博鳌传丨地产英雄间的对话

本篇文章4819字，读完约12分钟

房地产是宇宙的中心

2012年，备受关注的第18届全国代表大会召开。会议强调，要坚持房地产调控，继续抑制投资投机，完善房产税等长效机制。

2012年，备受关注的第18届全国代表大会召开。会议强调，要坚持房地产调控，继续抑制投资投机，完善房产税等长效机制。

看空还是看更多的房地产？国民经济需要依靠房地产作为支柱吗？经济低迷与房地产的关系在博鳌房地产论坛精英对话中再次引发争议。

陈淮和巴曙松是博鳌的老朋友，他们见证了多次口水战。陈启宗和Mainland China最早的房地产开发商代表任志强也对中国的经济和房地产表达了不同的看法。

我不知道为什么我们要沿着巴导演挖的坑跳下去。当经济下滑时，你为什么要接管房地产？作为一个坚定的乐观派，陈淮说，他对连续两次被巴曙松主持感到非常沮丧。

对此，巴曙松将国内经济下滑归咎于国际债务问题。

陈淮继续他的针锋相对，指责巴曙松:我们借给美国人4500亿美元买房子，但我们无法收回。金融专家们不再谈论它，开始掌管房地产。

作为房地产行业的一个看涨派，任志强认为，如果房地产投资的增长率继续下降，将会拉动经济下行更多，而不是上行。

在他看来，未来20年房地产仍将取得巨大成就。

陈启宗尖锐地回应道:总的来说，房地产是宇宙、中国和经济的中心，而陈淮认为中国是世界的中心。

在他看来，经济总是会上升或下降，这没什么大不了的。作为一个房地产开发商，他担心的是其他问题，或者其他由经济问题引起的社会问题。

当当前的道路充满不确定性时，悲观和乐观总是并存的。然而，2012年底房地产市场的逐步复苏驱散了所有的猜测和困惑。人们再次冲进市场竞争，1000多亿的房企开始崛起，这是一场引领房企迎接行业的新战役。

2002年，博鳌房地产论坛在海南迎来了第二位客人。其中，一位来自英国的年轻人引起了广泛关注。他是32岁的胡润。

胡润演讲的主题是福布斯中国首富的秘密。有一种说法是，中国前50名最富有的人中大约有一半从事房地产或相关行业。

凭借对财富的敏锐直觉，胡润期待在博鳌找到他的财富和财富。

任志强和王石，这两位在论坛上被媒体追逐的大人物，显然不是他研究的对象。媒体对任志强的记忆仅限于年薪700万英镑和一个在职的皇帝；尽管王石的教父头衔很响亮，但它掩盖不了一个尴尬的事实，即他的工资低于一般商业领袖。

