博鳌传丨老友记：三人行，必有我师

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潘石屹第一次去了纽约

潘石屹展示了他的第一次纽约之旅。

金融危机后，房地产行业在2009年迎来了一个转折点。

第八次参加博鳌房地产论坛的潘石屹非常自豪:我从2001年开始参加博鳌，现在已经是第八年了，今年我已经尽了最大努力。

在记忆中，他总是面带微笑，露出不整齐的牙齿。在今年的三人对话中，潘石屹展示了他第一次去纽约的经历，成为了一座流传至今的经典桥梁:

在过去的两周里，我去了四个城市:纽约、伦敦、上海和北京。最深刻的体会是，两个外国城市的情况尤其糟糕。用媒体经济学家的话说，稳定和复苏是必要的，但我看到的办公楼都是空空.的我看到了一些最直观的现象，它们比数字和分析更直观。

第一个现象是，纽约和伦敦很难找到一个没有破产的开发商，而且大部分都破产了。所以当谈论建筑时，不要和开发商说话，这是没有用的。开发商的股本至少是5%，最高是20%，其余大部分是银行的钱。银行分别占50%和60%。如果房价下跌一半，开发商将全部破产；此外，空凝结率很高。

也有最繁荣的商业地产，基本上只有建安的成本，好地段的地价为零，但我们仍在中国创造地王。差不多的地价是16，000英镑。如果更好的价格更高，销售会非常火爆。我想一边是冰，另一边是火。

回顾过去，我想说的是，在2009年，当中国抵御全球金融危机的时候，房地产行业，也就是我们在座的所有人，确实为中国克服金融危机做出了最大的贡献，赢得了足够的时间。

全球金融危机突然来临，中国政府决定派遣自己的士兵、自己的儿子和自己的军队来抵御金融危机。出现了十个振兴计划，完成了九个振兴计划。前全国人民代表大会主席成思危提前宣布房地产是第十大产业，但最终宣布不是。

因此，在抵御金融危机的过程中，前十名的作用远远不如我们的房地产开发商。在过去的十年里，我们的房地产业是通过市场经济发展起来的。如果我们谈论花和草，我们不是花园，我们是野生的，生长在山坡上。

02高中生任志强

从受惊的小鸟到夜壶，再到怨妇，这似乎成了当年中国房地产的形象变化。

任志强的演讲总是经典之作。

2012博鳌房地产论坛的铿锵环节可谓是少之又少。任志强发表了关于放弃房地产的主题演讲后，接下来的热烈讨论将整个会场推向了高潮。

任志强首先开口了:当前的房地产，就像中国有人说的夜壶理论一样，冯仑把夜壶理论引入房地产行业，房地产行业就成了夜壶。当它需要的时候，它被从床下拿出来使用，当它不需要的时候，它被踢到床下，让它呆一会儿。

话音未落，现场充满了笑声。

陈淮看了任志强一眼:房地产从来没有被收购过，以前也从来没有被收购过。你怎么能放弃它？陈淮的话似乎比任志强的放弃理论更尖锐，指出了中国房地产环境的冷酷。

他建议任志强:不要总是想着放弃和不放弃。如果你总是想着被抛弃的感觉，你会觉得自己像个高中生。

任志强听后笑着说，他同意陈淮的说法:所有废弃的产业都会活得好，所有振兴的产业都会垮。

在球场上坐了这么久，范刚忍不住出声了:我第一次参加博鳌房地产论坛的时候说了一句话，在座的房地产开发商是中国最幸运的商人。回顾过去，这些年来你赚的钱最多。为什么你现在像个怨妇？抱怨被抛弃？

如果你不放弃它，你会继续持有它吗？想继续赚更多的钱吗？面对任志强和陈淮的攻击，一向冷静的范刚在语义上显得有些无奈和嘲讽。

不过，范刚认为，正是因为房地产太重要，涉及的方面太重要，才导致更多的婆婆当家，女性的怨恨也多了一点。

我们都不明白

任志强与陈淮和范刚进行了一场有趣的讨论。

巴克莱银行(Barclays Bank)让“李克强经济学”成为中国的热门词汇，而6月份商业银行资金短缺的问题也在业内引发了激烈的讨论。这两个热门词汇也成为了2013博鳌房地产论坛的热门话题。

