凌克动态平衡术 金地1623亿销售、821亿债务与多元化业务

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观点房地产网络在公司的运作中，我们追求的是不断增长的业务规模，而不仅仅是规模。注意短期和长期目标、利润和规模、利益和责任之间的平衡。

这是去年6月中旬金谷公司总裁柯灵在30周年庆典上谈到的商业哲学。这种动态平衡原理可以用来解释这种老式房地产企业近年来的发展趋势。

4月29日晚发布的2018年年报显示，金谷实现收入和净利润同步增长，其中营业收入506.99亿元，同比增长34.62%；上市公司股东应占净利润80.98亿元，同比增长18.35%。

其中，房地产开发收入达到460.59亿元，占总收入的90.65%；物业管理21.55亿元，占4.2%；房产租金为8.61亿元，占1.7%；其他业务收入10.76亿元，占比2.12%。

尽管柯灵在年报中称2018年是各种新业务探索取得丰硕成果的一年，但从收入比例来看，房地产仍是该企业的重头戏。

2017年，金代尔的销售额达到1408亿元，柯灵说这是来之不易的。在最近的一年里，金代尔将这一数字提高到1623.3亿元，同比增长15.3%，对应的销售面积为877.8万平方米，同比增长14.5%。

从销售数据来看，1623.3亿元是金地历年来最好的业绩，表明房地产企业处于稳定发展状态。然而，从企业的增长曲线来看，自2016年超过1000亿元以来，年增长率已经开始下降，去年下降到两位数以下。

这种状态不仅符合柯灵的规模理论，特别是过去一年，金地房地产业务结转收入为460.59元。

1亿元，同比增长36.84%。得益于结算单价的提高，房地产业务的毛利率也达到了40%的高水平。

然而，不仅规模不是保守的态度。在2017年参与了数百次土地拍卖后，这家房地产企业在过去的一年里仍然活跃在公开的土地市场上。

数据显示，2018年，金地在土地市场上收购了91块土地，总投资约1000亿元，股权投资约404亿元。新增土地总储备约1072万平方米，其中权益储备约481万平方米，与2017年投资1004亿元基本持平。

视点房地产新媒体获悉，在规模追逐效应下，金代尔在过去几年中不断增加项目合作。从2013年到2017年的五年间，该房地产企业的土地权益比例从76%下降到36.87%，相比之下，行业整体水平约为70%。

由于2017年表外收入过多，小曾土地权益比例导致利润增加而收入不增加的现象。在去年初的业绩会上，管理层解释说，房企合作收购土地是一种非常流行的模式，有利于控制地价水平，分担风险。

然而，在2018年，随着规模的放缓和对质量增长的追求，金代尔可能已经有意识地增加了合作项目。最新数据显示，截至2018年12月31日，金地已进入中国50个城市，总土地储备约为4400万平方米，权益性土地储备约为2300万平方米，权益性比例上升至52.27%。

在追求持续业务增长的同时，金代尔将不可避免地承受融资的压力。观点房地产新媒体获悉，去年，金地完成发行90亿元公司债券、70亿元超短期融资券、55亿元中期票据和1.5亿美元债券，累计融资约215亿元和1.5亿美元。

在行业融资趋紧的大趋势下，金谷的资产负债率同比小幅上升近4个百分点，至76.12%。剔除不构成实际偿债压力的预收账款后，实际资产负债率为68.13%，同比增长6.77%。尽管净负债比率仍被控制在相对较高的水平，但也从2017年的48.22%升至57.36%。

在业内人士看来，虽然在规模扩张的过程中负债率有所上升，但金代尔仍将其控制在相对安全的水平，同时得益于信贷水平和稳定的发展趋势，金代尔在融资成本方面仍有较大优势。

数据显示，截至2018年12月底，金地的计息负债总额为821.42亿元，其中银行贷款占46.27%，公开市场融资占53.73%，债务融资加权平均成本为4.83%，长期负债占所有计息负债的81.85%。

事实上，除了追求房地产规模之外，柯灵在致股东的信中还详细介绍了金代尔对新业务的探索，并称赞了其卓有成效的成果，这在过去是极为罕见的。

视点房地产新媒体获悉，2017年，代理建设业务计划在当地公布，柯灵表示，该业务开局良好，2018年总承包工程面积超过300万平方米。同时，工业地产的投资和运营实现了跨区域布局，工业园区面积超过100万平方米；互联网家装业务已在7个城市实现落地。

此外，物业管理、房地产金融、k12教育、长期租赁公寓等部门也取得了不错的成绩。特别是长期租赁公寓业务，数据显示，2018年土地的长期递延费用增加了178.15%，达到1.82亿元，主要是由于长期租赁公寓的装修费用增加。

来源：广州新闻直播