重磅发布 | 观点指数·2019年1月中国房地产企业销售金额TOP100

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在经历了艰难的2018年后，房地产企业第一个月的销售额略有放缓，调控的基调没有改变。根据意见指数百强销售榜，2019年1月，百强房地产企业总销售额为6647亿元，与去年同期的6630.9亿元规模基本持平。

总的来说，1月份百强的进入门槛为8.9亿元，略高于去年。其中，规模在50亿以下的企业数量最多，占59%；其次，50-100亿元和100-200亿元的企业分别占23%和12%。需要注意的是，除了金字塔顶端的前三名，销售额超过430亿元外，只有保利的销售额超过300亿元，只有融创和中海的销售额在200-300亿元之间。

就市场份额而言，前三大房企的销售总额占前100名的20.5%，前十大房企占41%，分别比上个月的18.76%和39.66%有所上升。可以看出，监管下的市场集中度仍在进一步提高。

今年1月，碧桂园、万科、恒大仍占据前三位，但与去年底相比，排名位置发生了变化。其中，万科以468.2亿元排名第一，碧桂园和恒大分别位居第二和第三，与去年同期持平。

在过去的一年里，碧桂园和万科已经跨越了6000亿的门槛；另一方面，恒大已经实现了5500亿元的销售目标，并在宣布年终业绩时，提出了在新的一年达到6000亿元的目标。今年1月，排名第三的恒大地产售出435亿元人民币，同比下降32.41%，但仍与保利和融创保持较大差距。从这个角度来看，毕万衡很可能会成为今年的前三名。

另一方面，2018年销售规模在750亿至900亿的房地产企业，很可能在新的一年成为1000亿俱乐部的竞争对手。第一个月，这一梯队的大多数房企排名上升，这成为他们在新的一年里攀登阶梯的良好开端。然而，在行业集中度越来越高的环境下，中游企业在绩效突破方面可能会遇到挑战。

房地产调控先行

2018年，当监管正常化时，房地产企业忙于资金、土地储备和去化学物质，当年终成绩单公布时，有些人高兴，有些人难过。然而，根据国家统计局1月份发布的数据，2018年商品房销售额为149973亿元，比上年下降1.5个百分点，但仍实现了12.2%的增长，其中住宅销售额增长了14.7%。

从单个月来看，上个月，随着部分开发商为全年业绩做最后冲刺，商品房销售达到20464.9亿元的月度新高，比上个月增长50.54%，比上年增长12.32%。与此同时，月底召开的住房和城乡建设工作会议为下一个房地产篇章增添了一个稳定的注脚。

按照上届中央经济工作会议的总基调，即不投机住房和城市政策，会议首次提出稳定土地价格和住房价格的目标，强调房地产市场供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理的自住需求，坚决遏制投机性房地产投机，加强舆论引导和预期管理。

随后，在今年1月中旬，北京、福建、湖北等地的政府工作报告中，经常提到“一城一市一价”的政策。中国保监会也表示，2019年的房地产市场不应该过热，也不应该太冷，最好保持相对稳定。

在市场温和的信号下，出租房继续成为关注的焦点。

当月，一些城市设定了出租房的供应目标。例如，北京宣布将在2019年建造并筹集5万套租赁住房；广州黄浦区也将租赁住房用地纳入了年度土地供应计划。计划到明年年底，新出让的土地可用于租赁住房建筑面积，不低于年度租赁住房面积的10%，并探索按规定将商品房改造为租赁住房。

此外，自然资源部办公厅和住房和城乡建设部办公厅联合发出意见函，表示原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

企业融资努力借新还旧

2019年，融资环境改善；为了规避经营风险，许多房企面临着债务到期的压力，他们也在减轻债务负担。相关数据显示，今年房地产行业约有9000亿元的债券到期；据估计，到今年年底，该行业的总资本将从年初的2.7万亿元下降到2.1万亿元，降幅为22%。

今年1月，在借新还旧的融资浪潮中，超短期美元债务成为追逐的对象。

根据意见指数的不完全统计，当月约有20笔超短期债务需要发行和完成，涉及金额超过200亿元。一些企业甚至发行超短期债券，然后再发行另一种。密度较高，平均融资成本约为4.91%。

此外，到海外发行债券也是住房企业筹集资金的常用方式。1月份，除了融创、碧桂园、恒大、绿地等龙头企业之外，中小房企也频频亮相。

其中，中国奥林匹克公园两次发行债券，通过优先票据共募集到7.75亿美元；郑融房地产公司宣布，2亿美元的票据将很快上市，另外将发行1.5亿美元的债券。此外，建业地产、利高集团、宝龙地产和景瑞控股也加入了发行美元债券的行列。

相比之下，意见指数发现，去年第四季度，发行美元债券的企业整体利率较高，平均超过10%；1月份，这类融资的利率一般在7.75%至9.125%之间，只有少数企业超过10个百分点。这在一定程度上表明，住房企业海外融资的难度已经降低。

来源：广州新闻直播