观点直击丨销售权益会逐步上涨 新力再讲拿地策略与财务管控

本篇文章7292字，读完约18分钟

观点房地产网8月31日，新立控股(集团)有限公司召开2020年半年度业绩在线发布会。联席主席兼首席执行官陈凯先生、首席财务官徐金业先生及香港办事处副总经理佐伊女士出席活动。

这几乎是一个全新的管理，新力熟悉的面孔已经消失在屏幕前。创始人张元林在介绍陈凯担任公司首席执行官后选择了退居幕后，而副总裁佘润亭则离开了公司，再次回到协鑫。

自陈凯3月初正式上任以来，已经过去了近6个月。当视点地产的新媒体问起他过去半年的感受时，他说:忙，特别忙。

作为一家成立仅10年就上市的公司，陈凯觉得自己在过去的6个月里召开了多次会议，熟悉了前3个月的情况，并在接下来的3个月里做了一些改变。他说的一些变化也反映在这份报告中，而这份半年度报告的表现更为稳健。

在受疫情影响的上半年，刚刚上市的新立给出了一份不错的试卷。

根据房地产新媒体的观点，新立上半年实现收入约87.03亿元，同比增长24.6%；毛利约26.3亿元，同比增长13.8%；净利润8.71亿元，同比增长76.2%；归属于母亲的净利润为8.22亿元，同比增长83.1%；毛利率和净利润分别达到30.2%和10%。

截至6月30日，新立控股的现金和银行存款余额为177.43亿元，同比增长6.9%；净资产负债率下降0.8个百分点，从去年底的67%降至66.2%，融资成本约为9.4%。

在今天的业绩发布会上，管理层很少提及新力今年的销售目标，而是从征地策略、财务控制和公司管理策略等方面描述了公司的计划。

20%的增长目标并不是特别激进

今年上半年，新力实现合同销售总额435.44亿元，同比增长1.6%左右；相应的股权销售总额约为210.61亿元，同比增长约6.8%。

根据新力年初设定的目标，今年的计划增长率约为20%。据测算，新立的销售目标将超过1000亿元，约1100亿元，股权销售约570亿元。目前的目标并不是特别激进。

他说:全年的销售不会有太大影响。目前，受年初疫情影响，新立已经实现了40%左右的年度目标。

据报道，索尼公司上半年的销售权益的阳光视图是48%。据徐金叶介绍，公司的股权比例将逐步提高。有历史因素表明，目前的股权比例相对较低。基本上，公司新收购项目的股权比例接近70%，所以我的股权比例过一段时间会增加。

在过去，寻找合适的合作伙伴签署和签署联合开发项目是新立的一贯做法。过去征地权比例低的现象也可以反映出来。在新立希望逐步提高权益比例的情况下，公司在合作方面似乎有所变化。

陈开表示，与过去相比，仍会有合作，但未来空的规模不会那么大，正如我所说，上半年70%的权益将逐步控制一定的规模(开展合作)。

在陈凯看来，一个合格的合作伙伴需要有相似的价值观、文化体系、激励体系，甚至相同的规模。找到这样的公司不容易。

从上半年销售的区域分布来看，江西仍是最重要的地区，占40.5%，长三角地区占27.5%，大湾区占15.5%，中部和西部等核心城市和高增长潜力地区占16.5%。

值得注意的是，与去年的区域结构相比，今年长江三角洲地区超过大湾区成为第二大贡献地区，而受到新立公司高度重视的大湾区表现不佳，仅占15.5%。这一变化在一定程度上影响了大湾区今年上半年的投资策略。

短期内不要进入新城市

上半年，新力控股通过公开招标、拍卖、并购、合资等方式收购了22块新土地，其中7块位于江西省，1块位于大湾区，12块位于长江三角洲地区，2块位于中部、西部等核心城市和其他高增长潜力地区。

其中，新增规划总建筑面积约为230万平方米，新利控股的权益建筑面积约为170万平方米，相应的权益地价约为929.45亿元，约为每平方米5601元。

今年上半年，大湾区只有一块新的土地。陈凯表示，大湾区的征地周期将略长于长江三角洲。惠州新立的土地储备仍然相当可观，项目也很多，所以并不迫切需要增加其位置。

截至报告期末，新立的股权土地储备份额达到1530万平方米。从单个城市来看，惠州甚至超过南昌，成为新立的第一重量级城市，占总面积的26.4%；从区域来看，江西省的股权土地储备面积份额为490万平方米，约占股权土地储备总份额的32.2%，大湾区占29.9%，长三角占19.9%。

陈凯表示，未来三年的增长仍是通过深度培育实现的，目前我们不会进入新城市。我们不想依靠物质环境的增长来增加机会。我们想进入12个城市，布局和投资集中在一线和二线城市，而三线和四线城市做一些不同的事情。在长江三角洲和江西，这可能是一种激进的做法，而其他城市则相对谨慎。