人们比其他人对财富更加好奇。在长达三小时的精英对话中，任志强揭示了字里行间重新开始的变化，而王石则痴迷于做一名职业经理人。

当年，任志强拿着支票去万科入股，但任志强和王石对管理层持股的态度截然不同，这也使得他们的未来轨迹明显分化。

或许，多年后，万科股权之争此时已经开始成型。

另一方面，1998年国内房地产行业开始市场化后，许多房地产企业开始改革，如何重组一个框架决定了一个公司的命运。

在对话中，任志强指出了他和王石的不同之处。我是公平的代表，不是一个完整的管理者。这就是我们之间的区别。

尽管任志强是中国收入最高的职业经理人，但他仍然不掩饰自己对财富的追求。我不仅觉得自己挣得少，而且这里的每个人都可能觉得职业经理人很少。

对于财富，王石显然更加克制。

他笑着说他没有媒体报道的那么少。至于放弃成为主人，王石说这是他的个人抱负和品味。他生性浪漫，不想厌倦财富。

王石说，中国不缺少老板，而是职业经理人。

任志强立场坚定，不缺老板和职业经理人，而是老板和职业经理人的结合体。

在公司的历史上，老板和职业经理人总是爱着对方，也总是互相残杀。

两者之间的争论没有明确的答案。另一个不争的事实是，福布斯或胡润财富榜上的房地产大亨数量比十多年前高得多，他们的故事还在继续。

从低处攀登

尽管遭受打击，变化和机遇在这一时期并存。

2008年，在国际金融危机的寒冬，全球房地产市场和股票市场双双受挫，中国房地产开发商也遭遇了历史上最强烈的质疑。

标志性的卷发还没有苍白，戴着无框眼镜。张玉良位于孟晓苏、任志强和陈启宗之间。他似乎不习惯精英对话中的竞争气氛。他一直很低调，强调他不会说话，所以他应该少说话。

汶川地震后，开发商的慈善行为被放大到聚光灯下，在房地产市场化浪潮中赚大钱的房地产企业被指责无所作为。房地产突然成为中国所有行业中最无礼的行业。

陈启宗毫不掩饰:全世界的房地产开发商都不受尊重，这不是中国独有的，因为这个行业的特点都是这样的。

大多数开发商仍然怨声载道，他们从来不认为自己在赚取巨额利润，尤其是在当前货币紧缩的控制环境下，房地产企业怨声载道。

然而，尽管遭受打击，变化和机遇在这一时期并存。

张玉良呼吁房地产业回归理性，而胡葆森则是坚定的乐观主义者:城市化是中国未来二三十年发展的主题，在这种背景下，中国房地产业在未来二十年甚至更长时间内肯定会成为朝阳产业。

与此同时，买房或买股票成了另一个有趣的话题。有趣的是，几乎所有的房地产老板都不交易股票。

刚刚成为一家保险公司董事长的孟晓苏建议每个人都买保险，但他认为买股票不如买房子。买房子可以保值增值，买股票可能会引起大起大落。

陈启宗透露，他从未买过股票，但他并不反对别人买股票。如果我想买股票，我还是会买那两只。一个是万科。我不知道什么时候买万科，但总有一天我应该进去买万科；第二个是恒隆。

范刚完全不同。他既不买股票，也不建议个人购买股票。你没有时间去研究哪个管理是好的还是坏的。买一些基金。

可以看出，自2008年以来，投资者经历了从低到高，再从5000点到2000点的大起大落，而中国的房地产市场从未停止过。

2015年，移动互联网和社交媒体方兴未艾。当时，没有必要在热门搜索上花钱，任志强的微博仍在更新中。周游世界的仁宗经常成为旁观者的对象。

在博鳌房地产论坛的精英对话中，任志强率先反对房地产暴利的说法。在他看来，中国房地产从未出现过巨额利润。

根据2010年的经济普查，房地产行业的利润率在29个行业中排名第18位。这是巨大的利润吗？不，我认为中国的暴利行业是电信、银行等。这些都是暴利，房地产开发商从来没有经历过暴利。

同样率直的于颖同意双手的观点。他否认房地产的黄金时代和白银时代的说法，甚至指出，在经济法律和政府监管的作用下，房地产自诞生以来从未有过多少好日子。

来自深圳的幻想曲年董事长潘军显然正在享受房地产开发的滋润。当时，深圳楼市正在上涨，5000人抢400套房的案件时有发生。深圳开发商成了全国房地产企业中最令人羡慕的同行，人们都挤着头想进入这片热土。

或许巨额利润对潘军来说根本不是问题。

陈淮总是平静而敏锐。从经济学家的角度来看，他认为牟取暴利这个词根本不是一个科学的东西。

在21世纪，资产溢价是最大的财富来源。如果有人还在盯着开餐馆，他可以卖得更贵，我估计他一辈子都会是个小老板。

然而，他并不否认房地产开发商确实赚钱，这一方面来自中国的城市化，另一方面来自杠杆融资。在中国所有群体中，更换妻子的开发商比例最高，高于腐败官员。他们为什么没有过上好日子？

事实上，当房地产市场走过黄金十年，争论是否是暴利将无助于行业的健康发展。到2015年，住宅企业的多元化趋势已经开始出现，如何在其中找到未来的房地产行业可能更有思考价值。

任志强似乎并不太担心。在他看来，其他行业的中小企业可能无法生存，只有房地产行业的中小企业才能生存。只要它从大城市或中小城市撤退，它就能生存。

从讨论暴利到研究破产，房地产开发商似乎在走钢丝。从现在开始，生在艰难中，死在幸福中可能是正常的。

05下行通道

各种市场数据显示，房地产正在走下坡路，但作为开发商，没有人愿意承认房地产很容易走下坡路。

2014博鳌房地产论坛就像当时的房地产行业一样，充满了差异。

降价、救市、融环保的潮流结束了。在行业调整期间，开发商来到博鳌进行思考和总结，希望能得到启发。

2014年，房地产市场化的车轮走过了第16个年头，房地产是否进入下行通道成为贯穿整个博鳌的最重要话题。在由经济学家、学者和开发商组成的精英对话中，分裂的情绪达到了顶点。

