易居论坛聚焦集建地入市改革 谨慎稳妥应是房企关键词

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农村集体土地以同样的权利进入市场将成为新的关注焦点。新的土地管理法于2020年1月正式实施。如何把握农村集体建设用地的市场准入政策，如何研究住宅企业相关土地的投资机会和投资策略？日前，以“2020年集体建设用地投资”为主题的“一局论坛”在上海召开。来自世界各地的特邀嘉宾用他们的工作领域和专业知识讨论了农业和农村农田、村庄和城镇的管理、各地集体建设用地的改革实践、区域市场的投资机会和具体的贸易经验。

上海易居房地产研究所所长、华东师范大学终身教授张永岳指出，中国土地市场和房地产市场的发展是一个历史演变过程。目前，房地产行业需要考虑市场容量、市场支撑点和创新的制度红利，这对相关企业的转型发展具有重要的积极作用。集体建设用地改革进一步表明，改革是发展的核心动力。从集体建设用地本身来看，无论是从新型城镇化的发展还是土地的集约利用来看，实际上都将会有新的需求甚至是一个重要的发展方向。相关企业需要更细致地了解政策法规，真正将土地市场改革与企业创新发展有效结合起来，从而在实践中促进改革红利的真正形成。

专题报道揭示了土地征收与建设的规律

在本次论坛上，易居研究院智库中心研究主任严跃进发布了《2020年集体建设用地投资策略报告》。该报告篇幅超过10万字，深入解读了集体建设用地市场和政策、房地产开发和租赁市场、土地收购和开发战略、财税、市场参与者分析、城市案例和风险管理。报告称，2020年是新《土地管理法》正式实施的第一年，是我国集体建设用地“同地、同权、同价”政策全面实施的一年，也是我国土地市场结构发生重大调整和变化的一年。2019年，集体建设用地改革试点数量不断增加，各项政策改革的红利陆续释放，相关法律制度得到修订，并进行了突破性调整。这样的体制改革和市场变化释放了春风，创造了许多新的投资机会。土地使用制度改革是新型城镇化和城乡一体化进程中的一个重要变化，也反映了城乡二元结构下土地资源要素流动的新趋势。

报告分析了闲置的聚集场所。从数据来看，由于农民工进城打工等原因，中国农村家庭闲置面积已达16亿平方米。显然，这种土地规模比较大，值得积极开发和研究。目前，振兴闲置住房的政策正在增加，但必须坚持审慎和审慎的思维，这是开发商从事这项业务所必需的。在实际过程中，这些闲置的宅基地可以直接转化为商业建设用地，也可以通过复垦和土地票制度从其他地区调整新的建设用地。类似的土地改造方式需要相关房企积极掌握。

根据报告，在法律调整和政策试点的基础上，集体建设用地，特别是商业建设用地，可分为工商、住宅、文化旅游和公益项目。其中，工商建筑主要包括工业厂房用地和商业办公楼等。至于住宅项目，报告强调，目前买家关注的住宅项目是不允许开发的，也不是报告的内容。同时，该报告还涵盖了文化旅游和公益项目。当然，需要强调的是，从纯粹的法律角度来看，只有工业商业服务目的或商业目的才真正被允许发展。

保护农民权益是第一要务

浙江科技大学经济与管理学院教授叶俊道表示，当前的集体建设用地改革自然难以回避包括土地产权在内的农村问题。更重要的是，我们应该从农村政治体制改革、历史发展、社会经济发展等角度关注农民群体。，这样我们就可以更好地研究农民，进而关注相关的农村土地。首先，有必要分析农民对集体土地产权的理解。不同的农民对土地的属性有不同的理解，这将影响相关农民的土地使用和房屋企业的土地干预。第二，农民对土地的经济价值有不同的理解，这也将影响相关土地的市场进入和投资价值。例如，一些农民可能不愿意放弃他们的家园，而一些农民也可能愿意放弃。不同的态度也会影响到房屋企业不同的征地策略。

无锡市房地产协会副秘书长张斌表示，集体建设用地的市场准入和开发正在积极进行，但房企需要更加重视相关约束。首先，从法律角度看，事实上，它主要限于工业用地和商业用地。即使18个城市试行租房，也不允许买卖，只能用于租房，租期不能超过10年。第二，集体建设用地改革需要把8亿农民的利益放在首位，这是一个政治问题。农民有必要分享城市化的成果，享受更好的福利，这是以人为本的方向和前提。第三，规划署和地政总署合并后，未来的空房规划也需要关注。特别是要重视生态环境保护的内容，使顺从性土地的开发具有更好的社会价值。

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心副主任李认为，从目前华南市场的发展来看，其发展力度应该更大、更早，而且市场相对更灵活。就原因而言，除了区位优势外，实际上与苏南市场相比，南方市场集体建设用地的产权更加清晰，这给我们的启示是，如果土地产权清晰，经济价值可以预期，那么此时土地开发问题就不会太大，土地会形成一个更加有序的发展。从目前的土地开发情况来看，在租赁住房方面，实际上与全国略有不同，一些村集体在租赁住房的开发方面也存在困惑。从其他领域来看，包括发展共有产权住房，广东也在积极探索，但政策更加灵活，将根据各地的实际土地情况和改革思路进行推广。

创新模式的科学干预

复星基础设施产业发展集团高级总监沈桂秀表示，除了传统的房地产开发，越来越多的项目(包括tod)将与集体建设用地相关。过去，tod业务部门实际上位于中心城市，这与国有建设用地有关。但是现在，随着土地项目的发展，它实际上已经进入了郊区市场，不再是城市建设用地的范畴，而周边村庄土地的产权和开发状况也成为了房企关注的焦点。如何重视相关顶层设计，如何利用当前的土改红利，如何形成更合适的政策内容，这些实际上是相关房企的重点内容。此外，房企将积极开展集约节约用地，同时积极关注相关社区支持和社区支持内容，真正促进当地经济发展和交通条件改善。

世界银行投资总监王力表示，除了直接拿地等方式参与土地开发，实际上相关房企可以采用多种轻资产服务模式。例如，由于各地农村土地改革仍在推进，一些制度还不明确和完善，建议此时通过轻资产的方式进行干预，以避免土地收购的诸多风险，防止各种纠纷的发生。此时，相关企业的定位是服务和管理模式。例如，从投资收益的角度来看，在发展租赁市场时，房屋企业也会考虑不同的装修策略，倾向于做一些软装修配置，尽量不改变房间类型。过去，一些房地产企业参与这类业务时，会故意做硬衣服。他们的定位可能是错误的，因为提高租金很容易，但他们在市场发展中会面临各种约束和压力。

易居企业集团城市发展部副总经理苗萌表示，对于集体建设用地开发及相关投资，需要明确四个原则和要素。首先是收入平衡，如何平衡政府和集体的收入，特别是如何研究基础设施投资对土地增值收益的贡献，这是改革需要关注的内容。第二是土地双轨制度。目前，许多地方仍在做农村向城市的转移，这需要区别于目前集体建设用地入市的概念。第三是地区之间的平衡关系。例如，东部和南部经济发达地区已基本进入泛城市化阶段，未来土地利用将更加灵活，而中部和西部地区可能存在差异。第四是新旧制度的平衡，特别是在土地空房规划调整下，如何识别相关风险也至关重要。相关企业和市场参与者需要遵循这些原则，形成更科学的投资策略。

来源：广州新闻直播