观点指数 | 五月土地市场报告：温和上行

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观点指数5月，住房和城乡建设部继续对佛山、苏州、大连和南宁发出警告，这些城市新建商品房和二手房的价格指数大幅上升。

在土地市场交易层面，5月份土地面积、土地建筑面积和土地总交易价格环比继续上升，但增速有所回落。

此外，5月份土地市场总交易价格的增长率低于土地面积和土地建筑面积的增长率。这从另一个方面表明，土地市场的平均交易价格较低，当地城市的小阳春效应减弱。

事实上，在房地产市场稳定地价、房价和预期的前提下，土地市场逐渐回归理性，城市和城市适度上升。

交易温和上升，平均价格下降

根据视点指数统计，今年5月份，土地市场出让土地总面积为2221.64万平方米，土地交易总价为3238.88亿元，出让土地总建筑面积为4859万平方米，分别增长24.59%、8.52%和11.69%，增速较上月有所放缓。

数据显示，5月份土地总交易价格低于土地交易面积和建筑面积的增长。后两者分别增长了11%和24%，而总价格仅增长了8.52%。这在一定程度上表明，5月份土地市场平均交易价格下降，土地拍卖温度有所缓解。

根据视点指数统计数据，5月份土地建设平均价格为6665.73元/平方米，比4月份下降2.84%，为4月以来的进一步下降。

另一方面，从出售的土地来看，每个城市出售的土地量相对较高。根据视点指数统计，5月份土地市场前十名的土地总价格达到434.76亿元。其中，杭州土地市场当月售出的一块土地总价接近70亿元，售出建筑面积达22.96万平方米。

根据相关机构的前期数据，以城市为单位，4月份一线城市土地交易面积为156.61万平方米，土地交易总价为103.46亿元，分别下降17.52%和58.52%。与一线城市相比，土地交易面积和总交易价格下降，而二三线城市则单边上升。

其中，4月份二线城市土地交易面积为3819.1万平方米，同比增长1.89%；三线城市土地交易面积4311.53万平方米，同比增长20.4%。同时，二、三线城市4月份土地交易总量分别为409.79亿元和174.07亿元，分别下降69.13%和75.54%。

值得一提的是，随着土地交易面积的增加，二三线城市的土地总价格同比下降，这表明今年四月份二三线城市的平均土地交易价格低于去年同期。

从一线城市的情况来看，尽管土地交易面积和总交易价格都有所下降，但土地总交易价格的下降幅度更大。

这些数据显示，尽管进入今年3月和4月后，房地产土地市场自去年底以来经历了小阳春现象，但与2018年前4个月相比，房企在土地收购方面仍保持理性和谨慎的态度。换句话说，今年3月和4月城镇复苏的迹象更多的是房地产开发商结构性征地需求溢出的表现。在土地市场经历了长时间的拍卖和底价交易后，房企迫切需要补充自己的土地储备。

同时，房地产市场的复苏也与这种结构性需求溢出有关。经过一段时间的调控，正常的市场需求在积累到一定阶段后开始溢出，表现为市场复苏现象。

国家统计局公布的数据也很好地说明了这一点。数据显示，今年1-5月，房地产开发企业征地面积5169.79万平方米，土地成交价2269.00亿元，分别下降33.22%和35.58%。

当然，如果我们以今年第一季度城市土地的平均价格为例，自然资源部发布的2019年第一季度中国主要城市的土地价格监测报告显示价格有所上涨。数据显示，今年第一季度，中国主要城市综合地价为4381元/平方米，同比上涨5.61%。其中，住宅用地价格总水平为7173元/平方米，同比增长7.61%。

然而，值得一提的是，相比之下，2019年第一季度的增长率是自2018年第一季度以来最低的。

就城市能源水平而言，今年第一季度，一、二、三线城市的土地总水平分别为12694元/平方米、5392元/平方米和2030元/平方米，分别增长了6.53%、5.44%和5.65%，增速也是过去五个季度中最低的。

供应量增加了，而且长期稳定

在平均价格下降的背景下，土地市场成交量的增加主要是由于年中各城市集中推出土地。

根据机构数据，4月份一线城市和热点二线城市的土地供应有所增加。具体而言，4月份，北方、广州、深圳四个一线城市共推出38个土地案例，总用地面积156.61万平方米，一线城市土地推出数量和面积同比分别增长43.8%和11.03%。

此外，视点指数观察的11个热点二线城市在4月份推出了404块土地，土地面积为1700.34万平方米，分别增长了41.42%和14.43%。

此前，自然资源部公布的2019年第一季度数据显示，全国105个重点监测城市建设用地供应面积为4.38万公顷，比上个月减少66.94%，比去年同期减少11.55%。从土地供应结构来看，一季度房地产用地供应量占28.85%，比去年第四季度增长11.92个百分点。

企业方面，5月份绿地新增房地产项目15个，总地价142.78亿元，总用地面积303.97万平方米，总建筑面积643.91万平方米。此外，根据意见指数统计，碧桂园已成为当月征地金额最高的房地产开发商，土地总支付金额超过220亿元。

另一方面，许多企业绕开竞争激烈的土地拍卖市场，通过并购来补充自己的土地规模。根据民意指数统计，4月份，世茂地产、蓝光、凯撒和招商局蛇口共发起了近15起并购，涉及土地200多万平方米，交易额超过180亿元。

与此同时，5月，世茂与泰和之间的M&A交易仍在继续。5月17日，太和以39.71亿元的总价款将广州、苏州、佛山的权益转让给世茂。

过去5月，除部分热点城市外，土地拍卖市场总体上自3月和4月以来持续复苏，但长期、多轮、高地价的土地招标有所减少。

值得一提的是，杭州作为几个强大的二线城市之一，一直是房地产开发商的战场。5月17日，杭州主城区8块土地以163.39亿元的总价格售出，其中4块住宅用地以限定价格售出。30多家房地产企业参与了香府板块两块地块的拍卖，丁桥单元宅基地自持率达到26%。

绍兴也是珠江三角洲的一个热门板块，5月21日，绍兴以62.23%的高地价赢得了岳城区滴丹湖2号地块。该地块招标时间长达8小时，近350轮招标。

另一个特殊的城市是东莞，它一直被认为是一个弱势的二线城市。自4月底以来，全市土地招标、拍卖、挂牌市场已有4次提前锁定土地的操作，最短时间仅为24秒。

有业内人士对此进行了分析，称东莞过去并没有被房地产企业视为一个理想的布局城市，但随着粤港澳大湾区规划的落地和东莞自身产业的转移和调整，该区域的价值开始显现，一些之前布局较少的房地产企业开始抢夺东莞。

值得一提的是，5月18日，住房和城乡建设部对佛山、苏州、大连和南宁进行了预警提示，这三个城市的新建商品房和二手房价格指数在近三个月大幅上涨。这是继4月19日住房和城乡建设部对今年第一季度房价和地价波动较大的6个城市发出预警提示后的又一次预警提示。

此举再次反映出政府在2019年反复强调稳定土地价格、房价和预期。同时，在“一城一策”、“城市驱动政策”等调控政策的基调下，有分析师指出，预计未来中国城市地价将适度上涨，热点城市住宅用地价格增速将放缓，部分城市住宅用地价格增速较上月略有回升，但基本稳定。

来源：广州新闻直播