与龙湖商业对话：天街“总动员”

本篇文章3576字，读完约9分钟

编者按:11月14-15日，2019年度商务会议将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结和展望未来的契机。

有鉴于此，观点地产诚邀一批商业地产开发商和专业人士讲述他们的商业地产故事，记录和解读中国商业地产的发展。

龙湖系统中的视点房产网，每个项目都是超级ip，每个项目都是总导演。

对于影视导演来说，一部作品能够被观众认可，获得观众的喜爱是他们最大的收获。同样，对于天街的总经理龙湖商业来说，每一个项目都可以贴近消费者，给消费者一种满足感和体验感，这可能是它最大的收获。

龙湖在街道项目的第一天就尝到了这种成就感。

2000年，重庆北城汽车修理厂的地块经过20多次被龙湖接管，成为北城天街的第一个天街项目。在天街的带动下，所在的观音桥商业区逐渐发展成为重庆打卡的新地标。

过去一个废弃的地方已经成为人们放松和娱乐的好地方。一些重庆市民说。

今年也是龙湖业务的初始阶段。后来，随着龙湖业务管理部门的成立和控股经营战略的确定，龙湖的业务开始进入快车道。

2011年，龙湖明确把握业务发展战略，商业运营逐渐成为整个上市公司收入和利润日益重要的增长极。

据龙湖商业介绍，到目前为止，龙湖商业已经建立了三条产品线:天街，一个面向中等收入新兴家庭的区域性购物中心品牌；星月汇，定位精致、多功能的购物中心和优质生活的枢纽；嘉悦汇是高端家居生活购物中心。目前，龙湖已在中国开设了32家商场，总建筑面积超过310万平方米，部分项目涉及对外股权合作。

2019年，龙湖的商业发展将会加快。

今明两年，龙湖商业将继续以平均每年开放10多家商场的速度发展。到2020年，购物中心的累计数量将超过50个，年租金目标为60亿元。

但从龙湖业务的发展轨迹来看，其布局策略与集团相似，从四川和重庆出发，向华东和华北发展。

龙湖表示，现有的购物中心分别位于北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、Xi和常州，未来将在16个新城市开设新的商业项目。这些城市覆盖了五个区域:环渤海、长江三角洲、中国西部、中国中部和中国南部。

华南也是龙湖商圈比较关注的市场。目前，厦门、南宁和海口都有商业项目，将在未来几年内启动。

无论是在四川和重庆，还是在华东、华北甚至华南，龙湖在区位考虑方面都有自己的考量:我们始终坚持以核心一线和二线城市、便捷的交通节点和成熟的人口区域为重点，收购商业项目。

从龙湖商业区的储备项目来看，大部分都是自建的经营管理项目。然而，随着房地产行业进入股票时代，并购已经成为龙湖商业扩张的主要方式。

据悉，在过去的两年里，龙湖商业先后通过并购赢得了北京和上海的项目，并经过重新定位和改造后重新启动了市场。今天，龙湖已经开设了M&A商场，包括北京房山天街和上海华景天街，明年，龙湖北京李泽天街也将开业。

股票市场将是未来整个商业房地产行业的一个重要领域。龙湖商业表示，有信心做好商业项目的收购和收购工作。

无论是通过招标、拍卖还是收购获得的项目，龙湖商都不是盲目的。任何项目投资都必须入账，未来的收益和回报都要满足投资预期，这样才能获得这个项目。

收购和收购后，龙湖将根据商业项目的不同情况进行重新调整，可能涉及到动线、机电、幕墙的调整。

显然，龙湖商业清楚地认识到，收购项目只是商业地产的第一步，要打造标志性项目，必须在开发、定位、改造和运营方面下功夫。

同时，龙湖商业还致力于创造终极产品，在建筑研发、业务组合、品牌介绍、营销推广、客户服务、现场体验等方面进行创新，不断用产品经理的思维打磨产品，而不是单纯追求数量的增加。

在他们看来，目前，线上线下整合已经成为一大趋势。因此，龙湖商业还将利用网格布局带来的空线下实体商业优势，不断提升客户场景的丰富性，与消费者建立深度的联系和融合。

同时，我们也希望借助线上和线下的数据，我们可以更深入地解读商家和顾客，让商家做得更好，让顾客在购物中心有更好的满足感和体验。

作为天街项目乃至龙湖更多商业产品线的总监，龙湖商业一再向我们强调，希望每个购物中心都能够真正贴近消费者，提供的空客房和服务能够与项目辐射的客户群体相匹配，并根据地区的不同特点追求极致差异化。

显然，在商业战场上摸索了近20年的龙湖，已经从一个新引进的商业白色发展成为一个专属的实战企业。

对龙湖而言，天街是其业务的起点，但离终点还很远。

以下是视点房地产新媒体对龙湖商业的专访:

