观点指数 | 五月房企融资报告：寒冬夜行人 开发商如何借钱？

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5月17日，中国保监会下发《关于开展巩固治乱成果、推进合规建设工作的通知》(银豹建发[2019]23号)，明确禁止将表外资金直接或变相用于土地出让融资。此外，资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；对M&A贷款和经营性房地产贷款等贷款的管理不审慎，对挪用房地产开发资金的行为也进行了严格审查。

根据这一发展，公司债券等融资渠道今后可能会收紧。事实上，自5月份以来，监管当局采取了一系列行动，对非法流入房地产市场的信贷资金发出了多项罚款。

夏至前的这个时候，房企就像寒冬中的夜行者，如履薄冰，苦苦挣扎。

观察房地产企业的融资生态尤为重要。因此，2019年1-5月房地产企业的融资数据以视点指数的形式发布，以展示房地产企业过去5个月的融资前景。

1.发展投资的累积价值已增加到一个新的高度，到位的资金取决于前一年的余额

据公布的数据显示，自2019年以来，房地产开发投资逐渐回升，住宅开发继续保持弹性，其他投资也在许多方面蓬勃发展。与此同时，到位的资金继续为房地产开发提供动力。

具体而言，截至2019年5月，房地产开发投资累计完成46075亿元，同比增长34.66%；同比增长率达到11.2%，比上个月下降0.7个百分点。

其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速下降0.5个百分点；住房投资占房地产开发投资的73.32%。

然而，监管当局对住房和非投机的政策取向没有改变，房地产市场仍然保持稳定的基调。因此，我们预计空房地产开发投资的增长相对有限，未来开发投资的累计价值增速将会放缓。

回到资金到位的源头，自2019年开始，房地产开发投资的增长离不开资金到位的支持，住房企业的资金不断提高。剔除上年资金余额，2019年1-5月，住房企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，1-4月增速下降1.3个百分点。其中，国内贷款10762亿元，增长5.5%；利用外资30亿元，增长38.8%；自筹资金20276亿元，增长4.1%；存贷款22395亿元，增长11.3%；个人住房抵押贷款10251亿元，增长10.8%。

如果计算上一年的资金余额，2019年1-5月，房地产开发企业资金到位总额为125290.59亿元，同比增长9.8%，比上个月的累计值低0.8个百分点。

回顾各资金来源的比例，我们可以看到，上一年的资金余额很大，达到46.77%，较2018年末的26.36%有了很大提高。这表明，2019年respite/きだよききだだよof房地产企业的发展和运营在很大程度上依赖于2018年没有投资的剩余资金。

此外，存款、预收账款和自筹资金占比仍较大，分别占17.87%和16.18%，比2019年前4个月高出近2%。国内贷款从去年年底的10.65%下降到8.59%。这也意味着，尽管融资港已经自由化，但从整个行业的角度来看，发展的融资比例并没有显著增加。

2019年第一季度房地产开发贷款余额显示，第一季度房地产开发贷款余额为10.85亿元，同比增长3.7%，低于去年底。然而，按月计算，2019年第一季度房地产开发贷款的增长率为6.48%，而2018年底的增长率为1.29%。

资料来源:中国人民银行，意见指数整理

也就是说，开发商的资金链比2018年底宽松，在资金回笼的支撑下，2019年房地产行业的发展仍能保持相对稳定的预期。

2.短期债务增加了，借新债还旧债，以挤出净融资空空间

根据2019年政府工作报告，稳健的货币政策应该是紧缩和适度的。为了更清晰地看到房地产企业的融资情况，视点指数梳理了房地产企业前五个月的融资行为，发现各种渠道的融资规模都有所回升，但大部分都是借新还旧，资金没有像外界预期的那样流入房地产。

具体而言，2019年1-5月，房企融资总额为10234.37亿元，其中3-4月为融资高峰期，分别为2143.32亿元、3309亿元和2278.27亿元，主要以债券融资为主。细分后，公司债券在所有债券融资中所占比例最大，5月份达到61.07%，融资金额达到797亿元。

观察融资期，我们可以发现房地产企业的短期债务正在上升，在第364、270、247天出现了许多超短期债务。今年1月，广东一家房地产企业发行了10亿元90天超短期融资券。

意见指数统计显示，2019年1月至5月，房企融资期限从1年以内、1-2年、2-4年、5年以上不等。其中，最大比例是2-4年期融资，达到39.1%，其次是5年期融资，达到23.4%。然而，不足1年和1-2年的融资占26.17%。换句话说，2019年超过26%的新融资将在两年内到期。

房企青睐短期债务，因为对于大多数房企来说，中长期融资渠道并不顺畅。更重要的原因是，在市场调整的预期下，房企的销售压力加大，偿债高峰期如期到来，使得大多数房企不得不通过短期融资来替代到期债务，即借新还旧。

