解局 | 苏州百亿土拍纵横史

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4月24日，苏州拍卖出售了5块地块，总销售面积36.2万平方米，起拍价约100.8亿元。最后，这五块地全部售出，总价为134.53亿元。

五个地块都有溢价，其中最高的一块是苏、和招商局联合赢得的，价格为50.2亿元。碧桂园以56.66%的保险费率赢得最高保费。

从今年苏州的土地拍卖来看，数百亿的土地拍卖场面并不新鲜。毕竟，2019年该市第一次土地拍卖的总成交价达到了127亿元。

虽然经济学家凯恩斯曾经说过，我们都死了很长一段时间，在房地产行业，人们不得不承认发展周期的存在。无论是政策、市场、融资条件还是社会观念，当一个新的行业形势出现时，人们总能在相应的历史中找到线索。

如今，苏州的土地市场已经成为一个热门趋势。但是，如果观察时间延长，不难发现这种情况的出现与周期性的资金放松、市场反弹、政策分红等因素密切相关。此前，苏州也经历了去年下半年的冷清拍卖和底价交易。

大大小小的住宅企业聚在一起抢土地

每次大规模的土地拍卖竞争激烈时，几乎都是大型房地产企业的狂欢。很少在这里出现的碧桂园也参与了这次活动。

此次出售的五块土地均为住宅用地，包括姑苏区的一块、吴中区的两块、相城区的一块和高新区的一块。作为排名第一的房地产企业，碧桂园也非常英勇的夺取了这块土地。

吴中区苏地2019-wg-3投标价为16.77亿元。与之前的拍卖不同，碧桂园在拍卖前已经被其他房地产企业挤垮了。

经过几轮短暂的报价，碧桂园直接将报价提高到26.27亿元，比原价高出约10亿元，溢价56.66%。不出所料，在进入竞标过程后，没有玩家给出新的报价，碧桂园成功赢得了一座城市。

更公平地说，这是新城和招商。经过一个半小时的竞标，两家公司共同赢得了吴中区苏地2019-wg-2地块。成交价32.58亿元，底价20900元/平方米，溢价31%。

其中，投资促进无疑是此次本地拍卖的最大赢家。与新城共同收购土地的同时，与苏共同收购苏地2019-WG-7号86，700平方米。成交价为50.16亿元，底价约为26300元/平方米，溢价为31.4%。

此外，位于襄城区的苏地2019-wg-4地块最终被金地的子公司苏州新会盛达企业管理咨询有限公司以每平方米8148元的底价和16.4%的溢价收购。

与之形成鲜明对比的是，在此次拍卖中，不仅碧桂园、新城和金地参与了竞标，还有小型房地产企业出现在现场。

其中，姑苏区苏地2019-wg-1被同济房产的子公司上海同环投资管理有限公司以17700元/平方米的底价和32%的溢价收购。

数据显示，同济房地产集团是由同济大学控股的上海本地房地产企业。其大部分项目集中在上海，少数项目位于台州和南通。根据其官方网站，目前只有大约两种商品可供出售。

有业内人士指出，由于开发、销售、运营等方面存在问题，小型房企在当地收购土地较为安全。苏州土地市场的受欢迎程度可以从吸引这么少的企业分享一块蛋糕看出。虽然最终成交价格不高，但从32%的溢价来看，同济地产仍决心拿下该地块。

十亿地球拍卖周期标志

在苏州今年的四次土地拍卖中，这是土地拍卖第三次达到数百亿元的水平。

在那之前？1月4日，2019年土壤拍卖首秀129.19亿元，其中清涧湖地块价格为175轮；2月22日，园区内6块住宅用地和1块商业及服务用地全部售出，总成交价约100亿元，除46块外，其余地块均溢价出售。

事实上，去年年初也发生过类似的火爆情况。

经过同一年的降温，苏州土地于2018年初恢复。1月份共出让土地38块，总出让面积153.83万平方米，比上个月增长140.05%；营业额为203.69亿元，比上个月增长63.44%。其中，去年第一次土地拍卖募集资金166.58亿元。

根据市场分析，苏州土地变暖的最直接原因是土地供应逐年增加。据官方消息，苏州市区(不含吴江区)商品房规划用地2017年为5850亩，2018年为6000亩，2019年至2021年年中商品房三年规划用地约为18900亩。

必须提到的是，虽然土地拍卖能否达到100亿元可能与土地供应密切相关，但并不一定相关。土地能否顺利出售更取决于市场的选择。

去年下半年，苏州有12块土地被查封，起拍价总计166.8亿元。令人惊讶的是，在拍卖开始前，有几个地块被宣布拍卖，总起拍价约为70亿元，其余大部分地块都以底价出售。

年初，数百亿元的土地拍卖成为去年苏州唯一的土地拍卖。

然而，苏州的地温趋势却像一条波浪线。气温在2017年下降后，在2018年初变暖，在下半年之后，在今年年初又上升了。

在这张图表中，数百亿似乎已经成为一个里程碑事件。每次出现数百亿的土地拍卖，都意味着苏州的土地市场达到了顶峰。

从苏州一季度的土地交易来看，与去年相比，市场呈现出明显的反弹趋势。拍卖和底价交易的数量一直在减少，在四次拍卖中以高价获得土地已成为常态。

这与融资环境的周期性变化有关。业内人士指出，与去年相比，融资渠道有所放松，住房企业更容易获得融资。此外，去年征地减少后，一些企业手中的征地预算被闲置。因此，大家对征地的热情自然增加了。

此外，经过上一轮市场调整后，一线城市的发展空间已经所剩无几。越来越多的企业，如世茂和徐汇，已经将注意力转向二线城市。有人提到，现在可能是二线城市新的发展时期。

今年以来，南京、苏州等一批二线城市纷纷出台优惠政策，加入人才争夺战，这也让房企看到了未来的发展潜力和人口流入的可能性。

来源：广州新闻直播