。他看了看股东，这是不合适的。

中央企业的轨迹

中央企业的身份和资源给了蛇口招商局更多低成本扩张储备的机会，但对企业的管理和风险控制也有更严格的要求，有时会形成一定程度的约束。

一位自称来自广州的小股东指出，在过去十年的黄金地产发展中，碧桂园、恒大地产等民营开发商迅速崛起，国有背景的开发商基本稳定。

数据显示，2018年，招商局蛇口的销售额达到1706亿元，同比增长51.26%，但碧桂园和恒大已经达到5000亿步，新城、世茂、阳光城、徐汇等民营房企也在规模上运行。

这位股东试探性地问:当房地产进入白银时代，招商局蛇口如何看待国有企业(央企)开发商与民营开发商之间的竞争，未来发展会有新趋势吗？

谈到企业的战略发展，孙点名朱来回答。

在过去的几年里，私营企业和国有企业的发展方式确实不同。朱接过台下的话筒。私营企业的特点是高杠杆和高周转率。朱指出，国有企业受风险管理和控制的影响，对杠杆有严格的控制要求。现在，招商局集团对招商局蛇口的要求是计息负债率不能超过50%。

根据年报，2018年，招商局蛇口的负债率约为45%，2017年为59.69%。在年初的业绩会议上，徐永军向投资者和媒体承诺，未来的负债率将控制在45%以下。这似乎也是对集团的承诺。

在谈到高周转率时，还指出，体制决定了蛇口招商局在某些项目上会受到约束，不像民营企业。但他也强调，高杠杆率和高周转率也有风险，而招商局蛇口则强调稳步发展。近年来，销售额也分别增长了30%和40%，这对我们来说是很快的。

话音未落，台上的孙接过话茬，问股东们:招商局是百年老店，难道就不能被一个投资商人蛇口拖下去吗？

不过，他也承认自己很纠结:集团有kpi评估，我们应该稳步发展。

不过，孙对民营房地产企业所谓的高流失率发展非常谨慎。他给股东们讲了一个小故事:几年前，在华东，招商局蛇口看中了一个项目，结果，宇宙中的一家私人房地产企业也看中了它，大家都认识了。

台下一片欢声笑语，孙接着说，两家公司合作，分别分得50%和50%。没想到，第二天拿到土地后，对面的宏伟又开始动工了。

招商局蛇口项目的工作人员看到后非常焦虑。他们来告诉孙，对方已经开始施工，压力很大。但是我不敢动手。如果这四个证书不能开始工作，我将被罚款。如果我被罚款，下次我就不能在证监会拿到钱了。如果我拿不到钱，刘宁会来看我。

董不禁笑了起来。孙接着指出，民营房屋企业并不害怕，因为高营业额可能带来1000万元的利润，而罚款200万元，所以仍将有800万元的利润。然而，招商局蛇口首先是一个中央企业，必须遵守法律法规。

事实上，近年来，走在稳定道路上的中国蛇口招商局也强调加快发展。首先，它表现在优化决策过程。徐永军指出，2018年是招商局蛇口内部改革年，公司已经下放了80%的土地决策权，因此听到枪声的团队应该做出更多决策。

具体到该地区，深圳市土地管理局局长聂黎明表示，今后他将尽可能多地参与土地拍卖。事实上，在6月24日深圳的史诗拍卖中，有五个地方的招商局蛇口参与了拍卖，但他们的出价不会步其后尘，将来会积极寻求合作。

来源：广州新闻直播