在目前的金融环境下，当陈凯认为增加杠杆拿到土地不是特别好的时候，新立将坚持把以前项目收益的40.50%作为拿到土地的资本支出。未来的增长趋于稳定。过去，年增长率为50%至100%。现在，10%到20%的增长率还不错。新立并不急于通过增加杠杆来获得土地。

以下是新力控股2020年中期业绩会议的问答记录:

现场提问:公司认为一线、二线和三线城市的分类和监管对房地产发展以及公司未来的发展和经营战略有什么影响？公司在选择土地购买时有什么样的逻辑？

陈凯:总的来说，资本市场或更多的投资者希望会有更多的一、二线城市，而三、四线城市的相对影响力会更大。我们在购买力的各个方面都大体一致。因此，我们的布局和征地主要是基于一线和二线城市。当然，目前一线和二线城市的分类没有什么特别的。超过1万亿元的城市优先，人口相对集中。这个大方向是正确的。

就我个人而言，我或我们的团队明白三线和四线是无法完成的，但它们取决于地区。我们认为长江三角洲的三线、四线相对健康，上海的人口增长有严格的预期和指标控制。这样，以上海为中心的周边城市的发展实际上是可以预期的。上海附近的城市，包括嘉兴、湖州，甚至杭州，实际上人口积累很快。我们认为上海附近的三线城市很好，反映了这一点。杭州附近的富阳、宁波附近的余姚和温州附近的台州都很好。江苏的江阴、恒和扬州都很好，随着沿江高速铁路的开通，台州也越来越好。

大湾区也不错，但我们的团队是新进的城市，当然，它在16年或17年后去了惠州，但相对而言，大湾区仍然把重点放在深圳、惠州和东莞，而东莞已经有项目在实施过程中，中山、珠海、广州和佛山。我们还没有达到第三条和第四条线，大湾区的第三条和第四条线也可以做到，但是我们不太熟悉。相对而言，这两个地区更熟悉长江三角洲

就江西而言，根据地是牢固的。在江西，包括房地产在内的供应商体系覆盖县市的时间早于新立地产。该物业为我们之前所在县的开发商服务，我们的市场份额始终超过其他公司。就这一块而言，我们在江西三线、四线有优势。除了这三条，武汉、长沙、成都周围的三线、四线都很谨慎，这不是不可能的，但我们不熟悉。另一方面，目前三、四号线趋向江西和长江三角洲，其他地区发展谨慎，这是一个判断。

从目前来看，上海、杭州和南昌的一线和二线投资回报率受政府的影响更大，也就是说，回报率相对稳定，而且会更加激进。周边三四线利润率偏高，受市场影响较大，成交量较快。总的来说，我们同意第一、第二、第三和第四条线做一些不同的事情，这是在长江三角洲和江西的一个积极的方法。其他城市相对谨慎，所以他们看第一、第二、第三和第四条线。

现场提问:你认为索尼自六个月前上任以来最大的特点是什么？

陈凯:感觉很忙，特别忙。在公司上市并与资本市场接轨十年后，对我来说这是一家新公司，特别忙，有很多会议。在过去的六个月里，我召开了无数次会议。在最初的三个月里，我对情况很熟悉，在接下来的三个月里，我做了一些改变。我真的花了很多时间，当然我也看了这个项目。头三个月碰巧是流行病，所以我不能走路，但我在后面移动了一点，我有了更多的交流，也更充实了。我是在前线长大的，所以我对这个项目很熟悉。我也曾在当地公司工作和管理。相对来说，我在这个阶段管理公司，目前可能会有更多的增长。我已经经历了这个公司的过程，我仍然有所准备。

新立公司的优势在于它对产品和服务的执着，这让我有些感动和尊敬。创始人控制产品的细节，如何让四季常青，如何改变它们，如何制作扶手，以及如何研究花卉。你可以看到有很多材料进入了新立总部的办公室。每个人都在研究一些细节，包括服务。只要你参加新力活动，新力物业的人员都在场，一丝不苟的服务，服务是可以用眼睛看到的。

当然，还有其他人。变年轻相对简单。此外，在开发团队的共同努力下，我们取得了进步。半年度报告和业绩更加扎实。管理上相对小规模的调整已经取得了一些成效，将来会更加扎实。

现场提问:请告诉管理层最近收紧融资政策的三条红线是否对公司有影响。

徐金叶:我们公司也非常关注政策在我国的不断出台。事实上，最近的一些政策与几年前是一样的。我们已经对此给予了更多关注，比如不投机房产和控制杠杆。这项政策还没有具体出台，我们会继续关注。对我们公司的影响不是特别大。一方面，我们公司仍然更加注重通过经营改善来减少对融资的依赖，控制杠杆，通过精细化管理和未来的高周转率来增加我们的规模。

