解局 | 沈天晴 滑坠地产王国的资产腾挪小目标

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1月份视点房地产网股价下跌80%后，嘉源国际董事长沈天庆与张毅进行了近两个小时的长谈。他说生活中有艰辛，风雨中见不到彩虹，这让张毅深受感染，更不用说出任嘉园国际总裁了。

现在，在过去的五个月里，嘉园国际的股价仍然徘徊在谷底，不知道什么时候我们会再次看到彩虹。不过，最近的公告显示，大股东将嘉园全部资产注入上市公司的承诺取得了更多进展，这可能是提振股价和投资者信心的好消息。

6月24日晚，嘉园国际宣布，4月，公司向沈天庆董事长宣布收购安徽地产开发项目，双方达成补充协议。增发数量从13.45亿股增加到13.78亿股，价格从40.56亿元增加到41.55亿元。

同时，适用于调整后净资产值的折现率从3.00%提高到8.00%；根据2019年4月30日的最新估值报告，房地产开发项目的增加值已从50.19亿元人民币(折合58.47亿港元)调整至54.14亿元人民币(折合63.07亿港元)。

注入资产的估值将会提高。注资完成后，上市平台的总资产自然会增加，大股东沈天庆将获得更多上市平台的新股。这一波资产似乎是一个双赢的局面。

资产注入的故事

事实上，嘉源国际资产注入的声音早在2月份张毅担任总裁时就已经发出，而此时距公司股价下跌仅一个月。

在故事的最后一集，你可能已经很熟悉了。故事开始于1月17日下午2点，沈天庆旗下的上市公司嘉园国际(嘉园国际)在没有任何预警的情况下经历了一次悬崖般的下跌，最大跌幅为91.54%，最低跌幅为1.40港元。当日收盘价为2.52港元，下跌80.62%。市值在一天内蒸发了263亿港元。

面对这种情况，沈天庆先后发布了澄清声明，召开了投资者午餐会，并披露了资产收购等利好消息。沈天庆多次重申，空是别有用心的人故意制造的，与嘉园国际的经营状况无关，并强调嘉园国际的业务发展非常好，财务状况相当稳定。

经历了所有这些重大举措后，嘉园国际的股价仍未改善。与2018年最高水平16.36港元相比，两者相差甚远。

股价暴跌只是暂时现象，但其背后的原因可能已经隐藏了很长时间，其对未来的影响也不容易消除，只能从根本上解决，即加强自我管理，改善公司治理。这时，沈天庆找到了在海航集团和广天控股工作的张毅。

2月17日，嘉园国际任命张毅为公司副董事长、总裁兼执行董事，并表示他在企业管理、产业投资、并购、业务整合、上市公司资本运营等方面有着丰富的经验。

至于张毅加入嘉园国际，许多分析师认为，主要由于资本运营和业务整合，嘉园国际未来的股价肯定会上涨。从长远来看，我们可能会重点通过并购来扩大规模，我们也不排除重组其相关的房地产资产。

3月27日下午，嘉园国际演出大会在香港四季酒店举行。这一天，资产注入的猜测得到了沈天庆的亲自证实。

我们将有序地注入我们的优秀资产，这是我们必须做的。沈天庆认为自己因股价下跌而无能，他似乎很害怕，谨慎地没有披露更多有关资产注入的信息。

或者出于提振投资者信心和公司股价的迫切目的，经过一个月的酝酿，嘉园国际的资产注入行动于4月26日晚迅速宣布。

据视点房地产新媒体报道，嘉园国际注入的资产将包括位于合肥、马鞍山和安徽蚌埠的房地产开发项目，主要包括多个大型住宅和商业综合体项目，以及公寓、写字楼、购物中心、酒店等配套设施。

6月24日，嘉园国际再次发布公告称，关于公司向沈天庆董事长收购安徽地产开发项目一事，双方达成补充协议，增持股份由13.45亿股增至13.78亿股，价格由40.56亿元增至41.55亿元。

在确定初始对价方面，适用于调整后净资产值的折现率从3.00%提高到8.00%；根据2019年4月30日的最新评估报告，房地产开发项目的增加值已从50.19亿元调整至54.14亿元。

有业内人士认为，乍一看，资产估值调整不大，但对后续的资产注入肯定有一定的指示意义，待注入的剩余资产也会在原有基础上得到更好的评估，未来上市平台的总资产会更加充裕。

换句话说，这是嘉园国际提高股价和管理好市值的一个铺垫。

1000亿个小目标和大的好资源

嘉园国际资产注入的列车已经启动，但仍有大量关于其承载能力的调查空厅，这可能是沈天庆和新任总裁张毅之间的事情。

在3月27日的年度业绩会上，沈天庆回应了现场媒体关于资产注入的提问:嘉园上市公司是大佳园的一部分，占整个大佳园的23%，所以进一步健康发展，做大做强是我的目标和初衷。

我们将有序地注入我们的优秀资产，这是我们必须做的。至于数量和具体城市？今后请注意我们的公告，我们会提前向您公告。

就房地产新媒体而言，2018年嘉园国际及其关联公司的签约销售额约为201.8亿元，同比增长94.60%；合同销售面积约178.72万平方米，同比增长51.88%。截至报告期末，总资产约为467.47亿元。

如果简单粗略地计算一下，2018年底，深圳田庆口的大家园销售额约为877亿元，总资产约为2032亿元。

大胆假设，如果嘉园国际的注资成功完成，未来上市平台的总资产将呈几何级数增长，投资者和大股东沈天庆都可能获得可观的回报。这一波资产似乎是一个双赢的局面。

根据嘉园集团官方网站的数据，嘉园集团包括申城集团、恒城集团、安徽集团、景城集团和吕雯集团五大房地产集团业务，这些业务均未注入上市公司。

根据其官方网站，2018年，申城集团售出约180亿元人民币，恒城集团售出约175亿元人民币，安徽集团售出约117亿元人民币。如果说2018年上市平台嘉园国际的合同销售额为201.8亿元，那么几大板块的销售额已经达到875.5亿元。

因此，当被问及嘉园业绩何时能达到1000亿元时，张毅笑着说，沈总有一个承诺，要逐步注入整个嘉园系统的全部资产，所以这个任务(1000亿元的目标)对我来说并不困难。

把所有的资产放在一起，我会更加努力。1000亿元的目标将来可以实现。我认为这项任务很容易，显而易见，也相对容易。张毅当时补充说，这是一个中期发展战略。

如果以一般住宅企业的中期计划为参照，嘉园国际的中期发展战略也应该持续五年。或许可以推测，嘉园国际的资产注入及其1000亿元的目标是否能够在未来五年内实现应该得到确认。

张毅在业绩会上表示，嘉园国际2019年的销售目标是280亿元，最大销售价值可达500亿元。

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来源：广州新闻直播