一线城市规范住房租赁市场广州严控“开租卖房”漏洞

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7月1日，广州市住房和城乡建设局与市规划和自然资源局联合发布了《关于规范新增出租房屋相关管理的通知》(以下简称《通知》)，要求房屋租赁合同期限不得超过20年，有效打击了出租房屋的实际销售。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，广州新的租赁政策在很大程度上反映了租赁市场改革将继续进行，同时在一些细节问题上将实施新的控制措施，这也将有助于租赁市场的全面健康发展。

随着租售并举时代的到来，一线城市今年将继续完善租赁住房市场的相关政策，在增加租赁住房供应的同时，促进租赁住房市场的健康发展。

广州提出自住租赁房的房地产登记

关于租赁住房供应的多样化，广州再次明确表示将增加租赁住房的供应量。根据该通知，所谓新增租赁住房包括《国有建设用地使用权出让合同》中规定的自住租赁住房、集体建设用地建造的租赁住房以及经规划和自然资源部批准新建或改建的租赁住房。

同时，通知强调，自住租赁住房建设用地出售时，房地产登记部门应在其房产证上注明，该用途为自住租赁住房，不得分割、出售、转让或分割抵押。房地产开发企业发生合并、重组、股权转让等特殊情况时，自营出租房屋应当整体转让，转让后自营出租房屋的性质保持不变。

同样，用集体建设用地建造的出租房屋，集体建设用地使用权人应当整体申请房地产登记。房地产登记部门应当在房地产证上注明，不得分割、分割出售、分割转让或者分割抵押。

对此，严跃进表示，广州提到了& lsquo房地产登记这些概念目前还没有涉及到已经出台出租房政策的城市。类似的概念也启发了全国其他城市。在租赁住房供应的后续工作中，房地产登记、租赁住房录入、租赁合同备案等工作应有效结合。

广州明确限制租赁期限为20年，并鼓励短期付款。

为了有效打击出租屋的实际销售，广州已明确出租屋合同的期限不得超过20年。一次性租金收取不应超过一年。鼓励收取租金，1比1的押金不超过月租金的3倍。

同时，广州市在出租房屋项目的推广和运营中，规定不得诱导、强迫或引导租户参与任何涉及财务风险的行为，不得使用投资增值、首付、月付、无限贷款等误导性、欺骗性或虚假的宣传用语。

严跃进认为，从微观层面来看，广州已经明确规定了一些具体的非法租赁营销行为。此前，市场多次宣传投资增值、首付等字眼。这实际上是所谓的明确租赁和实际销售的概念，确实需要加以控制。

北上官绅加强房屋租赁市场管理

随着租售并举时代的到来，一线城市率先出台相关政策，规范出租房市场。在这一政策出台之前，广州已经出台了《广州市房屋租赁管理条例》和《广州市房屋租赁合同网上备案规则》等法规，从发展方向到细节管理进行规范。

2017年，不仅广州，北京也相继下发了《关于我市企业自住商品房租赁管理有关问题的通知》和《关于加快我市房屋租赁市场发展和规范管理的通知》，从企业自住商品房租赁、增加租赁住房供应、建立房屋租赁监管平台、明确房屋租赁行为规范、加强市场参与者监管等方面进行政策管理。

与此同时，上海和深圳也于2017年底发布了《关于加快培育和发展我市房屋租赁市场的实施意见》，包括充分保护租赁当事人的合法权益，加快建立房屋租赁平台，增加租赁房屋供应，大力培育租赁市场主要供应商，加强房屋租赁监管。

今年以来，一线城市加大了对租赁住房市场的管理。今年5月，深圳出台了23项稳定工业用房租赁市场的措施，特别是工业用房的租金指导价提高了15%，以应对工业用房主虚报面积、垄断住房供应的现象。措施包括增加有效供给、规范租赁行为、加强行业监管、编制租赁指导价、建立信息平台、加强市场整顿、完善保障机制。

北京还在6月份进一步规范互联网信息发布，要求互联网交易平台认真履行平台信息审查和管理职责:房屋照片与实际相符；租金、佣金和其他明码标价；同一房屋不得由同一机构(含分支机构)重复发行；由许多不同机构发行的同一房屋应一起展示；从货架上发布超过30天的房屋信息；不得发布法律法规禁止出租的房屋信息。

严跃进说:北京、广州等一线城市的出租屋政策基本上都是围绕着& lsquo多主题供应和多渠道保证。首先是对住房供应采取了一系列政策和法规。与此同时，今年以来，一线城市的政策从微观层面着手，查漏补缺，充分保护租赁当事人的合法权益，对全国其他城市也具有借鉴和示范作用。

来源：广州新闻直播