业绩会直击 | 正荣地产：规模利润双增 净负债率下降（实录）

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刚才，郑融房地产的管理层再次走进了记者招待会。上市一年后，郑融房地产实现了两个重要承诺:销售额达到1000亿元，净负债率下降到100%以下。

今年最突出的事情应该是，郑融将该公司的净负债率从2017年底的183.2%降至74%。

据了解，其中一个主要原因是郑融在去年(尤其是去年底)总销量扩大时进行了集中支付，丰富了公司的现金流。目前，郑融的现金存量为283.69亿元，同比增长52.3%。

这相当于郑融去年1080亿元的合同销售额，同比增长54%。2019年，其销售目标是1300亿元。CEO王表示:这主要是我们的首次公开募股，而且报酬比以前好，我们公司的规模也更大。2017年，我们的销售额只有700亿英镑，而2018年是1080亿英镑。

与此同时，王介绍:我们原来的综合收款率在70%左右，但现在基本接近80%，今后我们会继续加快收款速度。

此外，净负债率的下降也得益于去年郑融总股本的大幅增长。数据显示，截至期末，公司总股本为244.79亿元，同比增长100.2%。其中，关联公司应付金额和现金以及几个正在开发的物业指标大幅增加。

这主要体现在郑融去年的规模增长和年中业绩会的管理上:我们有很多合作项目要谈，很多项目的部分股权投资都集中在下半年。

在过去的2018年，郑融无疑在金融方面做出了巨大的努力，包括ipo，全年共募集了145亿元。一方面，它有助于公司增加现金，另一方面，它用这些钱来替代长短期债务和品种，并改善债务结构。

具体来说，高成本的短期信托贷款被成本更低、期限更长的银行贷款、国内外债券和资产支持证券所取代。数据显示，截至2018年12月底，郑融其他贷款(主要是高成本短期信托贷款)占总计息负债的比例从第17年末的54.9%降至35.8%。

国内公司债券和国内银行贷款都有不同程度的增长。与此同时，2018年，郑融在海外发行了一批高级票据，共筹集资金51.71亿元。

包括去年9月发行的2.8亿美元优先票据，年和两年期利率为12.5%，海外优先票据占总计息负债的比例突然达到11.1%。

然而，与此同时，可以看出，郑融目前的融资成本仍然相对较高，而且还有很大的改善空间。数据显示，郑融年底的借贷成本为7.8%。

我们认为可以继续提高融资成本。陈伟建表示:首先，今年1月至3月，我们在海外发行了一些美元债券，成本从两位数降至一位数。

我们还替换了一些旧债，中国也在申请私人债务，包括发放更多的发展贷款，所以我们正在逐步降低非银行贷款的比例。

然而，郑融的债务在短期内仍相对较高，有283.69亿元现金，是今年到期贷款238.39亿元的1.19倍。第一年偿还贷款238.39亿元，其他国内贷款123.37亿元。

我们还计划在2019年提前赎回一些非银行贷款，这样我们的成本会进一步降低。此外，我们还准备在香港成立一个辛迪加。陈伟建表示，目前国内融资环境有所改善，因此国内外成本都会变得更好。

随着现金流的优化，刚刚达到1000亿元的郑融今年将继续加大征地力度。黄显志表示，公司希望有一个全国性的布局，但目前，我们认为中西部地区的机会更多，如成、渝、武、Xi，每个城市都有1000多万人口，产业结构也不错，土地成本相对较低。

当然，我们对大湾区也很乐观。去年，有人提出要关注珠江三角洲的繁荣。事实上，去年佛山只有一个孩子摔倒了。

因为黄仙芝担心:每个人都乐观，它的市场肯定会上涨，但是房价的增长会和土地的增长成同样的比例吗？我们还是要根据实际情况考虑未来。

因此，资本成本是未来土地收购的核心问题。

据了解，以一、二线城市为重点，尤其是二线城市，截至去年年底，2456万平方米土地储备的土地成本仅为4491元/平方米，属于国内同类型住房企业的较低水平。目前，公司的平均售价为16752元/平方米。

另一方面，合作开发是郑融在过去几年中迅速扩大规模的法宝，但这不可避免地会减少其结转收入，因此郑融计划提高自身的股权比例。

与去年相比，我们的权益份额约为52%，估计今年也差不多。王表示，但从今年开始，的土地收购利率应该提高，而这一具体数据可能会反映在2020年甚至更晚的销售数据中。

以下是郑融房地产集团有限公司2018年度绩效会议现场问答记录:

现场提问:我看到公司的平均合同价格在过去两年里有所下降。这是什么原因？2019年平均价格会上涨吗？就毛利率而言，该公司低于其他同行。将来会好转吗，或者可以采取什么措施来改善它？

陈伟建:平均价格逐渐下降的问题其实不是问题，主要是因为我们的产品分布和销售区域发生了一点变化。

过去，当我们在上海等一线城市时，平均价格会更高。现在我们有全国布局，70%以上的土地储备在二线城市，所以我们的平均价格会逐渐下降。但如果你想看看我们2018年的结转额，我们结转额的平均价格实际上有一定的增长，即从13，000多英镑逐渐增长到17，000英镑。

短期内，我们的平均价格在16，000到17，000之间，所以我们不会给很大的折扣，或者有降价的压力，主要是因为地区分布的变化。

至于毛利率，你可以看到一些同行的毛利率可能会超过30%。一般来说，这可能是基于两个原因:第一，他的业务比率相对较高，即他的租金收入相对较高，因为一般的租金收入，其毛利率可以达到85%。

