观点指数 | 五月写字楼市场报告：大宗交易与外资

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5月份，由于外部经济环境不稳定，市场需求变得更加理性，中国写字楼的需求和销售并不火爆。加上租户的谨慎决策，四个一线城市的租金自第一季度以来略有下降。

尽管如此，一些城市还是获得了大量的大交易，国内外投资者仍然看好写字楼稳定的现金流和投资回报前景。

大规模交易频繁，外资占主导地位

与单一住宅物业相比，投资物业往往受到市场投资者的青睐，因为其低风险和稳定的现金流可以带来较高的投资回报。其中，办公资产最近成为大宗交易的主角。

一项调查显示，2019年，国内外投资者更愿意维持或增加资产投资。受不稳定经济因素的影响，投资倾向于更加理性，注重投资组合多样化以降低风险。由于其自然属性，即良好的现金流和较低的运营难度，办公楼成为36%的投资者在调查访谈中的首选。

由于经济、政治、文化等因素，北京已成为许多投资者的首选，跨境资本也已进入中国，寻求国内布局和未来投资发展。

数据显示，2019年第一季度，北京在亚太地区排名第一，商业地产投资总额约为45亿美元。在交易市场方面，一季度北京记录了约8笔大规模的房地产交易，主要是写字楼交易，总金额超过150亿元人民币。

从交易案例可以看出，外国投资者占据了主流，他们大多独立或联合购买商业资产。

例如，中关村的标志性建筑——鼎好大厦，是由包括瑞士联合集团、启成投资和豪腾投资在内的外资财团共同收购的。枫树集团和吉宝地产是新加坡熟悉的房地产和投资机构。同时，引导交易的不是个人投资者，而是作为主力的机构投资者。

纵观整个房地产市场，从2018年到2019年第一季度，外资机构在中国北京参与了10多次大型房地产交易，交易额超过250亿元。可以说，外资的进入是未来下半年资产交易的趋势。

而大量的写字楼收购，一是企业规模扩张的布局，二是对传统的旧写字楼进行升级，然后以全新的面貌进入市场，或用于个人使用或实现价值提升。

市场不热，行业在稳步增长

从2019年前几个月的行业情况来看，受经济环境的影响，中国写字楼的需求和销售并不火爆。

从写字楼单月销售额来看，在去年12月达到高峰后，开始逐渐下降。2月、3月和4月，全国写字楼销售分别下降了9%、19%和6%。

受市场影响，租户的需求变得更加谨慎，但一些新兴商业区和中心区仍有很强的吸引力。未来的发展潜力、企业的扩张需求以及对成本的考虑使得新兴地区成为新宠。中心区域是资源所在的地方，有能力的买家或租户也会考虑购买和租赁。

从全国开发投资的积极性来看，写字楼开发投资的月度增幅并不明显。继2月份全国办公楼开发投资同比增长2%后，3月份和4月份分别出现下降，同比分别下降9%和2%。行业热度没有上升，而是稳步发展，略有下降。

从写字楼的供应量来看，中国新开工的写字楼面积呈小幅上升趋势，预计未来将继续为市场提供更多的供应量。2月份，全国新开工的办公楼面积同比增长38%。继3月份同比下降0.41%后，4月份出现强劲反弹，同比增长49%。

如上所述，由于经济形势的变化和租户的审慎决策，四个一线城市的租金自第一季度以来略有下降。

根据意见指数的统计，虽然北京的月环比下降了1.75%，但其月平均租金水平仍然领先，为6.6元/天/平方米。另一方面，广州略低，月平均租金水平为3.6元/天/平方米，但它是一线城市中唯一一个月平均租金水平上涨的城市。在一定程度上，它可能受益于粤港澳大湾区的发展，这已成为许多企业和投资者战略布局的重点，也可能与广州的新供应量较低有关。

据机构统计，第一季度，四大一线城市之一的广州市新增优质写字楼6.8万平方米的供应量最低，空的入住率也最低，为5.5%。此外，办公市场活跃，电信、金融和专业服务用户活跃。此外，琶洲的新办公楼已经竣工，区域热度有所上升，这将有助于继续推动平均租金水平的提高。

同样，北京的新供应量相对较低，保持了较低的空购买率，但it行业仍有强劲的需求。上海的新供应量高于北京和广州。然而，由于经济增长放缓和租户更加谨慎，中央商务区的需求保持稳定，没有迅速增加，空的购买率相对较高。

供应量最大的深圳面临着更多的a级写字楼进入市场，目前仍处于拆建阶段，从而在一定程度上提高了空的购买率。

观察一些城市写字楼租户的主导产业，可以发现金融占绝大多数，而在北京、上海和深圳，这一比例接近40%。传统金融业往往租赁面积更大，租金压力更大。为了展示企业形象，它选择了中央商务区，而p2p公司一度成为租户的主力军。

然而，随着市场加强对金融风险的防范，并加强对金融业的监管，金融业今年在租赁写字楼方面可能会更加谨慎。此外，经济环境不稳定，投融资监管力度加大，需求可能保持稳定。

随着国家不断加大对it产业发展的支持力度，推动科技创新，相信未来行业的发展和规模将会更加刺激对写字楼的需求。

在2019年的全国人民代表大会上，出现了科技板块、工业互联网、智能+、互联网+等热门词汇。，一系列文件如相关的科技法规和2+6系统规则相继发布。随着科技版的正式登陆和资本市场的开放，未来科技的发展将受到鼓励。

来源：广州新闻直播