业绩会直击 | 时代岑钊雄：其实我们的土地成本很低

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披露的数据无可挑剔，因此该股第二天立即受到追捧，开盘时上涨近1港元。公司董事长岑钊雄在媒体见面会上特别满意，充满了交流的欲望。

根据年度报告，2018年，中国的收入同比增长48.7%，达到343.8亿元。由于公司业务集中在广东省，费用控制有序。剔除这部分影响，净利润达到48.1亿元，同比增长44%，净利润增长率达到13.99%。

鉴于去年房地产市场的低潮，中国对2019年的态度依然稳定。数据显示，时代中国在2018年实现了605.9亿元的年度合同销售额，比550亿元的销售目标高出约10.2%。

岑钊雄提议将今年的年销售目标定为750亿元，比去年的销售额高出29%。增长率仍略显保守，与公司近年来保持在40%以上的合同销售额复合增长率不匹配。

岑钊雄说:去年我们设定的目标是550多亿元，最后我们赚了600多亿元。现在，我们设定了今年超过700亿元的目标。我不知道我们能否达到800亿元。

因此，在2018年中期业绩会上，岑钊雄提出了在2019年和2020年很有可能实现1000亿元的目标，到2020年才能实现。

与谨慎的销售预测相比，时代中国今年似乎加大了土地储备力度。

提高销售目标和土地成本

与2015-2016年的高地价土地收购不同，该开发商在过去一年放缓了土地收购速度。这种方式似乎与其他处于成长阶段的中型住宅企业脱节，比如销售规模相差不大的奥林匹克公园。

在征地预算方面，根据管理层在2017年年度业绩会议上的说法，如果我们的550亿元目标能够实现，50%的资金可以用来购买土地，即275亿元。但是中国在《泰晤士报》上没有这样做。

2018年，中国实际上只购买了23块土地，总建筑面积估计为319.75万平方米，土地价格为129.67亿元，远低于预算上限。

每年，节奏都会有所不同。根据当年我们整个市场和销售的情况，我们会做一些微调。岑钊雄解释说:去年我们只比前年少，但从这个角度来看，我们会增加。

财务总监雷卫斌介绍说，时代中国今年的土地预算是302亿元+2018年的闲置资金。金额增加这么多的原因是预计今年的付款会增加，所以我们调整了土地购买预算。据报道，《时代中国》2019年的回报率估计约为76%-77%。

至于布局的选择，岑钊雄表示:除大湾区外，广东省其他地方将加大对广东中西部的投资。在省外，成都、武汉和华东是未来要注意的地方。

据了解，目前中国已经开始在武汉、北京等除成都以外的地方设立分支机构，为前期市场做准备。

到目前为止，中国有近1840万平方米的土地储备。除了去年首次进入成都进行征地外，粤港澳大湾区(包括清远)的土地储备仍占93%，过去一年的征地策略仍集中在海湾地区。

业务高度集中在大湾区。当时，中国享受到了平均销售增长的红利(去年平均销售价格达到每平方米16230元左右)，另一方面，它也受到了土地收购成本上升的影响。

数据显示，2018年中国23个新购买土地的土地成本达到4055元/平方米，比2017年的3393元/平方米高出19.5%。这不是一个好信号。

岑钊雄对此并不在意:事实上，我们的土地成本很低，售价超过16000元，现在平均地价是4000元，在我们地区非常便宜，我们现在买不到这么便宜的土地。

5000亿大湾区旧币奖金

但是谁不想要更便宜的面粉呢？对现代中国而言，廉价的土地储备取决于城市更新项目的转型。

目前，该公司约有70个城市更新项目。据此前估计，这些项目可贡献约1950万平方米的土地储备，总价值约5000亿元。

据了解，时代中国在2018年实际成功改造了4个城市更新项目，总面积90万平方米，总价值155亿元。完工程度低于年初预计的150万平方米，主要是因为广州宏伟村的进度没有达到预期。

预计到2019年，这个数字将比这个数字(90万平方米)稍大一些。岑钊雄说。

旧的改革可以说是中国最重要的商业方向。因此，时代中国在年度报告中直接纳入了城市更新业务的新收入，以强调业务的重要性。

数据显示，2018年全年，时代中国的城市更新业务收入为27.76亿元，主要收入来源为广州丁峰项目、佛山太平项目和佛山唐红项目。

其中，佛山唐红项目是第一个被改造并纳入土地储备的城市更新项目，项目预计市场价值约为11亿元。

广州丁峰项目和佛山太平项目是去年12月政府在完成一级开发后重新征用的旧土地。面积16.6万平方米，总成本56.88亿元，但按40-50%的补偿比例计算的补偿可从实际成本中扣除。

据岑钊雄介绍，该公司目前将老业务分为两个阶段:第一阶段，我们完成改造，成为可开发的土地；在第二阶段，我们开发土地。

目前，后期开发的部分与我们目前的毛利率(即30.9%)相差不大，有些项目可能会更高。

不过，岑钊雄表示，中国并不一定需要拆掉每一块已经完成一级开发的老土地，从一级开发中剥离出来也是一个不错的选择:我们不会拆掉所有项目，因为有时市场价格太高，所以我们让其他投资者接手。

时代中国去年首次出售了一个旧改造项目的权益，从而获得了2.35亿元的一流土地开发收入。

来源：广州新闻直播