正荣地产业绩放缓 销售增速下滑明显

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根据郑融房地产集团有限公司(06158.hk，以下简称“郑融房地产”)披露的2019年中期业绩，今年上半年公司实现合同销售额约586亿元，较去年同期的581亿元略有增长，增幅为0.8%。

去年同期，2018年上半年，其合同销售额从215亿元增加到581亿元，同比增长170%。根据2017年的数据，郑融房地产的合同销售额超过700亿元，同比增长78.5%。2018年，其合同销售额增长率降至54%，而今年上半年的增长率与去年同期相比仅为0.8%。

郑融房地产2019年上半年的签约销售额及近年来的同比增长率。制图孙红丽

业绩增长放缓，这在该公司的公共业务收入数据中也很明显。

此前，郑融房地产在其招股说明书中披露，在上市前的2014年至2017年财务期间，其营业收入分别增长41.8%、238.8%和36.9%，毛利率分别增长51%、213.8%和33.1%。三年内营业收入和毛利的相应复合增长率分别为87.4%和85%。

2019年中期报告显示，郑融房地产结算确认的业务收入约为136.5亿元，同比增长10.8%；毛利27.7亿元，与去年同期基本持平；归属于母公司股东的净利润为9.3亿元，同比增长11%。

对此，地产CEO王在中期业绩发布会上表示，在过去几年处于快速发展时期，未来三年将会有质的增长。除了规模，郑融还将整合其产品、服务、运营能力和资源整合，并控制整体规模。

同时，控制和降低净负债率一直是郑融房地产重视的财务管理目标。在郑融房地产上市前的两个完整的财务年度和最近一个财务年度结束时，即2015年末、2016年末和2017年6月末，公司的净负债率分别为326.2%、206%和278.1%。

净负债与权益之比是指期末有息贷款总额扣除现金资源后与权益总额之比。一般来说，当比率小于100%甚至为负时，意味着企业的财务结构稳定，股东权益得到保护，反之亦然。

根据中期数据，截至2019年6月底，郑融房地产的这一指标已经下降到70.8%，从年初的74%继续下降，并取得了良好的效果。

业内人士认为，郑融房地产通过ipo(首次公开发行)、发行新股和发行永久债券来增加总股本，从而实现了降低净负债与股本比率的目标。根据数据显示，截至2019年6月底，郑融房地产的总股本约为316.3亿元，计入今年7月刚刚完成的配股增加的股本。其中，近45亿元的股权为永久债务，比年初继续增加约15亿元。

记者发现，郑融房地产在海外发行的这些永久债券成本很高。以公司今年6月发行的本金总额为2亿美元的优先可持续资本证券为例。前两年半(截至2022年1月)的年利率达到10.25%。

郑融房地产在中期报告中指出，这种优先的可持续资本证券没有固定的到期日，然后利率每三年重新设定一次，重新设定的利率为初始利差的8.414%和相应日期国债利率的5%的累进利率。可以看出，年利率将高于最初的10.25%。

长期以来，永久债券可以被纳入股票工具，但最新的监管政策建议“仔细分析”和“仔细考虑”。一位不愿透露姓名的业内人士表示，如果将这些永久债务从郑融房地产的股权中剔除，并调整为计息负债，到2019年6月底，郑融房地产的总股本将降至271.4亿元，而同期末的净债务与股本之比可能升至99%左右。

来源：广州新闻直播