任志强一整天什么也没说，当晚就开始了他的首次亮相，但他的观点并不令人惊讶:这可能是一个短期的波动过程，但可能不是长期的，可能会在几个月后发生变化。

众所周知，任志强在房地产行业一直是一个看涨派。

出人意料的是，即将退休的任正非不再浮夸，但他的观点仍得到开发商刘、、、单伟宝等的一致认可。

事实上，所有的市场数据都表明，房地产正处于下降趋势，但作为开发商，没有人愿意承认，房地产很容易处于下降趋势。

刘进一步指出，房地产可能已经进入一个新的正常状态，有一些周期性的调整和一些分化。这可能是房地产新常态的最早表述之一，现在已经成为业界的共识。

在控制之下，开发商说话小心翼翼，但另一对老朋友火花四射。

在博鳌房地产论坛上，只要巴曙松和陈淮同时出现，就不乏争论。他们的爱与恨在海南已经持续了好几年。

陈淮很直白，总是挑战主持人:我们最终使用了学者主持人，而不是充满希望的媒体主持人，但现在我们仍然很失望。

从经济学的角度来看，陈淮不屑于金融业的短期研究。他认为房地产和城市化总是长期的问题，不能用短期现象来解释，他对房地产的未来充满信心。也许未来10年中国房地产业将面临一个大发展大扩张的时期，与此同时，三分之一的企业将进行优胜劣汰的调整。

对于房地产企业，陈淮提醒他们要摆脱对银行的过度依赖，这是企业和中国房地产业的长远之计。项目债务足以取代银行，风险由投资者承担，而不是开发商。

现在看来，这些观点正在被一个接一个地验证。

一种观点胜过另一种观点

讨论可能不会带来正确的答案，但其意义在于发挥路线图的作用。你是否走这条路是你的选择。

在传播科学中有一个概念叫做思想的自由市场，这意味着真理是通过各种观点和观点之间的自由辩论和竞争获得的，而不是由权力赋予的。在学术界，这一概念影响深远。

然而，在现实的商业和市场环境中，这一理论可能并不十分有效。

2017年，博鳌房地产论坛走过了第17个年头，房地产精英之间的对话从开始一直延续到现在。在这个舞台上，数百名经济学家和企业家相互争斗，表达他们的观点。观众看到了来自各行各业的客人们相互矛盾的观点，没有人能判断谁的观点更接近事实。

正如巴曙松所说，在观点的争论中，一种观点战胜了另一种观点，并不是因为持有这种观点的人说服了相信另一种观点的人，而是因为相信这种观点的人被淘汰了。

今年，经济学家和企业家再次对房地产行业的未来做出预测。不管它是否准确，他们之间的争论对预测这件事是最重要的意义。

今年，在男性主导话语权的房地产行业，三位女性首次同时出现在精英对话的舞台上，其中包括经济研究学者代表林采宜、资本精英摩根士丹利(Morgan Stanley)的李友佳和女性企业家典范罗韶颖。

主持人巴曙松很高兴看到这一幕。这是我主持的这么多比赛中女性比例最高的一次。他邀请了三位美丽的女性作为评委，并对其他男性嘉宾的回答进行了评论。

谈到住房企业的多元化，林采宜和陈启宗不约而同。在她看来，多元化是一个错误的概念。任何进行多元化的人要么消失，要么在5年后进入其他行业。无论如何，它不再是一个房地产开发商。

长期接触资本市场、对数字更为敏感的李友佳预测，未来五年前十名的市场份额将达到45%，这比刘爱明提出的40%要大胆。她认为市场应该敢于思考未来，但以前1000亿不敢去想，现在5000亿已经成为现实。

但是对于多元化，她更倾向于把它放在房地产方面，比如发展一些业务，建造一些办公楼，或者做一个综合开发项目。

最终发言的石永庆仍保持谨慎。他认为未来几大开发商的比例将迅速上升，甚至超过50%，但提醒未来五年将是一个非常大的变化。

对于预测、市场和变化，不同角色和不同环境的客人都有自己的看法。讨论可能不会带来正确的答案，但其意义在于发挥路线图的作用。至于你是否走这条路，这是你的选择。

来源：广州新闻直播