华泰证券：地产债供需两旺 融资集中度提升

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乐居财经讯李莉3月2日，华泰证券发布了一系列跟踪房地产融资的消息。

核心观点

年初以来，房地产债券的供需一直旺盛，主要是因为高收益、低风险的房地产债券在流动性宽松、房地产融资可能放松、房企抢占融资窗口等因素下被资金追捧。高评级房地产债券发行比例大幅上升，融资集中度上升趋势明显。每种评级的发行成本都有所提高，低评级的提高幅度更大。优质房企发债成本大幅降低，融资优势凸显。我们认为，疫情的影响将开启空的反周期调整，而宽松的流动性、城市政策的支持和融资的改善将有助于房地产行业的估值从历史低点逐步修复。

自今年年初以来，房地产债券发行的高峰是由供求两方面造成的

今年以来，房地产债券发行步伐明显加快。内债:2月份，在短期金融投票的推动下，发债规模为363亿元，同比增长50%，结束了连续5年的同比下滑；海外债务:海外债务在1月份达到峰值后，2月份出现下降，1-2月份累计达到1523亿元，同比增长3%，占去年发行量的28%。主要原因包括:1 .在流动性宽松的情况下，以房地产债券为代表的高收益、低风险信用债券受到基金的追捧，去年底信用利差比其他工业债券窄；2.房地产融资可能会放松。1-2月，住房企业内债净融资277亿元，第三季度和第四季度为去年净还款；3.房企抓住融资窗口，缓解短期现金流压力，提前储备弹药，迎接下半年到期高峰。

追求高评级是为了提高“融资集中度”

在信用评级方面，高评级房地产债券显然更受基金追捧，发行比例大幅上升，“融资集中”趋势再次加强。1-2月，aaa级房地产债券发行420亿元，占国内房地产债券规模的64%，去年为45%；Aa+房地产债券发行152亿元，占23%，去年为34%；Aa房地产债券发行85亿元，占12%，去年为21%。从债券发行成本来看，所有评级都有显著提高。1月和2月aaa级房地产债券的平均利率为3.85%，去年为4.32%，提高了47个基点；；aa+房地产债券平均利率为4.63%，去年为5.57%，提高了94个基点；；aa房地产债券的平均利率为5.12%，相比去年的6.19%，提高了107个基点。

优质住房企业发行债券的成本已经大大降低

就重点房企而言，凯撒和郑融今年新发行债券的票面利率比以前同类品种低300个基点以上；绿城、碧桂园、光明等。下降200-300个基点；融创、滨江、阳光城、美的地产等。下降了100-200个基点；法华、寿凯、漳州、金科、龙湖、金地等优质民营企业和地方国有企业的发债成本也有40-80个基点的下降趋势；保利和赵奢等中央企业的融资成本已经很低，而且也下降了20-60个基点。优质住宅企业融资成本的下降趋势进一步凸显了融资集中的优势，这将确保稳定的现金流，为反周期扩张赢得更多筹码。

房地产融资的改善已经付诸实施，抓住了房地产行业配置的机遇

2020年，房地产企业内债到期压力加大，第三季度到期金额开始连续六个季度超过1200亿元，与新冠肺炎疫情对销售回报的影响重叠，需要适当的政策对冲。从数据来看，我们认为房地产融资的改善已经付诸实践，在融资集中度不断提高的趋势下，领先房地产企业的优势更加突出。目前，房地产部门的估值处于历史低位(低于2014年的水平)，空.已开始逆周期调整疫情流动性宽松、城市政策支持和融资水平提高将有助于房地产行业继续修复。我们继续关注以下建议:1 .具有融资优势的领先房企:万科A、金地等。；2.成长型住宅企业:中南建筑、法华股份、金科股份等。；3.优质物业管理和商业地产目标:刮起、新大洲、欢乐城等。

风险预警:疫情发展的不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分住宅企业的经营风险。

来源：广州新闻直播