观点房地产新媒体:今明两年，龙湖将有许多商场开业，重资产控股项目的投资比例也在增加。会有财政压力吗？

龙湖业务:龙湖集团一如既往地坚持稳健投资和控股物业的战略。商业运营是龙湖集团的主要渠道业务。截至目前，全国已有32家商场开业，总建筑面积超过310万平方米，部分项目涉及对外股权合作。

在投资方面，公司平均每年将不超过10%的销售收益用于持有物业投资，这为龙湖投资的商业项目提供了重要保证。目前，龙湖的商业项目不仅具有良好的区位、区位等综合条件，而且后期运作良好，形成了商业与房地产的良好协同和良性循环。

观点房地产新媒体:北京房山天街和上海华景天街是龙湖商业的收购项目。你如何看待商业收购和收购？公司如何选择高质量的并购目标？龙湖以前有很多商业或自建项目。您在收购和收购尝试中是否遇到任何困难？

龙湖商业:未来股票市场将是整个商业地产行业更重要的领域。龙湖商业依托自身独特的城市地图研究系统，进行基于网格的精确投资布局，并将通过招标、拍卖、兼并等方式，不断扩大在一、二线城市核心地段的布局容量。

目前，龙湖有两家并购商场，分别是北京房山天街和上海华景天街。明年，北京李泽天街在龙湖也将开放。

任何项目投资都必须进行核算和过账，未来收益和回报的计算能够满足投资预期，这样这个项目才会被采纳。在区域考虑方面，基于网格布局，我们始终坚持以核心的一二线城市、便捷的交通节点和成熟的人口区域为重点进行商业项目的收购，招标、拍卖和收购的形式也不例外。

并购后，龙湖将根据商业项目的不同情况进行重新调整，可能涉及到移动线路、机电、幕墙等调整。龙湖拥有丰富的运营经验，有信心做好商业项目的收购工作

观点房地产新媒体:目前天街布局主要集中在四川、重庆和华东地区。华南将来会扩大吗？

龙湖商圈:华南一直是龙湖商圈关注的市场。目前，厦门、南宁和海口都有商业项目，将在未来几年内启动。

龙湖商业正在进行国家布局。除华南地区外，还在环渤海、长江三角洲、中国西部和中国中部进行布局。进入该国的城市数量已达24个。

现有的购物中心分别位于北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、Xi和常州，未来将在南京、合肥、武汉、长沙、济南、厦门、天津、烟台、青岛、宁波、昆明、沈阳、南昌、海口、南宁和无锡等16个新城市开设新的商业项目。

观点房地产新媒体:龙湖提出空是服务。龙湖商业是如何运作的？龙湖如何探索新的零售方式？你认为这会给商业地产带来巨大的变化吗？

龙湖商报:我们发现线上线下整合已经成为一个大趋势。无论概念如何变化，实体空房都将成为消费者不可替代的接触线。

龙湖商业将充分发挥网格布局带来的空线下实体商业的优势，不断提升客户场景的丰富性，与消费者建立深度的联系和融合。同时，我们也希望借助线上线下的数据对商家和顾客进行更深入的解读，让商家做得更好，让顾客在购物中心有更好的满足感和体验。

我们还致力于创造终极产品，在建筑研发、业务组合、品牌介绍、市场推广、客户服务和现场体验等方面进行创新，不断用产品经理的思维打磨产品，而不是单纯追求数量的增加。希望每个购物中心都能真正贴近消费者，空的客房和服务能够与项目辐射的客户群相匹配，针对所在区域的不同特点，追求极致的差异化。

在龙湖的系统中，每个项目都是超级ip，每个项目都是总导演。通过资源的整合和内容的迭代，我们使用由我们创建的多样化的空房间来连接我们的消费者。

观点房地产新媒体:龙湖商业将继续拓宽商业地产的外延和内涵，从传统的购物中心、商店和写字楼，到文化旅游、体育、健康和养老的结合？

龙湖业务:目前，除了房地产开发、商业运营、长期租赁公寓和智能服务四大渠道业务外，龙湖还在积极尝试养老和城市生产等创新业务。

无论哪一部分业务，都必须符合龙湖的战略方向，即围绕空和空人民的经济生活活动来建设和运营，以便为客户提供更好的服务。龙湖有可能被列为一个新的业务来探索，所有的业务都将符合这一战略方向。

观点地产新媒体:龙湖商业对商业地产的核心投资理念是什么？什么是长期目标规划？

龙湖商圈:今明两年，龙湖商圈将继续以每年平均开放10多家商场的速度发展。到2020年，购物中心的累计数量将超过50个，年租金目标为60亿元。正处于巩固运营能力阶段的龙湖商业不断尝试在各个方面进行创新，无论是在空的房间、内容、服务和体验方面，以便多元化的业务能够联系到更多的消费者。

来源：广州新闻直播