另一方面，我们公司一直非常重视负债水平。例如，在过去的一两年里，尤其是上市后，我们看到我们的指标、负债水平和负债率都得到了很好的控制，包括国内外的评级机构，这也给了我们很好的评级，肯定了我们的控制杠杆。

第三方面，我公司不断探索多元化融资渠道，其中最重要的是银行，并不断与商业银行建立全面合作关系。今年上半年，新增银行增加，我们可以使用越来越多的融资额度。此外，上市后，我们还开发了海外融资平台。我们有新的股权融资和债务融资。在国内和中国，我们也有开放的市场来发行一些人民币债券和ebs等。所有这些可以说，我们有越来越多的可用资源。从这些方面来看，我们在融资方面的控制不会对我们公司产生太大的影响。

现场提问:大湾区是新立的粮仓。今年上半年，大湾区只收回了一块土地。请解释原因。新立的征地情况如何？

陈凯:刚才说大湾区的征地周期会比长江三角洲的长一点，因为有一种现象，就是有些城市更新了。也许我们把土地挂在长江三角洲或江西，土地会在同一个月被收购。然而，在深圳(包括东莞)，用于城市更新的土地略少，而且需要时间投资。

第二个原因是我们在惠州的土地存量还是相当大的，我们在惠州的发展是足够的，而且有很多项目，所以没有增加存量的迫切需要。今年下半年，大湾区团队进行了调整，引进了一位熟悉大湾区的重量级人物。他也曾是新立的副总裁，现在是深圳万辉的总经理。它的运作会晚一点，所以征地会在9月和10月反映出来。

惠州很好。受深圳的影响，惠州在7月和8月之后的销售都很好。你可以看看今年上半年的销售业绩，大湾区的整体情况相对较好。团队的人均绩效正在提高中，我们已经细化了操作，所以团队的数量可能还会减少，但绩效可能还会提高，可能在目前这个阶段。

现场提问:公司上半年结转的毛利一直保持在30%以上。在行业毛利率下降的大趋势下，能否保持公司的毛利率？

徐金叶:没错，由于土地市场价格持续上涨，政府在销售端也有价格限制。房地产行业的毛利率确实在下降，我们也是如此。在过去的33%，今年的30%，预计毛利率在未来仍将下降，总体而言，它仍将优于行业。一方面，我们占有土地。正如陈先生所说，我们要把握好节奏，确保在土地市场过热的时候，我们应该把它推迟，在好的时候把土地拿走。

第二，我们也有不同的征地渠道，包括征地，包括大湾区的一些旧变化等。，允许我们获得一些毛利率较高的项目，我们也有一些并购项目，这些项目的毛利率会更好。综上所述，虽然毛利率会逐渐下降，但我们有信心能达到比行业更高的水平。

收购项目慢慢建立后，我们拿走了更多的土地资产，所以其毛利率接近市场，但仍然是我们。你可以看到，今年上半年我们仍然可以保持20%和30%的毛利率，这很好。由于整个市场的地价上涨，毛利率仍会逐渐下降。今年仍然有收购土地的能力，还有刚才提到的其他土地收购方式，包括大湾区的一些老改革，以及一些土地收购等。我相信毛利率比行业平均水平好一点，同时税收也会逐渐依赖行业。

关于销售，销售最重要的方面是，一方面，市场能接受我们的项目多少。我们一直非常注重产品和服务，所以我们仍然是江西的领导者。我们希望我们的产品能力能在一些地方得到充分发挥，溢价能提高。

现场提问:三条红线政策的出台导致了许多房地产企业的财务成功。新立采取了什么措施来降低杠杆率？

佐伊:首先，法规还没有出台，大家都在密切关注，但不会对公司产生太大影响。首先是公司扩大规模，减少对财务杠杆的依赖。过去，第二公司一直重视负债率等信用指标的不断提高，这得到了国内外评级机构的肯定。第三，公司今年加强了与国内外金融机构的合作，包括加入银行白名单和建立更多的银行间战略关系。我们一直在关注国家的房地产融资政策，我们也在关注新政策的细节，这可能会对公司产生明显的影响。

从中期来看，我们的债务增长率只有7%左右，这是可控的。债务结构进一步优化，银行占比上升至59%，非经营性银行占比下降至23%。

现场提问:刚才提到的三条红线对下半年征地的规模、计划和融资计划有没有影响？

徐金叶:让我先介绍一下。正如我们刚才提到的，今年上半年我们收购了价值约300亿英镑的土地，下半年可能至少会有一些数据。今年下半年，目前的计划是将我们的销售收入用于购买土地。根据预测和目前的计划，今年的现金流基本上可以稳定销售方的流入和流出，不一定有很强的融资需求。

