观点指数 | 五月物业市场报告：资本风口与并购浪潮

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视点指数过去一年，国内14家上市物业服务企业实现了收入和净利润的良好增长，这不仅与企业规模和经营领域的增长有关。

毫无疑问，物业服务行业近期的快速整合是利润增长的一个方面，但除此之外，高毛利率的增值服务也成为物业公司利润的重要组成部分。

随着劳动力成本的增加，物业服务作为劳动密集型产业的利润不断被挤压。在传统物业管理服务的基础上，物业公司不断探索增值服务的可能性。从最初简单的提供家政服务、社区零售和社区金融，到社区养老、社区教育和社区旅游在行业中的不断推广，物业服务公司结合自身的定位和优势，一直在尝试物业服务+领域。

这些尝试似乎给资本市场带来了期待，但值得一提的是，物业服务企业无法在一夜之间找到自己的定位和多元化经营模式。

收入和净利润增加，增值服务在未来可以预期

截至4月底，14家已登陆a股或h股的物业服务企业的年报已经发布。根据企业披露的2018年年报，上市物业服务企业的业绩在过去一年取得了良好的增长。

根据年报数据，就营业收入而言，在14家上市企业中，仅福寿服务去年录得负增长，其余13家物业服务企业均出现不同程度的增长，其中彩生活增长率达到121.87%。

在净利润方面，只有浦江中国和凯撒地产录得增长下滑，其他上市公司的净利润均有所上升。其中，碧桂园和雅生活服务实现了100%以上的增长。

一般来说，物业服务企业的收入和净利润的增长与管理区域的增长有关。另一方面，除了传统的物业服务外，物业服务企业探索的增值服务也成为影响企业收入和净利润增长的一个非常有利的部分。

在大多数物业服务企业的收入构成中，物业管理服务收入的比重仍然是主要的收入来源，而增值服务在企业总收入中的比重更小。然而，增值服务给物业服务企业带来的高毛利率是不争的事实。

特别是以社区增值服务为例，物业服务企业围绕管理社区的多元化经营所带来的增值服务毛利率远远高于物业管理服务。根据年报数据，新城悦社区的增值服务毛利率可达81.7%。此外，雅人寿、碧桂园、永胜人寿、彩生活等企业均超过50%。

在这些企业中，物业管理服务带来的最高毛利率不超过40%(碧桂园服务31.9%，凯撒地产33%)。

随着劳动力成本的增加，物业服务行业的利润受到挤压，企业年报中披露的数据似乎为刚刚进入该行业的企业指明了方向。此外，已进入市场的物业服务企业的增值服务收入仍在快速增长。

从管理到服务，定位多元化业务，抢占市场

随着物业服务逐渐成为房地产企业的主要角力领域之一，行业的激烈竞争局面在未来还将继续。但是，进入市场的玩家很多，所以企业需要在同样的传统物业管理的基础上找到自己的市场定位，并开始思考自己与其他玩家的区别。

物业服务企业寻求并努力打造自己的核心竞争力，这体现在最近物业公司名称的变化上。

5月13日，碧桂园服务宣布全资子公司广东碧桂园物业服务有限公司更名为碧桂园智能物业服务集团有限公司..更名的重点是显而易见的——该公司表示，更名将有助于凸显服务+技术的发展模式，并进一步明确国际领先的技术型综合服务集团的愿景。

同时，更名也反映了公司在实现物业服务标准化、自动化、智能化和信息系统不断升级方面的转型效果。

同样，凯撒地产于4月26日宣布，拟将其名称改为凯撒美容集团有限公司，英文名称改为凯撒盛世控股有限公司。凯撒物业表示，建议将公司名称从传统的物业管理服务公司变更为现代化的综合性社区智能生活物业管理服务提供商，这是集团品牌建设和公众形象不可或缺的一部分。

4月1日早些时候，为了使公司有一个更合适的企业定位和形象，更好地反映集团当前的业务发展和未来的发展方向，新诚悦宣布，公司董事会已提出将公司的英文名称和中文名称由新诚悦控股有限公司变更为新诚悦服务集团有限公司和新诚悦服务集团有限公司

事实上，早在2003年《物权法》颁布之时，物业服务行业就已经从传统的管理职能转变为服务职能。物业管理企业服务的本质已经成为业界的共识。

同时，在此基础上，为了探索更多增值服务的可能性及其未来发展，许多物业服务企业也开始涉足新的零售、金融、租赁、教育、养老、农业等业务，物业服务+为物业管理企业的未来发展探索更多的可能性。

以保利地产为例，去年3月，该公司正式挂牌成为社区居家养老服务平台公司——保利何玥保健服务有限公司，该平台主要提供自我护理和半自我护理的老年人生活护理、日托服务、健康康复、居家养老、老龄化适应等服务。根据这一计划，到2020年，保利地产将计划建造70栋拥有4000张床位的合悦会房屋。

今年4月，国务院办公厅发布了《关于推进养老服务发展的意见》，提出探索物业服务+养老服务模式，也从政策层面肯定了物业服务企业未来对社区养老服务的支持。

此外，自去年3月蔡慧人寿推出社区消费平台以来，截至2018年底累计营业额为7090万元，累计扣除物业管理费3620万元。

这些案例都是物业服务企业探索物业服务+模式的有益尝试。当然，物业服务企业可以找到自己的定位和多元化的模式，这不是一蹴而就的。

并购和首次公开募股继续争夺市场话语权

并购是物业服务企业除了依靠关联方开发项目和品牌拓展第三方项目以外的第三种规模扩张方式。在行业发展的某个阶段，规模是企业的话语权，并购可以快速有效地增加规模。

今年以来，亚人寿连续收购青岛和哈尔滨物业公司的股权，在目标公司获得总面积1548万平方米；3月28日，该公司再次宣布将以1.95亿元的价格收购广州月华地产51%的股权。截至目前，雅人寿年内已支付总价款4.43亿元，并收购了一家管理面积超过4500万平方米的物业公司。

根据《雅人寿年度报告》，青岛华仁地产和哈尔滨景阳地产的业绩和管理区域自4月起合并到公司名下。在并购方面，亚盛人寿未来将重点关注长三角、成渝、京津冀、长江中游和环渤海五大区域。

4月12日早些时候，凯撒地产收购了嘉兴大树地产60%的股权，并获得了目标公司790万平方米的管理面积。

物业服务行业的规模化进程不断推进，类似行业的并购不断发生。

与此同时，物业服务企业仍在走向资本市场。据统计，自去年以来，雅人寿、物业、碧桂园服务、新城悦、物业、永胜人寿、滨江服务、奥林匹克公园健康人寿等8家物业服务企业已在a股和港股上市，数量为历年之最。

据统计，这些企业首次发行(及发行后配售)募集资金超过85亿港元，其中超过66.1%的企业募集资金用于收购和扩张。

此外，蓝光嘉宝地产、保利地产、新源地产、建业新生活、新大正地产等物业服务企业也在ipo之路上。其中，新大正地产计划a股上市，如果成功，将成为除杜南地产外第二家a股上市的物业服务企业。

来源：广州新闻直播