第二是因为他们的业务往来。郑融主要是住宅区，所以如果你把这些企业的平均价格去掉，我们的毛利率也有可能在同行的平均范围之内。

当然，正如我们刚才提到的，我们的毛利率可以提高，基于两个方面。首先，我们的平均融资成本将在2019年逐渐降低。第二，我们觉得价格限制的压力比以前小了，所以总体来说，我们的毛利率会逐渐提高。

现场提问:2017年，公司收入与销售额的比例为29%，2018年降至24%左右。我也看到公司的合作比例还是比较大的。我听到市场消息，郑融今年将提高股本比率。管理层有这样的想法吗？其次，该公司专注于在前年和去年返还一次资金。它还了多少钱？今年应该保持什么样的收款率？

王:去年我们的合作比例约为52%，今年我们的权益份额估计也差不多。

但是从今年开始，就像你说的，我们需要增加征地权益的比例。这一具体数据可能会反映在2020年及以后的销售数据中。今年的数据都反映在2016年到2018年的征地上，所以这个合作比例以后会增加，但是今年应该和去年的比例差不多。

至于付款比例，刚才陈先生也提到我们的比例在同行中还是比较高的。原本综合支付率约为70%，但现在基本接近80%。通过我们的高营业额和整体经营效率的提高，我们可以改善我们的相关毛利和其他财务指标的表现。

现场提问:上海如何推广长期租赁公寓？现在，除了住宅和商业，长期租赁公寓在集团中的地位如何？在土地收购方面，公司的产业布局已经逐渐从福建转移到长江三角洲。上海和苏州的定位和征地策略是什么？

王:关于荣遇到的问题，去年董事长就提出要做这件事的相关布局。我们的产品去年已经登陆，今年将在上海的一个项目中开放，该项目有数百个房间，约数万平方米。

今后，我们将继续把原来的控股物业改造成长期出租公寓。我们对这一块的总体定位是满足我们自己的控股性质，不一定要在市场上赚一大笔。

拿着这片土地，我们在2013年和2014年从福建和江西出来，规划了整个国家。这片长江三角洲的土地面积相对较大。

最近，我们规划了全国六个主要地区。除了以前的海西和长江三角洲，我们最近还在中西部地区，包括环渤海和大湾区，进行了土地布局，基本上形成了全国核心地区相对统一的布局。在上海和苏州，我们将借此机会为全国制定总体规划。

现场提问:刚才提到公司的融资成本可以降低到一个较低的水平，但是同行都比较保守。为什么公司如此自信？通过什么手段和计划来降低成本？第三，土地收购的情况。今年的征地计划是在哪个地区？香港也收土地吗？还是在粤港澳大湾区？第四，房地产投资。刚才我们提到有10个项目。目前，有六处房产正在出租。今年租金收入会大幅增加吗？

陈伟建:为什么我们认为融资成本可以提高？首先，从今年1月到3月，我们在海外发行了一些美元债券，成本从两位数降到了一位数。我们还更换了一些旧债，申请了中国的私人债务，包括发放更多的开发贷款。因此，我们正在逐步降低非银行贷款的比例。

如前所述，2016年非银行的比例接近70%，2018年非银行的比例控制在35%。2019年，一些非银行贷款将提前赎回，因此我们的成本将进一步降低。

此外，我们还准备在香港成立一个辛迪加。与此同时，中国的整体融资环境也比以前好了很多，所以整体成本在国内和国外都会更好。

我们正在观察香港的房地产，但没有具体的时间表。

至于我们的投资物业，去年的增长是好的，但是我们新增的投资物业的开放时间一般是2020年到2021年，所以应该会有明显的增长，可能会在明年投入使用。

黄显志:我们对资本成本非常有信心。一方面，郑融的盈利能力在过去两年不断提高，另一方面，我们的信用评级也在不断提高。我们每年都上一个台阶，上市后公司的大财务结构有了很大的改善，包括充裕的现金流管理。在未来，资本成本是一个核心问题。

就我国土地收购的市场布局而言，我们现在处于全国布局，但目前在中西部地区，如成、渝、武、Xi，机会更多。每个城市都有1000多万人口，产业结构也很好。土地成本相对较低，所以也有一轮机会。

当然，我们对大湾区持乐观态度，但每个人都乐观地认为，它的市场肯定会上升，但房价的增长会与土地的增长成同样的比例吗？我们还是要根据实际情况考虑未来。

当然，我们刚开始做长期租赁公寓，现在我们主要先在上海股市做。长期出租公寓可以解决很多问题，但是对我们来说，它的盈利模式不是很清楚。因此，我们不会一开始就小题大做，而是会一步一步来。

现场问题:郑融是少数几个创始人不在公司任职的公司，其家族色彩相当淡薄。我不知道欧国伟先生目前在做什么生意。作为大股东，你认为公司的未来前景如何？

欧国伟:我父亲想把郑融建成百年老店，所以他不想公司过于依赖他个人。他更喜欢专业化和现代化的企业管理模式，所以他不在上市房地产公司担任董事长或董事，公司的日常经营和管理现在更多地移交给企业的职业经理人管理团队。

就我个人而言，我目前是一家上市公司的非执行董事，我仍在学习和借鉴经验。当然，我不排除将来更多地参与公司的业务。

我们对公司未来的发展前景非常有信心，因为公司的团队非常专业，管理模式越来越完善，效率不断提高，战略清晰，所以我们相信公司未来的业绩会不断提高。

来源：广州新闻直播