2013博鳌房地产论坛如期在海南拉开帷幕，任志强在博鳌的高亢之旅中与陈淮、范刚进行了一场有趣的讨论。

对于资金短缺预期下的李克强经济学的讨论话题，任志强说:我不明白什么是李克强经济学。

任志强引用了《人民日报》刚刚发表的一篇文章来批评过去的4万亿元。他说他最近从国务院看到了一个新的4万亿元。如果这4万亿真的出来了，那它叫什么强经济？

因此，任志强直言不讳:他不明白为什么。

不管你是谁，你至少应该告诉我们一个目标，不管是向东还是向西。任志强说，现在我们不知道是走东还是走西，所以很多人把希望寄托在三中全会上，希望三中全会能给我们一个更明确的目标。

陈淮立即拒绝了任志强:这是不对的！

陈淮取笑任志强:“十八大说要在2020年全面建设小康社会，但他说不知道。7月30日，政治局刚刚结束会议，宣布2013年将促进房地产业平稳健康发展，并以19个稳定字积极稳妥地推进房地产业发展。他说他不知道。

不过，陈淮也说，我不知道李克强的经济学是什么。他说:范刚教授是专门研究经济理论的大师，但他还不了解。

范刚将其描述为绕口令:我们不知道我们知道什么，我们不知道我们不知道什么。此外，我们不知道我们不知道的东西，这就是我们的不确定性。

猜测开始，但不是结束。作为主持人，范刚的总结很有意义:既然大家都不明白，那就没有必要继续讨论了，这次会议结束了。

站在风中，猪会飞

今年的高亢行为是一个令人惊讶的对话。

2015年是中国股市漫长历史中不可磨灭的标志之一。从牛市开始到疯牛病的形成，到股市崩盘的爆发，流动性完全丧失，半年就像一场梦。

在k线图上就像过山车一样，观看更多和观看空的旋律从未停止过。当声波被传播到房地产市场时，一场关于“站在风中，猪会飞”的大讨论开始了。

今年的高亢行为是一个令人惊讶的对话。

经济学家范刚总能提出深刻的宏观经济见解，但他对房地产这个主题不感兴趣:多看一眼还是多看一眼空.

辩论中稍显沉默的范刚说，他被点名时，前几年已经讨论过很多次，争议也很多，所以我没有说就结束了我的发言。

作为香港房地产开发商的代表，陈启宗首先声明:我是最没有资格讨论这个话题的人。因为我住在香港，而不是住在大陆，我是一个局外人，一个观察者，我不看空.房地产

当陈启宗的话音刚落，任志强马上接过电话:我们得倒着看。

接受这个提议显然不是任志强的风格:连平说银行增加了对房地产的贷款支持，我也不同意这个观点。

任志强指出:从数字上看，目前贷款有所增加，但大部分是二手房，而二手房贷款并没有增加，这与开发商增加投资无关。从二手房转换不会增加gdp。

面对任志强的突然袭击，连平一直无动于衷:从银行信贷对房地产的支持来看，任志强提出的二手房在房贷中的比重确实更高。不过，连平也指出，这可能也与供求关系有一定关系。

关于是多看还是看空，连平认为长时间多看是明智的，至少在未来5-10年内是如此。影响因素包括空城市化增长、收入水平提高和政策适时退出。

显然,“多看或多看空”这个话题是一个虚假的房地产命题。也许房地产行业是一个永恒的话题，未来还很遥远。

05好莱坞大片

万科股权博弈引发的市场、规则、情感和产权的讨论可谓是一片讨论。

敢于说话是经济学家对宋佐最贴切的同义词。

围绕万宝的纠纷已经持续了一年多，中国最大的房地产企业成为焦点，每一个举动都触动了行业的神经。

在2016年博鳌铿锵之旅中，万宝之争成为最具争议的话题之一。

事实上，万科股权之争是过去6个月中国上演的最大一场，就权力、金钱、美貌和桃色新闻而言，这比好莱坞大片更令人兴奋。这个话题几乎讨论了中国的所有事情，尽管各种观点不一。对宋佐的话，发现这部股票斗争剧的影响。