陈凯:年初的时候，我记得年报上说，基本上40.50%的返还款都是资本性支出。到目前为止，这一点基本上没有改变，这个大原则仍然被遵循。这是第一次。第二，在当前的大市场形势下，这种金融环境正在增加收购土地的杠杆。我认为现在不是特别好的时候。因此，我刚才提到的未来发展趋势是稳步增长。过去，年增长率是50%到100%，现在10%到20%的增长率还不错。该公司并不特别迫切需要通过增加杠杆和经营周转率来获得土地，以增加回报。此外，土地收购，事实上，主要是一个大的必然趋势，正如我们已经看到的，事实上，仍然有小的周期。

在一年中，每个季度甚至每个月，可能会有不同的节奏。例如，上半年的三月和四月，以及三月和四月的上半年都是可以的。到5月、6月、7月和8月，土地市场可能会出现大量复苏。此时，作为我们这样规模的企业，我们可以好好看看。也许在今年九月，甚至在最后一个季度，我们可以有更多的发挥。一般来说，我必须用杠杆来获得土地并不是不可避免的。总的来说，我相信在杠杆控制之后，土地市场将会是如此的火爆，土地市场将会得到相应的改善，而我们也正符合这个节奏。

基本上，今年的投资不会比年初的预算差多少，我们仍然有信心能够实现。

现场提问:公司的融资成本增加了。今年我们有具体的改进目标吗？

徐金叶:今年上半年融资成本略有上升，主要是因为我们开辟了新的融资渠道，在海外发行了美元债券。今年，我们公司发行了两笔美元债券，第一笔是3月份发行的。当时市场形势不是很好，我们当时的发行确实影响了一些。是第二次发行的时候了。发行后，债券价格持续上涨。我们相信，如果我们今后继续发行债券，海外融资渠道的成本将逐步降低。这是一回事。

上半年增长的主要原因是海外和国内融资渠道已经开通，这是非常好的。事实上，我们在中国一直在走下坡路。因此，今后从下半年开始，这两个因素将会叠加，我们的融资成本会逐渐降低。

现场提问:公司上半年销售额的股权比例不到50%左右。公司在股权方面有什么计划？

徐金叶:实际上，我们的股权比例会逐渐增加，股权比例较低是有历史原因的，包括我们过去收购的一些项目的相对股权比例较低。从去年到今年上半年，我们可以看到我们新收购项目的股权比例基本接近70%，所以我们相信股权比例会在一段时间后逐渐增加。

现场提问:鉴于索尼2020年上半年销售额达到435亿元，这一销售目标全年还会变化吗？

陈凯:全年的销售不会有太大的影响，但是下半年整个市场还是会调整，这两个月的反映还是很明显的。正如我刚才所说，整个国内的房地产，整个交易量和价格都不会有太大的变化，反映出单个公司在理论上不会有太大的变化。我们目前的目标并不是特别激进，不像我过去呆过的公司，它有一个相对较大的目标。它当时可能存在，但现在将少得多，去杠杆化和价格控制。

因为追求规模，我们不会得到更多的土地。我们应该坚定地看待这个问题，不会有太大的不同。我这样理解它。

在合作开发项目中，公司如何选择合作伙伴，我们的交易决策是什么？

陈凯:事实上，前年合作很流行，各行各业都是这样。因此，这反映出包括新利在内的一些公司，个人认为进入现在以来利润率不是特别高，合作将会比较高。到8月30日，70%的权益将在未来增加，这是第一次。

在第二个合作过程中，通常有，在很大程度上，你做哪家公司，我做哪家公司，和哪家公司有相似的数量级。你负责设计，我负责工程。基本上，市场上已经出现了一条路，但我个人并不特别喜欢这样做，这样做带来的管理效率也不是特别好。要做到这一点，必须是两个公司之间的价值观和制度，或对财务报表的理解，以及成本控制。甚至就我个人而言，我认为可能是同一个量级，否则，你最好做一个交易和一个金融投资，否则，这两个价值是非常不同的，文化体系是不同的，激励体系是不同的，管理效率会相对较低。我们也看到一些合作项目做得不好，但是大部分都还可以。

新立着眼于过去两三年的良好合作。让我们继续。综上所述，这些值是相似的，规模也是相似的。不应该有太大的差别，包括那些创始人仍能保持默契并能通过电话交流的企业。我们仍然有信心。当然，我们也愿意与市场上特别优秀和规范的大企业合作。其他非常奇怪的人现在越来越害怕触摸它们。相对来说，是有合作的，但我不认为未来空房的规模会这么大，就像我说的，上半年70%的权益会逐步控制一定的规模。这可能是我对它的理解。

我更希望在合作的过程中，一个人拥有更大的权益，另一个人更小，另一个人更愿意进行财务投资，甚至把一些财务费用送去多照顾另一个公司，这样合作的效率会更好更快。

来源：广州新闻直播