杭州土拍“初夏” 八地揽金163亿与房企顶价抢地背后

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观点房地产网是在五月中旬，但杭州的温度一直停留在一个舒适的春天状态。与气温相比，杭州的土地市场似乎更热。今天的数百亿土地拍卖已经进入初夏。

5月17日，杭州主城区共拍卖地块8块，其中住宅地块4块，商业地块1块，人才租赁地块1块，商业地块3块，总面积32.89万平方米，起拍价124.32亿元，总成交价163.39亿元。

据视点房地产新媒体报道，此次出售的四块住宅用地均以最高价格出售。其中，有30多家房地产企业报名参加了祥福板块的两块地块的拍卖，丁桥单元宅基地自留比例达到26%。

经过2018年土地拍卖的冷静期和2019年初的稳定期后，如今，许多房企高价抢地、持多张标语牌的现象似乎已成为土地市场的常态。全国土地市场有所回暖，房企征地热情也日益高涨。

对此，市场分析师张华东告诉视点房地产新媒体，最近，全国土地市场有所回升。虽然在“一城一策”的政策下，土地市场仍会有一些波动，但这些波动都在正常范围之内。

宅基地封顶交易

在2018年最严格的监管下，土地市场一路下滑，开发商谨慎拿地已成为常态，一些开发商甚至停止在公开市场上拿地。最近，随着房企投资的回暖，土地市场急剧升温，一些城市的土地市场处于火热状态，杭州就是其中之一。

在今天的拍卖会上，杭州主城区售出了8块地皮，总面积达328，900平方米。起拍价总额达到124.32亿元，成交价总额达到163.39亿元。禹州、荣安、嘉里、电力建设、绿城+蓝城等企业全部入驻。

本次土地拍卖涉及五个地块，其中两个位于香府地块，一个位于文慧地块，一个位于丁桥地块，一个位于枝江度假区。除了枝江度假区，其他四个地块均以限价+自持方式出售。

在拍卖现场，祥符单位的土地成为各房企竞争的焦点。据悉，祥福东单元地块吸引了近30家房地产企业参与竞标，这是目前注册企业数量最多的地块。其中，荣安以5%的自持率获得了祥福单元的gs0904-r21-02地块。

禹州以46.57亿元的总价格，以3%的自持率，成功地获得了祥符东机组的gs0804-r21-02地块。值得一提的是，祥福东单元地块于上午11点15分准时开拍，起拍价为35.87亿元，底价为19100元/平方米。只花了10分钟就开始拍摄，而且情节已经超过了40亿元的高价；仅仅35分钟后，该地块达到了最高限价，并进入了自我维持竞争阶段。

除了香福东单元地块被众多房企争夺外，丁桥单元jg0402-03地块的招标也非常热闹，吸引了20多家房企。最后，经过52轮招标，中国电力建设以11.52亿元的总价中标，相当于13400元/平方米的底价，自持率为26%。

丁桥地块，电力建设，报价封顶...两年前也发生过类似的场景。2017年7月21日，中国电力建设第一次进入杭州，以17400元/平方米的价格，70%的溢价和21%的自持率，获得杭州丁桥单元宅基地。

当时，该地块第一轮报价达到了封顶价格，并直接进入自持比例报价环节。现在，中国电力建设再次赢得丁桥地块，反映了其对杭州的乐观看法。然而，除了这次获得的可自我维持的26%的土地外，还需要30%的公共租赁住房。必须说，在未来，这个项目的建设仍然有不小的挑战。

此外，嘉里建设经过126轮报价，成功获得文慧单元xc0402-28、xc0403-07、09、33和xc0404-07地块，是本次销售的8块地块中最大的一块。交易总价达到68.14亿元，交易底价为29700元/平方米，保险费率为29999元。

杭州一直是嘉里建设的重点。截至2018年底，在嘉里建设已竣工的物业中，杭州的比例达到12%，约为173.76万平方英尺，仅次于上海，位居第二；正在开发的房产比例为5%，约为1，044，500平方英尺。

据了解，该地块将在未来建成杭州第一个嘉里城。嘉里建设在5月17日的公告中还披露，董事会认为此次交易为集团在杭州黄金地段提供了良好的投资机会，也为本集团增加土地储备以备未来发展带来了机遇。

在今天的土地拍卖中，绿城和蓝城联合收购土地也是土地拍卖现场的热门话题。

据视点地产新媒体报道，湖南绿城理想城、杭州兰城智胜以2.61亿元的总价，以56.31%的溢价，获得龙武单元xh1601-b1/b2-04地块。该地块为商业地块，销售面积17，400平方米，容积率1.1，地上建筑面积19，100平方米。

分析人士认为，上述地块可能会成为农业城镇。毕竟，绿城和蓝城一直被用来创造特色城镇。

但发人深省的是，始于杭州的绿城在其大本营越来越糟糕。从近三年的情况来看，杭州绿城销售额占全年销售额的比重呈逐年下降趋势，分别为26.7%、16.4%和17.3%，杭州土地储备分别占15%、14.2%和12.2%。

杭州市场一直是影响绿城销售的重要因素。现在它已经和蓝城联合收购了土地。绿城似乎希望在苏州和杭州找到除住宅建筑以外的新增长极。

杭州吐白初夏

限定价格+自我维持已经成为今天土地拍卖的亮点。事实上，自2019年初以来，由于开发商手中资金充裕，经过2018年的沉寂期后，房企补仓的意愿和热情变得更高，导致各地土地市场回暖。

除了在杭州拍卖的163亿元土地外，5月17日，山东济南还成功出售了21块土地，总黄金价值为126.64亿元。福州在今年1月和3月的土地拍卖中分别获得205亿元和64亿元，然后在5月9日第三次开门，成功赢得74亿元。

从开发商角度看，2019年第一季度，万科新增19个开发项目，总规划建筑面积598.5万平方米，股权规划建筑面积437.2万平方米；保利新建扩建项目14个，其中国内项目12个，新增建筑面积279万平方米；绿地内新增房地产项目25个，产权土地面积约418.71万平方米；权益建筑面积约806.27万平方米。

我不得不承认，与去年下半年相比，土地市场表现出更加活跃的状态。

一方面，在经历了前几年房地产的黄金时期后，各大开发商的土地储备被迅速地划了出来。尽管2018年下半年房地产市场交易量出现了一定的下降，但总体而言，房企对土地储备的需求仍然相对强劲。

另一方面，政府放宽了价格限制，今年以来，融资环境有所改善，企业财务压力有所缓解，导致各城市土地交易出现反弹。

对此，张华东也表示，最近的交易价格在底价上确实是比较低，但是升水率还是比较正常的，土地的价格水平基本上是在可以结算的水平上，也就是说按照现在的房价，基本上是可以保证的。

但是，谈到城镇未来的发展，他认为现在还没有到热的阶段，未来仍然是以增长为主。

尽管年后全国土地市场开始回暖，但各大开发商仍表现出非常谨慎的态度。在3月份的业绩会议上，融创中国董事长兼执行董事孙宏斌甚至提到，今年的征地工作将特别谨慎。

必须说，经过一段时间的调整，由于各种因素的综合影响，土地市场有所恢复，但还没有达到7、8月份的高温。值得注意的是，在目前稳定房价的大基调下，加上房地产企业即将进入偿债高峰期，开发商在收购土地时仍持谨慎态度。

来源：广州新闻直播