万科股份之争反映了两个深层次的问题，第一个是中国职业经理人的文化，或者如何建立职业经理人的规则，是由资本还是职业经理人主导，或者它们之间是否存在良好而完美的平衡。

第二个问题是监管者的失职。如果监管当局一开始就能够以法律为准绳，以规则为指引，进行正确的干预和引导，我相信万科的收购不会在今天这样乱七八糟。向松佐似乎对万科有点愤愤不平。

万科十岁的总经理林绍周也在博鳌发表了自己的看法，他的观点直接指向了万科的核心人物王石。

他回忆道:上世纪90年代，万科的一批高层管理团队认为，管理团队应该成为万科的重要股东，以保持万科的可持续发展。为此，我和王石至少争论了四次，但由于他的价值观、信仰和思想，最终还是没有达成。

巧合的是，熟悉万科管理层的田明得出了类似的结论。作为创始人，王石把万科打造成一个成功的企业，但没有为产权和继承机制打下良好的基础。

在我的记忆中，中国最大的房地产企业股权博弈引发的关于市场、规则、感情和产权的大讨论越来越激烈。

如今，包与万之战已经结束，已经退出江湖，但企业家们对这些问题的思考还在继续。

06鄙视香港房地产开发商

博鳌房地产论坛给了陈启宗一个表达他对内地房地产开发商不满的平台。

博鳌每年都像是朋友的聚会。陈启宗和巴曙松之间的朋友对话是高亢行为的招牌菜。

今年，当巴曙松成为主持人时，他开始开玩笑:陈启宗先生说他从博鳌获益匪浅。我认为他最大的变化是他的普通话进步很快。我听不懂他17年前说的任何话，但我能听懂他刚才说的每一个字。这是对他的评价。

近年来，国内房地产开发商开始走出去，第一站是香港，2017年香港推出的土地中，几乎有一半被内地房地产开发商拿走。巴曙松轻松地转到了这个话题上。

作为香港本土开发商在舞台上的唯一代表，陈启宗率先表态:我了解他们的心态。他们过去羡慕香港的房地产开发商，尊重香港的房地产开发商。20年后，他们中相当多的人现在瞧不起我们。

我认为他们没有足够的经验在香港获胜。最大的问题是他们的心态是错误的。如果他们看不起香港市场，你就不应该来香港市场。你瞧不起香港市场，想再来香港市场。在这里干吗？你可以去美国和欧洲，所以我对他们能否在香港赚钱有一个很大的疑问。

作为一名出色的主持人，巴曙松完全控制了现场的气氛:博鳌房地产论坛也给了陈启宗一个表达对内地房地产开发商不满的平台。观众中所有的客人都被逗乐了。

对此，同样在香港市场打拼了30多年的史永清从香港房地产发展历史的角度对香港房地产开发商发表了自己的看法。

我瞧不起香港的房地产开发商。我为什么看不起他们？他们的大部分收入取决于整个社会和经济的发展，他们是通过搭便车发展起来的。大陆上有车吗？当然有，但是看看内地的开发商。自九十年代以来，他们的发展能力在短时间内远远超过香港发展商。

内地开发商比香港开发商有更大的勇气，而我们的第二代人害怕冒险，主要考虑的是救人，所以我认为内地开发商比香港开发商更有勇气去冒险。石永庆直言不讳地说道。

巴曙松不禁揶揄道:你对内地开发商的称赞让他们很尴尬。

来自内地房地产开发商的代表许慧琳代表内地开发商发言:大型房地产开发商认为中国有四个一线城市，即北京、上海、深圳和香港。你可以在香港买地，但你不能买。在北京、上海和深圳你买不到土地，但你也可以买。因此，从大地产商的角度来看，他们也希望在香港有一些布局。这是从粤港澳大湾区的布局来看的，但实际上你可以进行布局。

最后，林得出结论，一般来说，香港是一个老模式，而内地是一个新模式，这是不同的。

但现在，随着内地房地产开发商在香港逐渐沉默，每个人都可能会再次想起陈启宗的话。

来源：广州新闻直播