现场 | 五矿地产：在市场狂热时冷静，低位时出击

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3月21日，就在结果公布后，我们在香港尖沙咀五矿大厦18楼的办公室再次见到了五矿地产董事长何剑波。这次，他带着首席财务官邓英杰和高级经理林晓黎与我们交流了一个小时。

视点地产新媒体获悉，2018年，五矿地产经营业绩持续增长，实现收入109.3亿港元，净利润约17.5亿港元。净利率从去年的12.1%提高到16.1%，毛利率从去年的34.3%提高到35.6%，每股基本利润为27.9港仙。

近几年来，五矿地产业绩大幅提升，毛利率复合增长35%，核心利润复合增长57%，股东应占利润复合增长50%，2018年达到近年来最好水平。此外，于2018年，本公司派发了每股8港仙的股息，股息金额在过去数年稳步上升，股息支付率亦上升至29%。目前的股息收入约为5.3%。

从访谈中我们可以感受到，五矿地产作为一个中心企业，与其规模相比，更注重盈利能力和稳健经营。

销售发布期即将到来

据现场介绍，截至2018年底，五矿地产上市公司土地储备为456万平方米。按面积计算，一线城市占9%，二线城市占37%，三线城市占31%。相应的价值接近900亿元，其中69%的价值集中在一线和二线城市。

在投资和土地收购方面，五矿地产在过去三年坚持了择优的投资策略，收购的土地集中在六个城市:香港、南京、广州、佛山、武汉和廊坊。

自2018年下半年以来，五矿地产频繁落户大湾区，斥资逾35亿元在广州赢得三块地皮，使土地储备增加了约35万平方米。该公司于2016年斥资40亿港元收购的香港九龙油塘地块一直在按计划进行。现在，基础工程已经完成，覆盖工程已经开始。计划于2020年第三季度推出。

在投资领域，五矿显然有意将重点放在大湾区。大湾区条件最好，在中国几大经济带中首屈一指。据报道，截至目前，五矿已进入大湾区的广港、佛山和惠州，占现有土地储备的43%。

总体而言，五矿今年仍坚持4+x布局。也就是说，我们应该深化华北、华东、华中、华南等已经有了坚实商业基础的城市，以及其他一些新的地区。

与此同时，五矿正积极推进和登陆产城结合、建设高铁新城的新征地模式，包括成都大邑未来生态城项目和惠州北客运站tod II开发项目，预计将为未来发展提供优质、稳定、成本相对较低的土壤储备。

公司将结合控股股东五矿集团的产业优势和与政府的良好关系，继续探索新的征地模式。

从2016年到2018年，我们都积极在大湾区储存商品，为下一步的发展打下良好的基础。何剑波预测，由于前几年的积累，五矿地产2020-2021年的销售额将会有较大的增长。

五矿地产部分上市公司2019年的签约销售目标为100亿元人民币。由于销售发布期的到来，2020年的销售目标是250亿元，2021年是300亿元。

当市场狂热时保持冷静，当市场低迷时进行攻击

规模扩张往往伴随着负债率的上升。财务报告显示，期间五矿地产的净负债率约为76%，比上年的62.4%有较大提高。何剑波将其归因于去年年底交付的两个地块的地价，而这一负债率水平在房企中处于稳定水平。

五矿集团的投资策略是沉住气，从最好的中选择最好的，踏上行业周期。当市场疯狂时冷静下来，当市场低迷时出击。何剑波表示，2018年上半年，当市场繁荣、地价高企时，五矿预测该政策将于2016年生效，而且肯定会在两年左右生效，因此地价肯定会下降。因此，公司一直保持理性，直到下半年土地市场变冷才采取主动。去年12月，它在广州以底价赢得了长岭居和茂港路两块地。

何剑波表示，随着2019年一些政策的小幅放松，他也认为房市复苏也将导致土地市场的上行趋势。2019年，公司计划投资60亿元股权基金购买土地，并将一如既往寻求其他合作伙伴共同开发，并在推广过程中根据市场和机遇进行调整。此外，该公司的生产城市结合创新的土地收购模式，将逐步锁定低成本的土地储备为公司分批。

视点房地产新媒体还了解到，2019年，房企融资成本和流动性有所改善，发债利率明显低于2018年。

观点地产新媒体从五矿地产的财务报告中获悉，2018年，在融资冻结期间，五矿还通过各种融资渠道获得了多笔融资，发行了2亿美元的永久债券和3亿美元的优先债券；获得35亿港元的俱乐部贷款；获得22.8亿港元的循环贷款协议，利率维持在合理水平。期间，五矿集团的融资成本为4.75%，短期负债占总负债的比例为6.7%。

3月22日，五矿宣布刚刚获得15亿港元的循环贷款。得益于中央企业的背景，五矿地产能够以低于同行的利率发行债券。市场需要关注的是公司财务报表的健康状况。

财务报告显示，五矿集团本期资产负债率为68%，净负债率为76%，处于行业内较低水平。

今年每个人都会更加自信

我还记得去年年底接受何剑波采访时谈到的十字路口监管。这也是一个市场不确定、房企在政策和融资环境下艰难前行的时期。

然而，在2019年初，房屋企业稍微松了口气。从中央经济工作会议到今年年初的两会，方向是稳定土地价格，稳定房价，避免大起大落，这与去年坚决抑制房价上涨的理念不同。

何剑波认为，稳定是企业最好的经营环境。

另一方面，它在于货币政策。政府工作报告明确表示，将继续实施稳健的货币政策，确保合理充裕的流动性。因此，他认为，尽管整体宏观形势处于下行通道，但形式更加清晰，每个人都更加自信。

总体融资环境正在改善，何剑波也认为今年的融资将相对宽松。他从内部和外部进行了分析。

从内部环境来看，货币政策正在放松；从外部环境来看，美元今年不会加息，并将在今年9月停止萎缩。因此，将会有一段放松期。

然而，在行业集中度不断上升的市场中，这个稳定的企业能否突破还需要时间来给出答案。

来源：广州新闻直播