北京百亿土拍，雅居乐吃到第一只“螃蟹”

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在距离5月28日拍卖近100亿块土地不到一个月的时间里，北京再次迎来了土地集中出让。这一次，主角不再是恒基地产，而是敏捷，这是北京不熟悉的。

6月21日，北京集中出让三块土地，总土地面积15.37万平方米，总成交价98亿元。

中旅香港以30.6亿元获得北京经济开发区河西区x92r2地块，为r2二级住宅用地，土地面积35700平方米，规划建筑面积78500平方米；城建+怀胜财团以36.36亿元的底价赢得怀柔地块。该地块为多用途土地，包括住宅、教育和混合公共建筑，土地面积为81，600平方米，规划建筑面积为166，500平方米。

其中，最大的一处是北京经济开发区河西区的另一处宅基地，是雅居乐从万金赵堡抢来的。最终成交价为31.8亿元，保险费率为41.33%，底价为39600元/平方米。

据视点房地产新媒体报道，该地块竞争激烈，投标单位包括华润+建设工程、中海、绿城、雅居乐、招商局+中粮、金鹿、首开+金地+保利、万科等。敏捷在39轮报价后得到了它想要的。

这是敏捷首次从开放的土地市场进入北京。

根据公开资料，该地块名称为北京经济开发区河西区x92r1，土地性质为二级住宅用地。土地面积36500平方米，规划建筑面积80300平方米，起拍价22.5亿元。

该地块规定该地块商品房平均销售价格不得超过54160元/平方米，最高销售单价不得超过56868元/平方米；在住宅建筑规模的地块上，90平方米以下的住房面积比例应达到70%以上。

据悉，该地块位于北京亦庄人大附中旁边，周围是金茂、金玉等住宅项目。二手房平均价格约为56000元/平方米，而雅居乐的空手术室并不大。

作为一家去年签约销售额为1026亿元人民币的房地产公司，雅居乐之前从未在北京市场有过住宅项目，这相当令人惊讶。销售额超过1000亿元的房地产企业很少。

和硕首席分析师郭毅对视点房地产新媒体表示:虽然北京有很多企业，但目前的土地市场并不像2017年和2018年那样溢价很高，甚至没有竞标自持区。目前征地处于相对合理的市场状态，征地成本可控。

北京和上海作为中国的标准市场是强大的一线市场，敏捷也不是没有思考。

说到敏捷和北京的第一个起源，是一个乌龙事件。2012年，北京雅居乐房地产开发有限公司并未按照转让合同的约定支付土地价款，但值得注意的是，该雅居乐并非在香港上市，而是北京华美房地产的子公司。

最后，四年后，敏捷在当时房地产市场非常火爆的北京采取了行动，陈卓林选择了并购的方式。他曾表示:公司推迟增加京津翼布局主要是因为土地成本高，所以公司主要希望在2016年通过合作收购在北京周边建立项目。

2016年7月5日，敏捷宣布计划投资2.32亿元人民币，收购北京延庆区一个综合商业和金融服务项目51%的股权。

虽然距离主城有70多公里，但敏捷终于打开了帝都的大门，并在北京建立了基地。

有趣的是，站稳脚跟的敏捷并没有像预期的那样在北京重新夺回奢侈品市场，而是受到过热的北京土地市场的限制，并再次消失。

直到2018年的战略调整，敏捷将北京扩展到京津冀地区。此外，在2018年年度业绩会议上，我们将重点关注未来的第一条和第二条路线，副总裁王海洋表示。

在目前土地市场和房地产市场同时面临巨大压力的情况下，敏捷的保守计划是坚持一线和二线，而不是轻易走三线和四线。其中之一是，敏捷的产品线大多是豪华住宅，在降低三、四线市场的消费能力方面将面临巨大的困难。另一个原因是三四线市场存在太多的不确定性，而且敏捷的品牌溢价也不是太大，所以敏捷选择了一条更加谨慎的道路。

郭毅表示:雅居乐和中旅都从未在北京开发过住宅小区，他们需要在北京建设一个标志性项目，以便在全国范围内推广更好的产品。

如果敏捷在北京的项目能够成功实施和建设，将会给敏捷未来的市场带来极大的便利。北京项目获批后，敏捷在探索三、四线市场时将面临一个相对理想的局面。

此外，敏捷2019年的销售目标是预售金额1130亿元，同比仅增长10%。这也说明在目前的环境下，没有必要占用太多的土地，而是要保证回报率和去投资。陈卓林透露，今年500亿投资计划中的400亿将投资于房地产业务。

这个在北京赢得的家园是其战略转变的体现。在21家房地产企业的竞争下，保险费率也保持了41.33%的相对理想状态。

根据雅居乐2018年度报告，其在华北的房地产开发仅位于三个地方，即天津、邯郸和晋中。然而，其对华北地区预售金额的贡献甚至没有单独列出，也没有划分到其他地区，这表明华北地区并不在敏捷的主要领域。

总体而言，雅居乐目前的土地储备估计总建筑面积为3623万平方米，分布在65个城市。

敏捷这次选择赢得的北京阴谋，不仅是其注重稳定的新战略，也是其策划国家领土的重要一步。如果这个项目能够以一种理想的状态呈现出来，它在未来的敏捷中将会有更大的可能性。

来源：广州新闻直播