浦发沪上商办腾挪 20.7亿挂牌东银大厦的时与机

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7月4日，上海联合产权交易所披露，上海浦东发展银行股份有限公司现已上市出售上海浦东发展银行总部东银大厦项目，目标为28层办公楼(含1-3个地下停车位)，底价为20.68亿元。

根据公告，该项目建筑面积6.14万平方米，位于上海市中心黄浦区黄金地段，北京东路与浙江中路交汇处，是上海浦东发展银行股份有限公司的部分资产

当晚，上海浦东发展银行回应称，因为东方银行正在建设一座新的办公楼，所以将该银行的大楼过户是一种正常的商业行为。在项目处置期间，上海浦东发展银行计划以每年9963万元的价格租回该办公楼，租期计划为两年。

上海浦东发展银行前几年的大规模土地收购证实了这一反应。

浦东发展城回归

2014年9月4日，上海浦东发展银行在浦东新区上海世博区获得a13a-01地块，总转让面积为7649.4平方米，初始底价为28400元/平方米。

2015年3月5日，上海世博绿谷项目由上海浦东发展银行与世博绿谷联合授予，底价为59.14亿元，总用地面积为8.07万平方米，初始底价为2.81万元/平方米。该地块的土地面积和总价是当时世博园出售的地块中最高的。

其中，绿谷地块虽然位于世博A区中心核心区，但由于总价高，且严格规定该地块今后不得转售或出租，故曾于2015年1月通过竞标。因此，上海浦东发展银行只能将该地块作为企业自用。

当时，上海浦东发展银行在世博园区获得了约88，300平方米的土地转让面积。据推测，上海浦东发展银行在上海没有完整的总部大楼，因此它寻求建造一个新的总部办公楼。因为它的规模，媒体称它为浦东发展城。

在随后的几年里，上海浦东发展银行一直没有动静，直到7月4日上海浦东发展银行出售东银大厦的消息传出，才再次进入公众的视野。

现在，上海浦东发展银行的新总部离竣工不远了，由其控股的东方银行大厦也迎来了一个良好的销售时机节点。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的“2019年中国投资者意向调查”显示，2019年中国大型商业地产交易将继续活跃，80%的国内开发商表示，他们将出售资产的积极程度与前一年持平甚至更高，前一次调查的积极程度为73%。

自今年年初以来，投资者对经济的担忧有所上升，投资大型商业地产的动机更加集中在投资组合多元化风险和稳定的现金流上。

根据世邦魏理仕的调查数据，办公楼正成为更多(36%)投资者的首选。

长期以来，办公楼因其良好的现金流和相对较低的运营难度而成为许多投资者的首选。特别是在像上海这样的超一线城市，随着上海工业的升级和发展，在需求和增值方面有相当数量的写字楼空房。

施甸东银大厦

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的《2018年上海房地产市场回顾与展望》显示，2018年上海高品质写字楼供应高峰持续，写字楼需求进入多元化阶段。

在零售物业方面，2018年，上海零售物业超过10万平方米的大型商业项目数量比上年翻了一番。在投资方面，2018年上海大宗房地产投资市场的总交易量超过1000亿元，达到1176亿元，分析师认为市场将保持活跃。

事实上，自今年年初以来，许多外国大鳄已经在上海写字楼市场上接连赢得了几笔大订单。其中，以黑石、凯德和吉辉为代表的房地产基金在上海赢得了长泰广场、上海浦东发展大厦和上海万象城等写字楼项目。

其中，上海浦东发展银行大楼也是上海浦东发展银行早期持有的房产之一，之后出售给HNA，后者于2015年以27.52亿元的价格将其出售给新加坡资本集团。据公开消息，凯德置地集团将把浦东发展大厦作为种子资产投资于将由凯德置地建立的增值私人房地产基金，该基金将关注亚洲重要城市的商业房地产项目。

上海浦东发展银行出售的东银大厦，建筑面积61400平方米，位于上海市中心黄浦区的黄金地段。作为上海的核心产业之一，黄浦区一年四季都受到金融业和电信行业的青睐。

据安哲投资预测，未来几年，金融业将出现利好信息，制造业将复苏，电信行业将加速发展。因此，可以推测，这些行业聚集的板块写字楼市场将迎来更好的发展。

此外，上海浦东发展银行还在上市信息中要求，出售的全部房产应在出售后租回，租金定为9963万元/年。在租赁期内，租金保持不变，租赁期应为2年。

售后租回一直是企业常用的融资方式之一，即出售自制或购买的资产，然后将资产租回给买方使用。也就是说，通过这种方式，上海浦东发展银行可以在保留东银大厦使用权的前提下套现，买方无需另找承租人。

从这个角度来看，无论是从目前的投资意向还是从上海浦东发展银行的套现行为来看，东方银行大厦都只是站在市场交易的时候。

来源：广州新闻直播