由此可见，房企融资公告中的融资目的几乎都是为了偿还企业债务，而空开发建设的净融资很少。

另外，值得关注的是，2019年前5个月海外融资规模明显增加，1月、3月和4月为海外融资高峰，分别为836.67亿元、789.94亿元和740.1亿元，5月份规模下降，仅为229.4亿元。海外债务和海外融资的趋势基本一致，在以上几个月也大幅上升，海外债务在海外融资中的比重基本在85%以上。

此前，中国证监会、银监会等相关部门加强了对房地产企业境外发债融资使用的监管。此外，原有的低成本公司债券已逐渐到期，以高利率替代低利率已成为2019年的融资特征之一。许多房地产企业的债券利息超过10%，而一些小型房地产企业的债券利息甚至更高。未来，行业整体融资成本将继续上升。

3.输血实施后，私募股权基金管理规模较上月突破4%

至于私募股权基金，针对自有项目，各级住房企业积极引进外援，不断为发展项目输血。

截至2019年4月底，中国资产管理协会注册的私募基金管理人达到24，388人，比上个月增加27人，比上个月增加0.11%；77，135只私募股权基金已经备案，比上个月增加1，787只，比上个月增加2.37%；管理资金规模13.31万亿元，比上个月增加5172.86亿元，比上个月增长4.04%。私人基金经理总数为240，300人，比上个月减少704人，比上个月减少0.29%。

截至2019年4月底，共有8，927名私募股权投资基金经理注册，比上个月减少7人；共有14702名私募股权和风险资本基金经理，比上个月增加了33人；另外还有756名私募股权基金经理，比上个月增加了一名；私募资产配置有3名经理。

从私募基金管理人的基金管理规模来看，截至2019年4月底，注册私募基金管理人有21380人，平均基金管理规模为6.23亿元。其中，管理资金规模最大的在100-5亿元之间，有4420个，而且链条增长也很快；管理基金规模在100亿元以上，有254个；管理基金831个，规模在10-20亿元之间。

值得注意的是，上海、深圳、北京和浙江(宁波除外)仍是私募基金经理人数最多的四个地方，分别为4746人、4586人、4362人和2065人。管理资金规模分别为28392亿元、18348亿元、31179亿元和7906亿元。平均管理基金规模最大的是北京

从房地产私募股权基金的角度来看，2019年1-5月，房地产私募股权基金发行的产品数量逐月下降，其中1月份降幅最大，占5月份的33.33%。从发行规模来看，房地产私募基金产品大部分是1-2亿元的产品，占全部发行产品的29.27%；比例最大的是规模在2-5亿元的产品，占26.83%，比前者低2.44%；分销规模超过5亿的产品最少，仅占4.88%。

2018年以来，不仅房地产融资困难，私募股权基金也面临融资困难和业绩压力。许多私募产品的回报很低，并且未能实现正回报。因此，可以看出，从2019年1月至5月，个人房地产私募产品的规模普遍较小。但无论如何，这并不妨碍私募股权基金成为住房企业输血的另一个灵活渠道。

4.规模反弹了。前五个月，房地产信托募集资金近4000亿元

除了私募股权基金，自2019年以来，房地产信托在住房企业融资中发挥了重要作用。受益信托数据显示，2019年1-5月，共发行集体房地产信托2584只，发行规模3944.74亿元，同比增长13.89%。发行规模占产品总量的40.11%，去年为41.89%。

2019年1月至5月，共设立集体房地产信托2310家，规模2867.15亿元，同比增长15.26%；平均回报率为8.34%，比去年同期高0.56%。

从月度细分来看，信托产品的平均规模具有波动和上升的特征。从1月份的1.32亿元增加到5月份的1.48亿元；平均周期从年初的1.48年/月到5月的1.5年/月，总体变化不大。

根据意见指数，2019年集体房地产信托月发行规模呈波动趋势，1月份开始走高，发行规模达到660.46亿元，占集体信托产品总量的35.39%；次年2月，由于整体发行量下降，集体房地产信托规模降至最低点，为375.3亿元。

在过去的五个月中，3月份发行的集体房地产信托规模最大，达到787.99亿元，发行580只。此外，5月份的比例最高，占41.17%。换句话说，几乎一半新发行的集体信托投资于房地产。

总的来说，在房地产融资政策不断收紧的背景下，房地产信托确实出现了明显的复苏。如上所述，1-5月，13.89%的同比增长率使集体房地产信托的发行规模几乎超过4000亿元。

然而，看得见的手的功能是非常明显的。中国保监会近日发布的《关于巩固控乱促合规建设成果的通知》(保监发[2019]23号)重申了严格信托监管。

文件强调，不允许对四证不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金不足的房地产开发项目直接融资，也不允许通过股权投资%2b股东贷款、股权投资+不良债权认购、应收账款、特定资产收益权等方式变相融资。为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资；直接或变相向房地产企业发放流动资金贷款；未落实房地产业务的各项政策和监管要求。

在强有力的监管下，预计未来房地产信托的规模将降温，比例将逐渐下降。

来源：广州新闻直播